一、原告诉称
原告庞某诉称：2002年11月28日，我从某房产公司处购买了该公司开发的某小区的房屋一处，双方在商品房买卖合同中约定，交房日期为2003年12月31日。此后，我、某房产公司以及银行签订了个人住房按揭贷款合同(以下简称借款合同)，我以贷款方式购房。合同签订后，某房产公司未能在合同约定的期限内交房。到了2004年8月9日，就延期交房的问题，我与某房产公司签订了补充协议，某房产公司同意按照每月23351.88元的标准赔偿我违约金。2004年9月，某房产公司赔偿了我2004年1月至2004年8月的违约金。但此后的违约金，某房产公司一直没有支付。2005年3月21日，因某房产公司不再按约赔偿我逾期交房违约金，我再次与该公司交涉。最后，在贷款银行工作人员在场的情况下，我与某房产公司签订了《延期交房协议书》(以下简称延期协议书)，某房产公司同意代我每月应向银行偿还按揭贷款，作为延期交房的违约金。但房屋始终证照不齐，不符合交房条件。到了2008年10月，某房产公司不再代我偿还房款，还对我隐瞒这个情况，直到贷款银行将我诉至法院。请求：1、赔偿自2008年10月至2013年6月的违约金1307705元;2、赔偿经济损失207373元。
二、被告辩称
被告某房产公司辩称：根据双方的协议，在我公司向庞某交付房屋后，我公司就不再承担支付违约金的义务。实际上，我公司在2006年10月就已经将诉争房屋交付给了庞某，他的儿子和妻子都在房屋中居住至今。因此，庞某接手房屋后，我公司就不应该再偿还贷款，相应的贷款应由庞某自己负担。但因庞某不还款，而我公司又是保证人，贷款银行一直从我公司的保证金账号内划款，直到2008年10月，保证金账号内的钱没了，银行才起诉了庞某。综上，庞某主张的违约金过高，而我公司也已经赔偿完毕，不同意庞某继续要求赔偿的诉讼请求。
三、审理查明
经审理查明：2002年11月28日，某房产公司与庞某签订了商品房买卖合同，庞某购买了某房产公司开发的401号房屋，房屋总价款为2594653元。双方在买卖合同中约定：某房产公司应当在2003年12月31日前将401号房屋交付给庞某;逾期超过60日后，庞某有权解除合同，庞某要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，某房产公司按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。
2002年11月28日，庞某作为贷款申请人向银行提出住房贷款申请，许娇作为配偶签字确认，请求对其购买的401号房屋申请住房贷款。同日，庞某与银行以及某房产公司共同签订借款合同，约定：庞某从某房产公司处购买401号房屋，银行向庞某提供207万元的贷款，借款期限自2002年12月6日至2012年12月6日;在庞某取得该住房的房屋所有权证书并办妥抵押登记前，由某房产公司提供阶段性连带保证责任，如庞某未能依照合同按时偿还贷款本息或相关费用，银行有权要求某房产公司履行保证责任，有权从某房产公司在银行开立的存款账户中直接划扣所欠款项。同日，许娇签署共同购房人申明，声明许娇为购房人庞某的配偶，知悉并同意庞某申请购房贷款207万元用于购买401号房屋。合同签订后，银行发放了贷款。
2004年9月13日，某房产公司赔偿了庞某违约金186815.04元”。
2005年3月21日，庞某与某房产公司签订延期协议，约定：某房产公司代庞某支付银行借款，房屋交付时，某房产公司向庞某支付违约金，同时庞某将某房产公司代其偿还的按揭本金和利息一次性退还某房产公司。2008年10月以后，某房产公司未再代庞某向银行偿还贷款。
2012年，银行将庞某、许娇以及某房产公司诉至法院，庞某与许娇共同委托代理人参加了诉讼。法院判令：1、解除银行、庞某、某房产公司于2002年11月28日签订的借款合同;2、庞某于判决书生效之日偿付银行截止2012年3月6日的贷款本金1057544.29元、利息135378.95元、罚息190126元，并按中国人民银行有关金融机构计收逾期贷款利率的标准，支付银行自2012年3月7日起至实际给付之日止的利息;3、许娇对上述第二项庞某应偿还的款项向银行承担连带清偿责任;4、某房产公司对上述第一项庞某应偿还的款项承担连带清偿责任;5、某房产公司承担保证责任后，有权向庞某追偿。
庭审中，某房产公司称其已向庞某交付了房屋，并就此提供了钥匙磁卡领用记录表、邮件收发签字表若干、物业住户维修单若干，时间跨度自2006年6月至2012年。上述材料中，有“许娇”、“庞某”的签名。庞某对“庞某”的签名不予认可，某房产公司亦表示存在其亲属代签的情况。对于“许娇”的签字，庞某在第一次庭审中表示：其曾让许娇和其子庞华看房子，防止某房产公司“一房二卖”，庞某还称其与许娇已于2009年协议离婚，其可联系许娇到庭，并向许娇核实签字的真实性。但在法院进行第二次庭审中，庞某又称：其与许娇已于1997年离婚，其无法联系到许娇，庞某向法院提交了离婚证一份，离婚证载明的离婚时间为1997年7月7日。另，某房产公司还向法院提供了地下车位续租车辆登记表，根据登记表，庞某之子庞华自2012年11月12日起使用，分别使用183和184号车位，并按月向某房产公司交纳车位费和管理费。
四、法院判决
驳回原告庞某的全部诉讼请求。
五、资深房产律师靳双权点评
本律师认为，庞某与某房产公司因延期交房的赔偿问题而签订的延期协议均系双方真实意思表示，予法有据，应当遵守。根据延期协议及补充协议的约定，在某房产公司将401号房屋交付给庞某时，某房产公司不再承担还贷义务。
对于房屋是否交付的问题。首先，根据某房产公司提交的维修记录单、车位协议以及领用钥匙、卡的记录单等，自2006年以来就存在“许娇”的签名记录，可以表明2006年期间，许娇就已经控制401号房屋;延续至2012年时，庞某之子庞华还占有使用小区内的车位2个;而许娇与庞某曾在2002年向银行出具共同购房的声明，亦认可双方的配偶关系，且双方亦于2012年到法院共同参加过诉讼;因此，如许娇、庞华使用并占有401号房屋，庞某对此必然知晓。其次，庞某虽不认可许娇的签名，但其完全有能力找许娇进行核实，因此，如庞某否认许娇签名的真实性，则应由庞某提供相应的反证予以反驳;而庞某在第一次庭审中向法院承诺其可以向许娇核实签名的真实性，但在第二次庭审中，庞某又称其与许娇已于1997年离婚，无法与许娇取得联系;庞某的上述辩解与其二人在2002年共同向贷款银行出具声明以及于2012年共同参加诉讼的行为明显相悖。综合上述，庞某作为应承担举证责任的当事人，未能提供相应的反证，不应采信庞某的抗辩。据此可以认定：2006年时，庞某或经庞某准许的其他案外人，已经实际控制、占有401号房屋。根据法律规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，某房产公司已于2006年期间向庞某交付了房屋。
再结合双方签订的延期协议，在401号房屋交付后，双方结算违约金，庞某退还某房产公司已偿还的贷款。而根据已查明的事实，某房产公司已代庞某偿还了截止2008年9月底的贷款本金及利息，已远超过其应承担的违约金。现庞某要求某房产公司赔偿2008年10月之后的违约金，实无法律依据，不应支持。
