一、原告诉称
原告郭某诉称：被告在其销售中宣称“百万平米教育大盘，成就无限未来”，“买日升小区，上北京四中”。被告的股东为了该项目的顺利销售，联合发表了阳光宣言。原告考虑到孩子的未来教育问题，也基于对被告的信任，最终购买了被告开发的日升小区的房屋。另外被告关于逾期交房的责任的约定，排除了原告的权利，免除自己的责任，明显属于霸王条款。因此诉至法院，要求依法确认被告关于日升小区项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校小区初中的允诺(一房一名额)，对被告具有法律效力;要求依法确认原告与被告签订的商品房预售合同及补充协议中的下列条款无效，即“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”;和“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人按照《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或者装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”。诉讼费由被告负担。
二、被告辩称
被告某房地产开发商辩称：我公司确与原告签订了《北京市商品房预售合同》，我公司开发的商品房属于学区房，万科的业主可以行使一次按照国家九年义务教育就读北京四中房山校区初中的权利，具体能否入学北京四中房山校区，取决于届时的教育政策。我公司开发的区域，只是日升小区的一部分，我公司无权对教育问题作出安排，因此原告要求确认关于日升小区项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校小区初中的允诺，具有法律约束力的请求不应得到法律的支持。关于原告所诉要求法院确认部分条款无效的问题，我公司认为该条款并不是法律意义上的格式条款，同时我公司并未免除己方权利、排除对方的主要权利，该条款应该属于有效合同条款。基于上述理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。
三、审理查明
经法院审理查明：2011年1月7日，原告郭某与被告某房地产开发商签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于北京市日升小区×号房屋。合同约定被告应该在2012年10月30日前向原告交付该房屋，该房屋交付时应由被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、被告在销售其房屋时在其户外广告和宣传单中均打出了“买日升小区、上北京四中”的宣传口号。并作出了购买日升小区销售“一房一名额”的承诺。合同第16条第二款第三项规定：“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”。该合同补充协议(二)第十五条第三款规定：“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”，上述两个条款的文字均做加黑处理。后业主与某房地产开发商就承诺时限问题及合同中部分条款效力问题产生争议，现该房屋已经实际交付。
另查，2011年11月25日北京四中与万科集团签署了《北京万科企业有限公司、北京市第四中学关于北京四中房山校区的合作协议》。
四、法院判决
1、被告某房地产开发商在销售广告中承诺的日升小区业主子女可按照国家九年义务教育制度就读该项目配建的北京四中房山分校初中的允诺(一房一名额)对其具有法律效力。
2、原告郭某与被告某房地产开发商于2011年1月7日所签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议中的下列内容，即“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”;和“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人按照《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或者装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”的条款无效。
3、驳回原告郭某其他诉讼请求。
五、房产买卖纠纷律师靳双权点评
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。根据查明的事实，某房地产开发商在其销售广告和宣传单中，关于“购买日升小区、上北京四中”的承诺具体明确，对郭某是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响，因此该承诺应当视为合同内容的一部分，对某房地产开发商应当具有法律约束力。关于郭某所要求的配建小学问题，承诺在宣传广告中及宣传单中并未明确，因此郭某要求确认该承诺具有法律约束力的请求，不应支持。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。关于合同中部分条款的效力问题，首先该争议条款是某房地产开发商为了重复使用而预先拟定的，其次某房地产开发商未提供证据证明该条款在订立合同时与对方协商，故某房地产开发商辩称该争议条款不是格式条款的意见，不应采信。某房地产开发商对上述格式条款中的文字虽然进行了加黑处理，但未提供证据证明按照对方的要求予以说明，且该条款免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因此该条款无效，原告请求确认上述条款无效，应当支持。
