一、原告诉称
原告李某诉称：李某、张某双方于2009年9月签订了《北京市房屋买卖合同》，约定张某将位于北京市顺义区××号房屋卖与李某，房屋成交价格为五十七万元。后李某依据该约定于2009年10月17日将该房屋的购房款一次性给付张某，后将房屋交付给李某及家人使用，但张某并未依据合同约定配合李某及时的将该房屋所有权属登记转移至李某名下，经李某多次催促，张某仍以多种借口拖延，李某为了维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼，请求：1.确认李某与张某于2009年9月签订的《北京市房屋买卖合同》有效;2.判令张某立即协助加升公司办理涉诉房屋的产权登记手续;3.判令张某办理涉诉房屋产权手续后配合李某办理房屋过户手续;4.判令张某支付李某违约金(每天114元，自2011年6月10日起至实际过户至原告名下止);5.诉讼费由张某承担。
二、被告辩称
被告张某辩称：张某名下位于顺义区××的宅基地于2006年12月10日拆迁，被拆迁人为户主张某，之父张林，之妻朱玉，之继母周慧。2009年4月17日，该村回迁至顺义区，张某、张林、朱玉三人与加升公司签订了《商品房认购书》，确认并认购了××室房屋回迁安置房。房屋认购后，张某与李某签订该房屋的买卖合同。上述房屋为回迁安置房屋，且认购人为张某、张林、朱玉，该三人共同使用了自己的回迁安置房，购房平米数约28.06平方米，属共同使用权及居住权。张某与李某经中介签订房屋买卖合同，属于擅自变卖与他人共同财产及侵犯他人权利，故张某与李某签订的房屋买卖合同无效。综上，不同意李某的全部诉讼请求。
加升公司述称：涉诉房屋是南法信镇XX村的回迁房，由其负责开发建设。现因我公司与镇政府、村委会就回迁房的物业费问题没有协商一致，故涉诉房屋尚不能办理房本。待物业费问题解决后，可以办理房本。
三、审理查明
经审理查明，张某原为顺义区南法信镇XX村居民，是首都机场扩建工程及配套工程项目建设的被拆迁人。加升公司负责XX村的回迁工作。
2006年12月10日，拆迁人首都机场集团公司与被拆迁人张林就顺义区××的宅基地及其上房屋和附属物签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，该协议记载，被拆迁人张林家庭人口共4人，分别是：户主张某，之父张林，之妻朱玉，之继母周慧。
2009年4月17日，张某、朱玉、张林与加升公司签订的《××优惠商品房认购书》记载：被拆迁人张林，楼房地址××，产权人姓名张某，建筑面积84.2，优惠价面积84.2，该套商品房优惠价格面积张林、朱玉、张某购房指标。就此，加升公司称是其公司办理的该商品房认购书，该商品房认购书用于办理涉诉房屋的产权证书，通过该认购书确认涉诉房屋的产权人为张某。张某称该认购书只是在开发商处做登记，并不说明房屋的产权人为张某。
2009年4月18日，张某向加升公司交纳位于顺义区××室房屋的全部房款174715元，加升公司向其出具发票。
2009年9月，张某作为甲方、李某作为乙方签订《北京市房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋为楼房，坐落为顺义××室，建筑面积为85平方米。该房屋性质为甲方拆迁安置房屋，房产证正在办理中。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为伍拾柒万元。本合同签订时，乙方付给甲方购房定金肆万元。……第九条：(一)当事人双方同意，本合同签订之日起，甲方办理完房产证15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;(二)乙方未能在15日内取得房屋所有权证书，双方同意按照下列方式处理：1.如因甲方的责任，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起日内退还乙方全部已付款，按照银行利率付给利息，并按乙方所支付房款总额双倍向乙方支付违约金。乙方不退房的，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日起，甲方按日计算向乙方支付已付款万分之二的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付。截至2009年10月17日，李某将购房款571000元全部付清给张某，张某向李某出具收条。
张某对上述《北京市房屋买卖合同》的真实性存在异议，认可是其本人签字，称该合同没有显示涉诉房屋的详细信息，也没有签订日期及生效日期，认为涉诉房屋系张某与朱玉、张林共有的房屋，系无效合同，但认可该合同于2009年9月签订。加升公司对上述《北京市房屋买卖合同》的真实性认可。
李某另向法院提交了涉诉房屋物业费、暖气费票据及供用水合同，证明涉诉房屋一直由李某居住使用至今。张某对上述票据的真实性认可，认可在2009年10月17日将涉诉房屋的装修钥匙交给李某，但称只是让李某去看房并非将房屋交付李某使用。
另，涉诉房屋现登记于加升公司名下。
四、法院判决
1、确认李某与张某于二○○九年九月就涉案房屋签订的《北京市房屋买卖合同》有效;
2、加升公司于判决生效之日起七日内将涉案房屋所有权转移登记至张某名下，张某予以配合;
3、涉案房屋所有权转移登记至张某名下之日起，张某即刻协助李某将涉案房屋所有权转移登记至李某名下;
4、驳回李某的其他诉讼请求。
五、北京房屋买卖律师靳双权点评
本律师认为，结合《××优惠商品房认购书》所记载的内容，涉诉房屋的产权人一栏仅填写了张某一人，而朱玉作为张某的妻子、张林作为张某的父亲亦在该认购书上签字;而加升公司亦称该认购书是为办理涉诉房屋的产权证使用，通过该认购书产权人一栏的姓名确认房屋产权证登记的产权人为张某。故李某有理由相信张某作为涉诉房屋的登记产权人有权出售涉诉房屋。而李某基于对上述信息的信赖，与张某签订房屋买卖合同系善意、合理的，应受到法律保护，故李某与张某签订的《北京市房屋买卖合同》应属合法有效，双方均应遵照履行。现涉诉房屋登记在加升公司名下，加升公司所述不能办理涉诉房屋产权证的原因系其与案外人的的纠纷，不能成为无法办理涉诉房屋产权证的合理理由，故对于李某要求张某、加升公司协助其办理涉诉房屋过户登记手续的请求，应当支持。
另，张某辩称涉诉房屋系其与朱玉、张林共有，其出售涉诉房屋未经朱玉与张林同意。而结合本案查明的事实，李某分三次将涉诉房屋的购房款支付给张某，并于2009年10月17日付清全款，张某对李某的交款行为均未表示拒绝，并于2009年10月17日将涉诉房屋的钥匙交给李某，李某居住使用涉诉房屋至今已三年有余。朱玉、张林作为张某的家人，对涉诉房屋的居住使用情况理应知情，但三年来，朱玉、张林均未提出异议。故可以推定朱玉、张林对张某出售涉诉房屋同意并知情。故对张某的上述辩解不应采信。
就李某主张的违约金，李某与张某签订的《北京市房屋买卖合同》中约定张某办理完毕涉诉房屋产权证后15日内协助李某办理过户手续，但张某尚未办理涉诉房屋产权证，故不符支付违约金的情形，对于李某要求张某支付违约金的请求，不应支持。
