一、原告诉称
原告董鑫诉称：我与刘蕊系夫妻关系，二人于2004年11月26日登记结婚。在婚姻期间，我们于2007年7月13日购买涉案房屋，房屋面积377.22平方米，房产售价为8865714元，房屋权利人登记在刘蕊名下。2009年，我与刘蕊夫妻感情恶化。我曾于2010年、2011年间二次起诉要求与刘蕊离婚，均被法院驳回。在二次离婚诉讼期间，刘蕊从事一系列私自转移夫妻共同财产的行为。我担心刘蕊再恶意转移财产，已主动将涉案房屋的房产证收回。但其后经我查询得知，在法院第二次驳回我的离婚诉求后1个月之余，刘蕊私自补办涉案房屋的房产证，并于2011年9月24日以低价269万元将房屋出售给鑫茂公司，9月27日房屋过户完毕。因刘蕊与鑫茂公司恶意串通，以达到转移夫妻共同财产的目的，且根据“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定，双方签订的房屋买卖合同无效，故我起诉，要求：1、确认刘蕊与鑫茂公司于2011年9月24日、2011年8月10日签订的房屋买卖合同无效;2、鑫茂公司配合为我、刘蕊办理房屋产权变更登记手续。
二、被告辩称
被告鑫茂公司辩称：我公司通过二手房交易网站得知涉案房屋欲出售的情况，后通过中介方公司找到刘蕊。2011年7月底、8月初左右，我公司在中介的陪同下看房。看房时，刘蕊自称单身，房屋归其个人所有。后双方签订房屋买卖合同，房屋总价款1516万元，我公司已付清房款。因我公司不清楚董鑫与刘蕊之间的夫妻关系，并已付清购房款，属于善意第三人，故我公司不同意董鑫的诉讼请求。
三、审理查明
董鑫与刘蕊于2004年11月26日登记结婚。2010年、2011年间，董鑫曾二次起诉至本院，要求与刘蕊离婚，后均被判决驳回诉讼请求。
2007年7月13日，刘蕊作为买受人与开发商签订《北京市商品房预售合同》，以一次性付款方式购买涉案房屋，房屋建筑面积383.45平方米，房价款8939125元。2009年7月27日，刘蕊取得该房屋的产权证，房屋所有权人登记在刘蕊名下，在房屋产权证共有情况一栏登记为单独所有。2010年4月14日、2011年9月20日，刘蕊均以房产证遗失为由，二次申请补办了涉案房屋的产权证。
另查，刘蕊(甲方)与鑫茂公司(乙方)签订《二手房买卖合同》。约定：乙方同意购买甲方拥有的涉案房屋，房屋建筑面积383.45平方米，双方协商同意房屋单价每平方米39536元，房屋总价1516万元，本合同签订后30日内，乙方向甲方或甲方指定的第三人帐户支付116万元，作为购房定金;甲、乙双方同意以分期付款方式付款，乙方支付定金后30日内，甲方按照北京市房地产管理部门规定办理房屋过户登记手续，并向房地产交易中心缴交税费，房屋所有权变更登记之日定金即转为乙方支付的首付款，在房屋过户登记完成之日起6个月内，向甲方指定帐户支付全部剩余款项;双方同意在前述期间内，新的房屋所有权证暂由甲方保管;甲方应于收到乙方全额房款之日起3日内将房屋及新所有权证交付乙方，并应在交房当日将水电、物业管理费等费用结清;甲方承诺，其对房屋拥有完全充分的所有权，其有充分权利处分房屋，如房屋因甲方权利瑕疵不能办理过户登记，本合同终止，甲方向乙方承担违约责任。在该合同落款甲方处有“刘蕊”签字字样;乙方处有“崔丽丽”签字字样，但未加盖鑫茂公司的公章，甲、乙方下方分别打印时间“二○一一年八月十日”。审理中，鑫茂公司称其公司通过中介公司与刘蕊联系看房，在其公司法定代表人崔丽丽来京出差期间，认为房屋合适，随即购买房屋;其公司与中介公司之间未签订居间服务合同，中介费由刘蕊负担。
2011年8月22日，由张凤分二次向刘蕊的个人帐户内汇款，款项分别为38万元、78万元。审理中，鑫茂公司称其公司应刘蕊的要求向刘蕊的账户内汇入购房款，张凤系其公司工作人员，汇款系职务行为。鑫茂公司向本院提供落款时间为2011年8月10日、由刘蕊签名的划款通知，该通知内容为：“鑫茂公司：贵公司应付本人款项，请划转给如下帐号：户名：刘蕊……”。
2011年9月24日，刘蕊与鑫茂公司网签《存量房屋买卖合同》，其中约定刘蕊向鑫茂公司出售涉案房屋，房屋价款为269万元。
2011年9月27日，刘蕊为鑫茂公司办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，该房屋所有权人登记在鑫茂公司的名下。
2012年4月10日，鑫茂公司的法定代表人崔丽丽通过银行以每笔100万元、分14笔转入的方式向刘蕊的银行账户内转入总计1400万元。
本案在审理过程中，鑫茂公司于2012年5月30日向十堰仲裁委员会申请仲裁，要求刘蕊履行二手房买卖合同，向其交付涉案房屋，要求刘蕊支付违约金。刘蕊亦到庭参加了诉讼。2012年9月28日，十堰仲裁委员会做出(2012)十仲裁字第116号仲裁裁决书，裁定刘蕊在本裁定书生效之日起3日内向鑫茂公司交付涉案房屋、刘蕊在本裁定书生效之日起10日内向鑫茂公司支付违约金1243120元(自2012年4月14日至2012年9月28日止)，以后违约金另行计算至房屋交付之日止(每日7580元)。
审理中，董鑫主张在鑫茂公司的财务帐册中并无购置涉案房屋的记录，并向本院提供工商登记材料。董鑫主张房屋转让时的市场价格近2000万元，并向本院提供网络下载资料。
四、法院判决
1、确认被告刘蕊与被告十堰康采恩工贸有限公司之间签订的《二手房买卖合同》及《存量房屋买卖合同》无效。
2、被告刘蕊、被告十堰康采恩工贸有限公司于本判决生效后七日内办理将北京市朝阳区西大望路XX号房屋的所有权人恢复登记至被告刘蕊名下的产权变更登记手续。
3、驳回原告董鑫其他诉讼请求。
五、房地产律师靳双权点评
本律师认为：涉案房屋系董鑫与刘蕊在婚姻关系存续期间购买，在无相反证据的情况下，该房屋属于夫妻共同财产。刘蕊未经董鑫同意，擅自向鑫茂公司出售该房屋，构成无权处分。从鑫茂公司陈述之签约洽谈及合同履行过程看，其交易过程包括：来京看房一次后随即签约、鑫茂公司未在房屋买卖合同内加盖公章、未手签日期、鑫茂公司未与中介公司签订居间服务合同、在支付100余万元后鑫茂公司即取得房屋产权证、在董鑫提出异议后从鑫茂公司法定代表人的帐户内向刘蕊账户内转入1400万元等，因上述交易行为并不符合通常房屋买卖的交易习惯，且刘蕊与鑫茂公司的交易价格偏低于当时房屋市场价格，在鑫茂公司的财务帐册中并无购置涉案房屋的记录，故不能认定刘蕊与鑫茂公司之间的房屋买卖为真实交易以及鑫茂公司的行为为善意，故推定刘蕊与鑫茂公司之间存在恶意串通。对董鑫要求确认刘蕊与鑫茂公司签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，应当支持。董鑫要求鑫茂公司为刘蕊办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，应当予以支持。
