一、原告诉称
原告吴兰诉称：请求法院：1、判令李南协助吴兰办理涉诉房屋的网签、房屋过户、交付房屋、物业交割手续;2、判令李南支付吴兰违约金576000元、居间服务费63360元、保障服务费10080元;3、案件受理费及保全费由李南负担。
二、被告辩称
被告李南辩称：请求确认李南、吴兰及房屋中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》已经解除，我方同意双倍返还吴兰的定金。理由：1、因国家房地产调控措施出台，导致我以旧换新、以小换大的卖房换购目的无法实现。我已经先后以口头和书面函告的方式通知吴兰解除合同，合同已经解除;2、9.30新政属于《合同法》司法解释二第26条规定的情势变更情形，我行使解除权完全有法律依据;3.本案属于《合同法》第110条第二项规定的强制履行除外事项。
三、审理查明
经审理查明：涉诉房屋登记的权利人为李南，建筑面积117.88平方米，2010年8月26日设定了抵押权，抵押权人为某商业银行，该房屋非李南唯一住房。
2016年8月26日，李南(甲方)与吴兰(乙方)通过中介公司(丙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李南将涉诉房屋出卖给吴兰，房屋成交价格为2880000元。同日，甲、乙、丙方签订《补充协议》，约定：涉诉房屋价款总计2880000元;甲方应于2016年9月15日前向涉诉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续;乙方于乙方申请的贷款机构批贷后5个工作日内将第一笔首付款1580000元以理房通托管的方式支付甲方;甲乙双方应当在办理完毕权属转移登记手续后5个工作日内自行办理物业交割手续;甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金;甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;…甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
同日，甲、乙、丙三方签订《买卖定金协议书》，约定本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担，乙方应支付首付款不低于1680000元，其余房款由公积金贷款支付，乙方应支付甲方定金90000元，乙方应支付丙方居间代理费63360元。
上述合同及协议订立当日，吴兰给付李南定金90000元。2016年8月29日，房屋中介公司为吴兰申请首套房购房资格审核。2016年8月31日，吴兰向房屋中介公司支付居间服务费63360元。李南于2016年9月27日办理了涉诉房屋的抵押权注销登记手续。在此期间，因吴兰名下房屋出售后尚未完成房屋产权转移手续，其按照首套房申请购房资格的审核未通过。2016年10月中旬，李南口头告知房屋中介公司解除合同，不再出售涉诉房屋，房屋中介公司将李南的意思转达吴兰，2016年10月18日，李南在房屋中介公司的办公地点书写了“承诺书”，载明：“因‘9.30新政’突发，我失去购房资格，所以不再卖吴兰201号。甲方停止出售此房。”
另，2016年9月30日，中国人民银行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房再启“认贷不认房”的界定标准，买房人购买非首套住房时的首付款比例提高。对于上述无争议事实，法院予以确认。
四、法院判决
1、李南于本判决生效之日起七日内配合吴兰办理涉诉房屋的网签手续，中介公司予以协助。2、在办理完上述网签手续后七日内，吴兰给付李南购房款2780000元。3、吴兰在履行完毕本判决第二项给付义务后七日内，李南配合吴兰办理涉诉房屋不动产权转移登记手续，将不动产权转移至吴兰名下，房产中介公司予以协助。4、涉诉房屋不动产权转移登记手续办理完毕后七日内，李南将该房屋腾退并交付吴兰，协助吴兰办理房屋物业交割手续，吴兰在办理完毕物业交割手续后当日给付李南10000元。5、驳回吴兰的其他诉讼请求。6、驳回李南的诉讼请求。
五、房产纠纷律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，李南、吴兰及房屋中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于李南主张因房地产调控措施出台导致其卖房换购目的无法实现，其已通知吴兰解除了涉案合同，故合同已经解除的理由，本律师认为，合同依法成立后，除各方当事人协商一致解除的情形外，当事人一方只有在具备约定解除权或者法定解除权的情形下才有权解除合同，其他情形下不得擅自解除合同。本案中，李南主张房地产调控措施的出台导致其不能实现合同目的不能成立，不应得到支持。关于李南主张9.30新政属于情势变更情形的理由，本律师认为，在司法实践中，具体判断是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失，是否致使合同目的落空，是否造成对价关系障碍作为判断标准。本案中，9.30新政政策的出台并未对李南出售房屋构成障碍，也并不影响其获取房价款的合同目的，并非影响涉案合同成立和履行的重大变化，故李南主张9.30新政属于情势变更，其行使解除权有法律依据的的理由并不能成立。
另外，涉案房屋不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二款规定的不适于强制履行的债务标的，李南该条理由不能成立。各方当事人在案涉合同中约定的定金条款并非解约定金条款，李南无权以双倍返还定金为代价解除合同，故李南主张解约后双倍返还定金的请求不能成立。法院在判决前通知吴兰将剩余房款交至法院是确保判决后涉案合同能够得到继续履行，并不违背司法公正的要求。
