一、基本案情
2004年6月，赵先生与何先生合伙出资建造一栋楼房，2005年4月，何先生在未征得合伙人赵先生的同意下，擅自将合伙财产卖给罗先生，买卖双方尚未履行房屋所有权变更登记手续。赵先生认为何先生出让给罗先生的房屋系二人共同共有，根据《民法通则》第30条、第32条、第78条的规定，何先生未征得其他合伙人的同意无权处分合伙财产，且罗先生尚未到房屋登记机关领取合法的房屋产权证，遂起诉至法院，请求依法确认二人之间签订的买卖合同无效。
罗先生在庭审中辩称，自己对争议标的物属共有财产并不知情，何先生事先也未声明，自己已支付合理对价，买卖合同应当成立生效。
二、法院审理
法院经审理认为，争议标的物确属赵先生与何先生的共有财产。何先生未征得赵先生同意将二人共有财产出让给罗先生，双方签订买卖合同，并且罗先生也已支付合理对价，鉴于罗先生在签订合同时并不知该房屋为共有财产，何先生也未告知其这一情况，因此可以认定罗先生为善意第三人。另外，何先生与罗先生虽然尚未办理相关登记手续，但这仅说明双方房屋所有权尚未转移，不影响合同效力，故二人之间签订的买卖合同有效。最后判决驳回赵先生的诉讼请求。
三、律师点评
(-)何先生与罗先生之间的合同是否成立并生效
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”根据《合同法》第52条第(二)项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。基于上述两个规定，只要认定罗先生为善意第三人，就意味着合同成立并生效
(二)罗先生是否为善意第三人
共有人之间的共有关系难以为第三人知晓，这在一定程度上增加了第三人的交易风险和举证难度。为降低交易风险，维护良性的市场交易秩序，法律规定保护善意第三人制度。本案中，罗先生处于弱势地位，对于争议标的物是否为共有财产，举证证明自己为善意第三人存在很大困难。罗先生能够出示相关证据证明自己为善意第三人，则二人签订的合同有效，应受法律保护;假如其不能证明自己为善意第三人那么将承受举证不能的不利后果，合同将被认定无效。经法院查明，何先生确实未告知罗先生房屋为共有的这一情况，罗先生在签订合同时毫不知情，且支付了合理对价，因此可以认定其为善意第三人。
(三)房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移之间的关系
本案中，虽然出让方无权处分共有物的行为使合同生效的法律要件欠缺，但是买受方罗先生因善意第三人制度而使合同当然生效。但这并不意味着罗先生已取得该房屋的所有权，因为在房屋买卖合同中，房屋自登记之日起交付，标的物所有权的转移以履行房屋产权变更登记为要件，即在双方未办理房屋产权变更登记之前，房屋所有权不发生转移的法律效果。因此，法院仅认定何先生和罗先生的买卖合同合法有效，但并未认定房屋产权归罗先生所有。而认定双方合同有效的法律意义在于赋予罗先生基于买卖合同的违约损害赔偿请求权。本案中，如果最终双方无法办理房屋产权变更登记手续，则罗先生将无法取得房屋所有权，只能追究出让方何先生的违约责任;如果各方能够达成和解，最终履行了房屋产权变更登记手续，则罗先生可以取得房屋的所有权。
四、律师建议
本案中认定合同有效并非肯定何先生的无权处分行为，而是基于物权领域内的善意第三人制度保护善意第三人的合法权益。但罗先生由于未及时要求何先生办理产权转移手续，仍然存在不能取得房屋所有权的风险，因此要再次提醒购房人在购房后一定要及时办理房产转移手续，否则就会出现“赢了官司，输了房子”的尴尬情况。
