一、基本案情
A村有一栋已停用多年的村办学校。2001年12月6日，该村村委会主任吴某人经村党小组长会议决定，以村委会的名义与邻村张某人签订房屋买卖合同，将学校作价2万元卖给张某人，此事并未经过村民大会讨论决定。潘某等276户村民认为，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第19条的有关规定，村委会与第三人张某人买卖房屋的行为未经村民大会讨论决定，违背了村民的共同意愿，属任意处分集体财产行为，买卖合同应属无效，于2002年6月诉至法院，请求法院判令村委会与张某人之间的房屋买卖合同无效。村委会在庭审中辩称，出卖学校一事已经村党小组长会议决定买卖合同有效。另外，潘某等村民起诉村委会，其主体资格不符。第三人张某人辩称，其与村委会没有存在恶意串通等情况，依照合同法的规定，房屋买卖合同应属有效，村民不能以合同无效来对抗其善意取得。至于村民认为村委会处分集体所有的财产未经村民大会讨论决定，那是村民与村委会之间的事，不能对抗善意的买主。
二、法院审理
法院经审理认为，村委会在处理涉及村民利益的重大事项时，未经村民大会讨论决定，即将集体所有的村办学校卖给他人，按照法律规定应属无效。张某人作为农村村民理应知道这一情况，因此不能认定其为善意第三人。最后判决村委会与张某人签订的房屋买卖合同无效，双方应返还房屋和购房款，恢复原状。
三、北京资深房地产律师靳双权点评
(一)村委会与他人签订涉及村民利益的房屋买卖合同是否必须经村民大会讨论决定
村民委员会是村民自我管理、教育、服务的基层群众性自治组织，有权依照法律规定管理村民集体所有的土地和其他财产，但对涉及村民利益的重大事项，必须经村民大会讨论决定，方可办理。一般认为，属于村民共同所有的不动产的处置是涉及村民利益的重大事项。本案中，该村村委会在未召开村民会议，未征得多数村民的同意的情况下，将集体所有的学校出售，超越了法律赋予的权利，损害了村民的切身利益。村委会与张某人签订的房屋买卖合同当属无效。
(二)村民代表是否可以起诉村委会
根据《村民委员会组织法》第16条规定：“本村五分之一有选举权的村民联名可以要求罢免村民委员会成员”。此外，该法还规定了村民有向乡(镇)政府及县政府等有关部门反映有关情况的权利，但对村委会损害村民利益，村民是否可以起诉没有明文规定。从法理上讲，村民在其利益受到损害时，其有权请求司法保护。《物权法》第63条明确规定：“……集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，要侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”该案中，村委会在未经村民会议讨论决定的情况下，便将村办学校出售，违反了法律规定，侵犯了村民的合法权益，村民代表有权向法院起诉村委会。(三)善意取得是否成立
善意取得制度的建立目的在于保护交易安全，赋予善意第三人对抗原财产所有人所有权的权利。善意取得的成立必须具备以下四个要件：1.受让人在转让时不知道或不应当知道转让人无处分权;2.以合理的价格有偿转让;3.转让的不动产已登记或转让的动产已交付给受让人;4.法律不禁止或者不限制转让。从本案看，作为第三人的张某人，其应当知道，购买村民集体所有的房屋与购买一般自然人或法人的房屋有所不同，村委会处分集体所有的房屋必须经村民大会讨论决定这一前提程序，其在签订合同之前也有义务和责任了解这些情况。综上，张某人的善意取得不成立。
四、律师建议
对于涉及村民利益的重大事项，《村民委员会组织法》第19条规定：“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：(一)乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用;(二)本村享受误工补贴的人数及补贴标准;(三)从村集体经济所得收益的使用;(四)村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案;(六)村民的承包经营方案;(七)宅基地的使用用方案;(八)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”
