一、基本案情
1990年1月，王先生打听到市内某巷要进行老城区改造，巷内住户可能被列为拆迁户。王先生想趁此机会买一处旧房，以期拆迁后换新房。经多次联系，王先生终于将某巷住户蔡先生的两间私房以5万元的价款买下来，并当即支付了全部购房款，但双方未到房管部门办理过户手续。半年过后，该市的城区改造规划有所改变，本巷未被列入拆迁改造范围，而蔡先生卖出去的两间旧房，因年久失修，在同年9月份部分倒塌，王先生顿生悔意，于是将蔡先生告到法院，请求判令双方的房屋买卖合同无效。
二、法院审理
法院经审理认为：该房屋买卖虽有书面协议，但买卖双方均未到房管部门办理过户手续，未备案登记，房屋买卖合同无效。最后判决王先生承担重建房屋部分费用8000元，蔡先生将剩余房款4.2万元返还王先生
三、著名房地产律师靳双权点评
本案是由于原被告双方私下买卖私有房屋而引起的诉讼纠纷。房屋买卖是特定物的买卖，与其他一般物的买卖不同，国家对房屋的买卖有相关的规定。买卖双方不仅要遵循一般的买卖规则，同时还必依照国家法律、法规和政策的规定，另外办理特定的手续。城镇私房买卖有其不同于其他房屋买卖的特定手续和特殊规定。已废止的国务院《城市私有房屋管理条例》第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。
第12条规定：“买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。”第13条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必�购买，须经县以上人民政府批准。”第14条规定：“凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关。”可见，国家法律法规对私房买卖的价格、购买资格、出售对象等都有着严格的限制，并设有专门的管理和审批机构，不是可以随便买卖的。这样做的目的也是为了防止别有用心的人利用私房买卖利润空间大，进行投机倒把的违法行为。目前，注条例已经废止失效，法院不能适用。关于私房买卖效力的问题现应适用《城市房地产转让管理规定》第7条的具体规定。根据该条规定，房地产转让必须经过一系列复杂严格的程序方可成立，私下买卖房屋的行为是不被允许的。因此，不论《城市私有房屋管理条例的》相关规定是否被废止，未经办理登记手续，私下买卖房屋的行为都是不被法律所保护的。本案中双方签订房屋买卖合同后交付了房屋，但没有到房屋管理机关办理登记过户手续，该买卖合同按照法律规定应被宣布无效。
四、律师建议
根据《城市房地产转让管理规定》第7条规定，公民进行私有房屋买卖时，须按下列程序办理转让手续：1.私有房屋买卖的双方当事人应签订私有房屋买卖合同。2.合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、买卖合同等相关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理的书面答复。4.房地产管理部门核实当事人申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场勘察和评估。5.私有房屋买卖当事人应当按照规定缴纳有关税费。6.房地产管理部门核发房地产权属证书。违反以上程序私下买卖私房的行为都是无效的。
