一、基本案情
1984年，刘先生经申请批准在某村建北房2间。1990年3月1日，刘先生与同村村民陈先生达成协议，以8500元的价格将其所有的2间北房卖给陈先生，当日，刘先生书写了房屋卖房协议书，双方均在协议书上签名，中间人陆先生亦在协议上签名。刘先生得到卖房款后，即将房屋及自己的产权证交给了陈先生，并到外地做事。后陈先生在院内又扩建了北房，分别建造了东房和南房，房屋建好后，陈先生将房屋让给其儿子居住。1998年，乡政府将该房确权给陈先生儿子所有，但2001年乡政府又撤销该房确权。1999年6月，某开发商对该地进行折迁，同年8月，开发商与陈先生之妻杜女士、陈先生儿子签订了拆迁协议，为杜女士、陈先生儿子在开发商开发的小区内分配了5套楼房。杜女士、陈先生儿子入住楼房后，原住房即被拆除。后刘先生做生意回来，发现房屋已被拆除，陈先生一家已住进新房，心中不服，在找到所在乡政府、村委会解决此事无效后，即诉至法院，要求将上述北房2间、东房2间、南房4间确认归刘先生所有，并给陈先生相应的补偿，理由是农村房屋不能买卖。
二、法院审理
法院经审理认为，刘先生要求确认上述房屋产权，由于在1990年该房屋就由其本人卖给陈先生。1999年该地拆迁，拆迁单位对住户陈先生儿子亦进行了安置，原房屋已被拆除。现刘先生要求确认已不存在的房屋产权，其诉讼请求法院无法支持。最后判决驳回刘先生要求确认房屋产权的诉讼请求。刘先生不服一审判决，提起上诉。二审认为原判事实清楚，证据充分，适用法律正确。最后判决驳回上诉，维持原判。
三、著名房产纠纷律师靳双权点评
本案涉及农村房屋是否可以买卖，“乡(镇)政府能否对农村房屋进行确权以及农村房屋买卖无效的情形三个法律问题。
(-)农村房屋是否可以买卖
《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地…农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该条是针对宅基地申请而规定的，但从该法及该条的规定来看，农村村民出售宅基地上所建住宅，法律并未禁止。从本案中的农村私房买卖合同内容看，虽然交易的标的物一般是地上建筑物，但在我国强调房地一体的法律背景下，实际上双方交易的标的物也包括了相应的宅基地。农村宅基地使用权有以下特点：其一，农村宅基地的所有权归集体经济组织;其二，农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权;其三，农村宅基地使用权具有有限性，即宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权转卖;其四，农村宅基地使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。可见，宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，应当严格限制宅基地流转。但“一户一宅”的法律规定在实践中并未有效执行，现实是因继承、分家而出现“一户多宅”，因婚嫁、生育等扩大宅基地，导致部分村内基本无空地可作宅基地，“分配宅基地”只能是占用承包地和自留地，故可允许在本村内转让宅基地，以解决宅基地总量不足和一户多宅的窘境。《物权法》第155条也规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，表明宅基地使用权可以转让。因此有条件地允许宅基地使用权转让符合我国宅基地使用现状，也不为法律所禁止。
(二)农村房屋的的确权机关
农村集体所有的土地确权机关是县级人民政府，根据《土地管理法》第11条第2款明确规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”本案中，乡政府于1998年将涉诉房屋确权给陈先生儿子所有，该确权行为违反了上述法律规定，属于超越职权的违法行为，因此乡政府又于2001年撤销该房确权。
(三)农村房屋买卖无效的情形
“房随地走”是我国现行的农村土地使用原则。也就是说，地是农村集体所有的，地上的房屋农民自己就不能随意处分。根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《土土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”因此，集体土地上的房屋不能自由进入交易市场。农村房屋买卖合同的下列情形应认定无效：1.向村外的人出售农村住房，因违反集体成员权属性而无效;但在一审法庭辩论终结前购房人取得了卖房人的在村集体成员资格而可认定有效。2.擅自出售农村住房，未经本村委会批准的无效;但在一审法庭辩论终结前双方当事人补办了审批手续的，可认定有效。3.购房人已有农村住房的，因不符合“一户一宅”的法聿规定而无效;4.城镇居民购买农村住房的，因违反国务院的政策规定而无效;5.非自然人(法人或其他组织)购买农村住房的，因其不具有宅基地使用权人的主体资格而无效。
四、律师建议
农村房屋建在集体所有的宅基地上，“房随地走”是农村房屋买卖的一贯原则，因此，在农村房屋买卖的问题上，不仅需要了解房屋买卖方面的法律，也应该了解有关宅基地的相关法律规定。
