一、基本案情
蔡女士在石景山某小区区有一处高龄房产，因自己工作繁忙，便向父亲蔡老父说出自己想卖房的想法。2009年5月蔡老父便找到中介，中介公司以40万元的价格对外进行销售。但是好久都没有人买这座房屋，中介公司告诉蔡老父是因为价格偏高所致，中介公司免费对房屋进行了评估，估价是37万元，但是蔡老父接受不了，因为女儿已经明确说明不低于40万元。2009年7月经中介公司多次劝说，最终蔡老父同意以38.5万元的净价出售房屋，并拿着房产证契税材料等与中介公司签订了《限时包销合同》，合同约定蔡老父违约的话须向中介公司支付3000元的违约金。但是蔡老父没有想到女儿根本不同意以38.5万元的价格出售，蔡老父向中介公司说明不再出售并取回房产证等材料时被中介公司拒绝，中介公司还向蔡老父索要3000元的违约金。经蔡老父多次了解，原来中介公司虽向蔡老父承诺以38.5万元的价格出售，但对外公开销售的价格却是41万元，蔡老父多次和中介公司协商无果后，蔡老父的女儿向法院提起诉讼，要求确认《限时包销合同》无效，更不负违约责任。
二、法院审理
法院审理认为：中介公司在接受蔡老父委托的时候，需要核实蔡老父是否有权处置上述房屋，因诉争房屋登记在蔡老父女儿名下，中介公司在和蔡老父签订《限时包销合同》时并没有证据证明蔡老父已经取得了其女儿的授权，事后也没有得到蔡老父女儿的追认，所以上述合同无效。同时中介公司违反《合同法》的规定，提供虚假信息，企图吃差价牟取私利，遂判决支持了蔡老父及其女儿的诉讼请求。
三、律师点评
北京专业房地产律师靳双权认为：虽然《限时包销合同》里的确有蔡老父一方违约收取3000元的约定，但该合同并不是蔡老父女儿亲自签的，而是蔡老父替其女儿签订的。根据《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，本案中的房屋买卖合同是由蔡老父签订的，他既没有获取女儿的授权，事后其女儿也没有追认该买卖合同，所以该合同无效，也就是不存在违约的前提，法院的判决是正确的。
四、律师建议
靳律师提醒您：无论是中介还是买方，一定要仔细审核出卖人是否就是房产证上的人，只有所有权人才有权利处理自己的房产，如果不是所有权人那么必须要求权利人亲自当面签署授权委托书，方便的话可以做公证。实践中许多中介公司为尽快做成交易，就让所谓的卖方拿着回去签授权手续，这种做法存在交易无法完成的风险。同时签订房屋买卖合同一定要卖方、买方和中介三方当面签订，价格透明，这样才是正规的做法。
