一、基本案情
王乙于2002年9月向XX镇的刘二麻子买了一套房屋，该套房屋是刘二麻子于1999年8月经批准，在原私房的基础上翻建的。房主登记为刘二麻子，家庭成员还有其母亲、妻子和一个女儿。2001年，刘二麻子在别处买了一栋新房，原来的六间房屋不再居住，便将六间房屋卖给了王乙。当时，双方签订买卖议一份，约定价格为13万元，过户手续由王乙自行办理。协议签订后，王乙即将房款13万元当场付清，同时，刘二麻子也将房屋钥匙和原来的房产证交给了王乙。不久，王乙根据买卖协议，向有关部门缴纳了房屋买卖契税，并搬入所买房屋居住，但尚未办理新的房产证。没想到2010年3月，刘二麻子以“所卖房屋中有其母亲的份额，他无权处理且王乙尚未办理房产证”为由，要求解除房屋买卖合同，相互返还房款和房屋。后王乙起诉至北京市朝阳区人民法院要求确认合同有效，刘二麻子协助王乙办理过户手续。
二、法院审理
法院认为：原被告间确立的房屋买卖合同是合法有效的。因为王乙和刘二麻子订立买卖协议的行为符合《民法通则》和《合同法》的规定。双方意思表示真实，并且，双方有偿、平等互利，因此，该房屋买卖合同具有合同的法律效力，对双方都有效且具有约�力。法院最后判令双方合同有效，被告协助王乙办理过户手续。
三、律师点评
北京专业房地产律师靳双权认为：
根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》(试行)第89条规定，“共同共有人对共有的财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，共同共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的利益，对其他共有人的损失，由擅自处分该财产的人赔偿”。并且，依据司法实践，所谓善意，是指不知道或不应知道出卖人为无权处分;若明知为无权处分而仍接受者则为恶意，不受法律保护。另外，为取得该财产而支付相应的对价也是第三人善意的必备条件。本案中王乙事先并不知道该房屋是刘二麻子与其母亲所共有的，而且王乙也支付了刘二麻子该房屋相应的对价。所以，王乙属于法律所规定的善意第三人，因而，王乙对该房屋的所有权受法律保护。此外，在实践中，为保障房屋交易便捷安全，在交易的过程中买方没有必要一一征询卖方所有家庭成员的意见，刘二麻子作为房主，在该房屋系自己与其他家庭成员共有的情况下，对于其他家庭成员来说，视为具有对房屋进行处分的代理权人。再则，王乙和刘二麻子之间，房款、钥匙和房产证均已相互交付;王乙也已经向政府有关部门缴纳了契税，刘二麻子便丧失了该套房屋的所有权。最后，关于王乙目前暂时还未办理过户登记手续的问题。其一，这一点也并不影响王乙和刘二麻子之间房屋买卖合同的效力，双方的合同也不符合可变更、可撤销的条件。法律所规定的“登记”只是一种公示手段，旨在向公众证明王乙的所有权，未办理过户登记手续，并不影响房屋买卖合同的效力。其二，出于法律的规定以及维护社会秩序的必要性，建议王乙还是及早到相关部门办理登记手续。
四、律师建议
北京专业房地产律师靳双权提醒您：在房屋买卖过程中，买卖双方千万不要以为订好了协议，支付了房款，交付了钥匙，实际入住了，事情就算完结了。要切记：买卖双方还要及时办理房屋产权过户登记手续，以避免不必要的麻烦。
