北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某浩向本院提出诉讼请求：1、依法判令李某兰协助我办理位于北京市朝阳区一号房屋的过户手续，将上述房屋变更登记至我名下；2、诉讼费由李某兰承担。
事实与理由：2015年，决定购买房屋。由于我当时还未毕业，按照规定不能办理贷款，也不符合北京市的购房条件（属于学校集体户口的在校学生不能作为本市户籍人员购房，不具有购买住房资格）。迫于无奈，我找到有购房资格的被告帮忙。被告考虑到自己当时无购房需求，同意以自己的名义帮助我买房。2015年11月22日，被告以其名义签订了房屋买卖合同，购买了涉案房屋。2016年1月12日我与被告签订了一份承诺书，承诺书中约定：因周某浩借李某兰名义购买北京市朝阳区一号房屋，李某兰同意该房屋暂登记在本人名下。该房屋首付款、贷款、相关费用等均由周某浩实际出资，李某兰可以配合办理相关手续。周某浩符合该房屋过户条件时，办理过户手续，其产生的一切费用由周某浩承担，李某兰协助办理。我和被告均在承诺书上签了字。
该房屋首付款、贷款、相关税费等实际均由我出资。现我已经具备过户条件，按照双方的约定，被告有义务将涉案房屋过户到我名下。综上所述，我作为涉案房屋的实际出资人以及所有权人，请求将房屋变更登记至我名下。首付款我还差被告二十万左右，银行还贷还差被告17万。因被告离婚案件中涉及房屋，对方丈夫要求分割房屋，也让我出庭了，法官称房屋先不予处理，现被告的丈夫又起诉被告要分割房屋。我尽快将欠的钱还给被告，被告配合我房屋过户。望贵院依法审查，依法判如所请。
被告诉称
李某兰辩称，同意原告的诉讼请求。对方陈述属实，我和原告之前是校友。我和我丈夫离婚案件中，我丈夫是知道借名买房的事实的。2017年10月我丈夫起诉我离婚，发现离婚案件中把借名买房的房屋也牵扯进去了。一审时对房屋没有处理。
白某强辩称，涉案房屋是夫妻共同财产，我有50%份额，我和李某兰的离婚判决已经生效。不认可借名买房的事实，对于周某浩和李某兰双方所为的借名买房的行为我不知情，李某兰何时买的房我不知情。2019年诉讼时我才知道，周某浩和李某兰串通要侵占涉案房屋的所有权。请求确认位于北京市朝阳区一号房屋为白某强与李某兰的共同所有。我和李某兰于2005年5月19日登记结婚，婚后没有生育子女。2018年9月10日，我起诉离婚，法院依法准许。涉案房屋为李某兰于2015年11月22日婚姻存续期间通过中介购买，买受人为李某兰，并且登记在李某兰名下。
李某兰于婚姻存续期间购买的房屋财产，尽管登记在一人名下，但仍应当属于夫妻共同财产，由我与李某兰共同所有。我在双方离婚后，已起诉至海淀区人民法院要求分割涉案房屋。然而，周某浩以及李某兰密谋侵占我的房产份额，提起虚假诉讼，侵害我的合法权益。恳请法院查清事实后，支持我的请求。
法院查明
2015年11月22日甲方（出卖人）张某、吴某与乙方（买受人）李某兰及丙方（居间人）中介公司签署居间服务合同。房屋坐落北京市朝阳区一号，建筑面积54.53平方米。房屋成交价格182万元，家具家电装饰装修等配套设施成交价格11万元。
周某浩提交2016年1月12日委托书，委托事项：“委托人李某兰已购买位于北京市朝阳区一号房产，由于我没有时间，故我自愿委托周某浩作为我的代理人”。
周某浩提交2016年1月12日承诺书一份，载明：“因周某浩借本人李某兰名义购买北京市朝阳区一号房屋一事，本人同意该房屋暂登记在本人名下。该房屋首付款、贷款、相关费用等均由周某浩实际出资，本人可以配合办理相关手续。周某浩符合该房屋过户条件时，办理过户手续，其产生的一切费用由周某浩承担，本人协助办理。特此承诺。承诺人：李某兰周某浩”
庭审中，本院就购房的首付款来源要求周某浩说明，周某浩陈述：首付款中30万由其转账，本院就93万元首付款中的其他63万元出资来源进行核实，周某浩陈述：“63万元李某兰进行了部分垫资。”“截止到今天诉讼我还欠对方首付款20万。”
周某浩陈述，以银行贷款支付的购房首付贷30万元“我不定期的转账，我没有直接向她银行转，我就是转到李某兰名下的银行卡中，不定期的不定银行卡内，累计转了31.8万。”本院要求周某浩就银行流水中偿还银行贷款的部分予以指明，周某浩称自己有钱就还给李某兰，无法指认。但李某兰对于周某浩陈述均认可。
诉讼中，本院追加白某强（李某兰前夫，二人2005年登记结婚，2020年经诉讼离婚）为本案第三人参加诉讼，白某强表示双方所谓的借名行为自己并不知情，现双方要串通侵占房屋，另，周某浩还提交中介人员书面说明与水电暖等费用票据及自己与白某强电话对话录音证实自己居住该房屋并是房屋实际权利人。
裁判结果
驳回周某浩全部诉讼请求。
房产律师点评
该案争议应从事实与法律评价两个层面予以分析。
第一、当事人应当对自己主张的事实成立举证证实。案件中周某浩指认其与李某兰存在借名买房的合同关系，所谓的借名指向为李某兰家庭为单位的购房指标的“出借”。周某浩主张借名，未有书面证据证实与李某兰前夫白某强存在合议，周某浩主张行为成立缺乏必要当事人，这也是法院追加白某强参加诉讼的原因。
周某浩主张自己出资购置房屋，但通过款项的支付可以看出，所谓借名买房之前周某浩就与李某兰存在资金往来，购置完毕至今，周某浩认可仍尚有款项未向李某兰清偿。就首付款中的30万元源于李某兰向银行的贷款一节，周某浩也不能说明清偿的过程。另有60余万元首付款的来源也存疑，基于以上客观情况，法院不能认定双方存在借名买房的合同关系，周某浩所举事由并不成立。
第二、即便借名事实成立，周某浩所主张诉求也不应得到法院的支持。借名人与出借人为了规避相关限购政策而签署合同，明显违反了国家关于房地产的宏观调控政策，既影响第三人利益，也影响社会共同利益，动摇不动产登记的公示公信的原则，适用法律应给予否定性的评价，周某浩诉请应予驳回。
