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借名买房登记人离婚时能否要求分割借名购买房屋

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-01-25


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告李某强、原告李某军向本院提出诉讼请求:1.判令撤销李某杰与赵某玲签订的《离婚协议书》中关于将位于北京市朝阳区一号房屋(以下简称一号房屋)所有权归属于赵某玲的约定;2.判令将一号房屋所有权恢复登记至李某军名下。

事实和理由:李某强系李某军和李某杰之父,李某杰系长子,李某军系次子。2012年,李某强为帮助二子解决在京住房问题,自行出资购置北京市朝阳区二号房屋(以下简称二号房屋)、一号房屋两套住房,二号房屋分给李某杰,一号房屋分给李某军。由于李某强、李某军当时均不具备北京购房资格,因此,暂时将上述房屋均登记在李某杰名下,待李某军取得北京购房资格后,再择机办理一号房屋的过户手续。

为避免日后产生争议,2013211日,李某强召集李某军、李某杰说明了上述情况,父子三方一致同意并签订《房屋产权归属说明》。2017年,李某强、李某军发现李某杰将一号房屋挂牌出售,并且对《房屋产权归属说明》的真实性不予认可。201811月,李某强、李某军以确认合同有效纠纷为由起诉李某杰,要求依法确认《房屋产权归属说明》有效。北京市朝阳区人民法院对《房屋产权归属说明》的效力予以确认。判决书生效后,李某强、李某军发现李某杰和赵某玲在前述确认合同有效案件审理期间办理了离婚登记,双方签署的《离婚协议书》中约定二号房屋归李某杰所有,一号房屋归赵某玲所有,并将一号房屋转移登记至赵某玲名下。《离婚协议书》中关于一号房屋的所有权分配损害了李某军的合法权益,故依法请求撤销《离婚协议书》关于一号房屋的财产处置并将一号房屋产权恢复登记至李某杰名下。

 

被告辩称

被告李某杰答辩称,同意李某强、李某军的诉讼请求,认可李某强、李某军在起诉状中陈述的事实。

被告赵某玲答辩称,不同意李某强、李某军的诉讼请求。理由在于:1.《离婚协议书》真实有效,不存在侵犯第三人权益的情形。据赵某玲了解,李某强将二号房屋、一号房屋赠送给李某杰,不存在借名买房的事实。李某强带着李某军、李某杰做医疗器械生意,李某强、李某军知晓二号房屋、一号房屋都曾登记在李某杰、赵某玲名下。李某杰与赵某玲于20181210日签订《离婚协议书》,李某强、李某军作为家庭成员理应知道一号房屋产权的离婚分割情况。2.本案不符合债权人撤销权的规定,李某强、李某军的主张缺乏依据。李某强、李某军未能提交证据证明其债权的存在,不具备行使债权人撤销权的主体资格。如果李某强、李某军认为所谓的借名买房属于其与李某杰的合同之债,应提供对其财产造成损害的证据。本案中李某杰持有同小区同户型同面积的二号房屋,李某强、李某军对一号房屋亦申请了财产保全措施,故李某强、李某军的债权将来不会受到损害,并且将来可以保证实现。

3.《离婚协议书》关于夫妻财产分割的条款不能认为其中关于一号房屋的分割系李某杰无偿转让财产。离婚协议是夫妻双方对婚姻关系解除、子女抚养、财产分割等问题一揽子解决方案,包含对夫妻感情考量,绝非单纯处分财产的民事合同。《离婚协议书》中虽约定一号房屋归赵某玲所有,但是同时约定赵某玲抚养婚生女,李某杰无需负担任何抚养费。《离婚协议书》中关于一号房屋的分割并非不具有对价,不存在无偿转让财产的行为。李某强、李某军未举证证明赵某玲对《离婚协议书》中夫妻财产的分割条款对债权人造成损害知情,未举证证明李某杰与赵某玲存在恶意串通,故不能认定夫妻共同财产分割显失公平。4.李某强、李某军提起债权人撤销权已过除斥期间。一号房屋于2017930日即变更为李某杰、赵某玲所有,20181019日就登记为赵某玲一人所有,李某强、李某军与李某杰具有家庭成员关系,理应知晓产权变更情况,李某强、李某军提起本案债权人撤销权纠纷已超过了1年的除斥期间。

 

法院查明

201268日,买受人李某杰与出卖人北京Y公司签订《北京市商品房预售合同(住宅类)》,约定:李某杰购买北京市朝阳区2号、一号房屋(上述两套房屋建成后地址正式确立为2号、一号房屋)等。诉讼中,各方确认上述两套房屋购房款均为李某强出资。

2013211日,李某强、李某军与李某杰共同签订《房屋产权归属说明》,内容为:为解决长子李某杰、次子李某军结婚用房问题,李某强于2012526日、201268日、201278日分3次总计付款6677440元,购得建筑面积均为14342平方米的2号、一号房屋,因次子李某军暂无北京户口,故无购房资格,而长子李某杰有北京户口,有北京购房资格,故将次子李某军应分得的其中一套2505号房暂登记在其兄李某杰名下,待时机允许时再转李某军名下,李某杰、李某军对此均无疑异。2014928日,上述两套房屋均登记至李某杰名下。

2017930日,2号、一号房屋转移登记至李某杰、赵某玲二人名下。诉讼中,李某杰称其办理转移登记前未与李某强协商,李某强、李某军亦表示不知情。20181019日,一号房屋转移登记至赵某玲一人名下。各方确认二号房屋于2018年转移登记至李某杰一人名下。

20181028日,李某强在家庭微信群中要求李某杰、赵某玲于20181030日之前出示房产证。

20181126日,李某强、李某军以确认合同有效纠纷为由起诉李某杰,要求确认《房屋产权归属说明》有效。20181218日,本院向李某杰送达该案起诉状、传票和证据。李某杰表示接到法院诉讼材料即告知赵某玲一号房屋产权归属的实际情况。

201812月李某杰与赵某玲在公证处签署了《夫妻财产约定协议》;协议上双方当事人的签字均属实。《夫妻财产约定协议》载明:李某杰与赵某玲于2013227日在北京市朝阳区登记结婚,双方本着平等自愿的原则,对夫妻关系存续期间的财产归属约定为登记在赵某玲名下的一号房屋归赵某玲单独所有,登记在李某杰名下的二号房屋归李某杰单独所有等。

20181224日,李某杰与赵某玲协议离婚。双方于当日签订的《离婚协议书》,约定:一、男女双方自愿协议离婚;二、男女双方婚后有一女,离婚后由女方抚养,无需男方支付抚养费;三、双方婚后共同财产分配为:1.男方名下有一处房产,为二号房屋,离婚后归男方所有;2.女方名下有一处房产,为一号房屋,离婚后归女方所有;3.男方名下有两处车位,一处归男方所有,一处归女方所有;4.男女双方各自名下的存款归各自所有;5.除上述财产外,无其他共同财产。关于离婚原因,李某杰表示系因李某强、李某军提起确认合同有效诉讼,故想借离婚把一号房屋转移至赵某玲名下,赵某玲则表示系其与李某杰及公婆感情不和,与一号房屋纠纷无关。关于离婚情况的告知,李某强、李某军表示至2020年春节经李某杰告知才知晓两人离婚,李某杰对此表示认可,赵某玲则表示李某杰家人于2018年下半年即已知晓。

20191030日,本院审理认为《房屋产权归属说明》的内容不仅仅是对购房事实的确认,同时也明确了暂用李某杰购房资格、将来时机允许时过户等权利义务内容,应认定为合同;该合同系各方真实意思表示,内容不违反国家强制性法律规定,应认定为合法有效。故判决确认李某强、李某军与李某杰于2013211日签订的《房屋产权归属说明》合法有效。

 

裁判结果

驳回原告李某强、原告李某军的全部诉讼请求。

 

 

房产律师点评

法律规定,因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案的核心争议焦点在于:其一,李某强、李某军能否基于其所陈述的“借名买房协议”对李某杰享有到期债权;其二,李某杰处分一号房屋所有权的行为是否对李某强、李某军的债权造成损害。法院具体分析如下:

关于焦点一。债权人撤销权制度,是指债权人对债务人所为的危害债权的行为,可请求法院予以撤销以维持债务人责任财产的制度,其立法目的在于保全债务人的责任财产以保持其债务清偿能力,并非保全特定债权即金钱债权以外债权的制度。故一般情形下撤销权的债权应当为金钱债权,持有特定债权的债权人仅当债务人处分特定物的行为使得债务人已不具备足够的财产清偿能力的情况下才能提起撤销之诉。本案中,在《房屋产权归属说明》合法有效的情况下,李某杰作为房屋的名义所有人负有转移一号房屋产权登记至李某军名下的合同之债。该合同之债非金钱债权,李某强、李某军是否有权提起撤销之诉取决于李某杰处分一号房屋的行为是否造成其责任财产减少而使得李某强、李某军的债权无法实现。

关于焦点二。如前所述,债权人撤销权制度的立法目的是使债务人的责任财产维持在适当状态,以保障债权人的债权得以实现。债权人处分其财产的行为不会害及债权人债权的实现,则并无必要借助债权人撤销权加以保护。本案中,各方确认李某杰名下尚有与一号房屋同小区、同户型、同面积的二号房屋。虽李某杰处分一号房屋所有权的行为使得李某强、李某军要求李某杰配合变更一号房屋产权登记的行为之债难以实现,但是现有证据不足以证明李某杰对一号房屋处分行为导致其已无资力对李某强、李某军在《房屋产权归属说明》项下进行损害赔偿。

综合上述理由,现有证据不足以证明李某杰转移一号房屋所有权的行为对李某强、李某军的债权造成实质性损害,李某强、李某军基于《房屋产权归属说明》主张行使债权人撤销权,依据不足,二人全部诉讼请求,法院不予支持。赵某玲相应抗辩意见,于法有据,法院予以采纳。

需要特别指出的是,依据本案庭审查明之事实,李某杰未经李某强、李某军同意即将一号房屋产权登记至李某杰、赵某玲二人名下,并自述在其后的1994号案件审理中通过转移一号房屋产权以逃避合同义务,主观恶意明显,有违诚实信用原则。李某强、李某军虽不具备债权人撤销权的行使条件,但可基于《房屋产权归属说明》项下合同权利义务要求李某杰承担相应违约责任。

 



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