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借名购买房屋被查封实际出资人可否主张房屋权利

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-01-25


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某华向本院提出诉讼请求:1.请求判决中止对北京市丰台区11号房屋(以下简称涉案房屋)的执行;2.请求判决确认原告为涉案房屋的所有权人。事实与理由:201942日,北京市丰台区人民法院对文某霞与文某奇民间借贷纠纷一案作出民事调解书,确定文某奇于201944日前偿还文某霞借款179万元整。因文某奇未按期偿还借款,文某霞作为申请执行人向丰台法院申请强制执行,丰台法院作出查封及执行公告,查封并执行涉案房屋。2020923日,原告对执行标的向法院提出案外第三人执行异议。

20201117日,丰台法院作出执行异议裁定:驳回周某华的异议请求。一、该房屋属借名买房,实质为原告借其妹妹周某萍和妹夫文某奇之名购买的房产,原告目前已经具有购房资格,所有权应归原告所有。原告与周某萍为兄妹关系,201249日,原告支付房款1000000元给周某萍(包含90万元房款、10万元税费,详见转账记录),由周某萍和文某奇夫妻共同名义,与张某签订了《北京市房屋买卖合同》,购买涉案房屋,房屋总价款1700000元,先行支付90万元首付款,剩余80万元按揭贷款继续支付。后续按揭贷款均由周某华向文某奇个人账户和微信账户转款,剩余全部房款均为周某华支付,上述贷款由文某奇每月按期偿还银行贷款。该房屋自张某处购买后,一直由原告及其家人实际居住和使用。上述借名买房事实和转款情况,文某奇、周某萍认可是周某华出资购买,以他们夫妻的名义借名买房,并有相关录音证据佐证,有相关人证可以证实。

二、文某奇与周某萍已调解离婚,但对该房屋并未分割,文某奇借由与文某霞的借款纠纷强行拍卖执行该房屋,有严重虚假诉讼的可能。文某奇与周某萍于20031113日结婚,202093日经法院调解离婚,但离婚时未处理文某奇与周某萍夫妻共同财产分割问题。文某奇与文某霞的民间借贷,发生于文某奇与周某萍婚姻关系存续期间,周某萍并不知情,事前并未同意、事后并未追认上述债务,文某奇也没有证据证明上述债务用于夫妻共同生活,故上述债务是否属于周某萍与文某奇的夫妻共同债务尚不能确定,仅依据文某奇与文某霞双方签订的协议及调解书作为执行依据,有严重的虚假诉讼风险和错误执行风险。原告属于上述房屋的直接利害关系人,是否享有所有权或相关的财产权利,应当由人民法院对上述财产进行实体审理和处理后确定产权性质。目前,周某华已取得北京市购房资格,具备实际过户的客观能力,对上诉房屋的强制执行涉及原告的重大权益,故原告不服裁定,提起诉讼。

 

被告辩称

被告文某奇辩称:不同意原告的诉讼请求。涉案房屋为我和第三人婚内购买,为夫妻共同财产。原、被告及第三人三方之间有很多借款往来,我曾经将房屋抵押贷款借给原告周转,双方之间的资金往来不是本案涉诉房屋房款。且原告没有提供任何证据证明双方对涉案房屋产权的约定,故原告的诉讼请求无事实和法律依据。且原告两项诉讼请求非属同一法律关系,原告应先提起所有权确认之诉,本案为案外人执行异议之诉,无法对房屋产权进行确认。综上,我请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

被告文某霞未到庭,亦未提交书面答辩状。

第三人周某萍述称:同意原告的诉讼请求。原告与我为亲兄妹关系。原告决定在北京买房。因原告户口不在北京,且北京有限购政策,原告就与我、文某奇协商,借我和文某奇夫妻的名义,买下了涉案房屋。房款总价170万元,首付款由原告缴纳,贷款80万元,以文某奇的名义贷款,每个月原告都会将贷款转给我或文某奇。原告每月给我或文某奇的转账不仅包含涉案房屋的房贷,还包括原告的孩子及我孩子的幼儿园托儿费和生活费。涉案房屋所有贷款均由原告还款。涉案房屋是原告出资、借文某奇名义登记购买的,应为原告所有,我和文某奇均不是涉案房屋的所有权人。

我对文某奇与文某霞的债务情况不知情,该债务也未用于我与文某奇婚姻关系存续期间的夫妻共同生产、生活。同时,我也向北京市丰台区人民检察院举报了文某奇与文某霞关于案涉债务涉嫌虚假诉讼。综上,我请求法院在全面查清本案事实的基础上,支持原告的诉讼请求。

 

法院查明

文某霞与文某奇民间借贷纠纷一案,在审理过程中,本院于201938日依据文某霞申请,查封文某奇名下的涉案房屋。2019年,本院作出调解书确认:一、文某奇于201944日前偿还文某霞借款179万元整。

另查,文某奇与周某萍原系夫妻关系,于20031113日登记结婚。202093日,本院解除二人婚姻关系。该调解书未处理夫妻共同财产。

再查,2012330日,文某奇与张某签订《北京市房屋买卖合同》,购买涉案房屋,房屋总价170万元。2012330日,文某奇支付定金2万元。201249日,周某萍向张某转账88万元。余款80万元通过银行按揭贷款支付。20131023日,文某奇结清贷款。2012423日,文某奇取得涉案房屋的产权登记。周某华母亲和孩子在该房屋内居住。

庭审中,周某华主张涉案房屋系其以文某奇和周某萍的名义购买,首付款和贷款均由其出资,其实际居住使用。周某华就其主张提交:1201249日其向周某萍转账100万元的银行卡取款凭条;22015812日至201879日期间与文某奇的微信转账记录;32015711日至2018712日期间与周某萍的微信转账记录;4、与文某奇的银行交易记录;5、水费、电费、供暖费、物业费的缴费凭证。文某奇对上述证据14真实性认可,证明目的不认可,不认可周某华向周某萍转款100万元系购房款,因双方之间资金往来较多,故也不认可银行记录中的还款是还购房款;对证据235的真实性不认可,称转账没有附言显示与购房款有关联,转账金额不固定,并且涉案房屋已经于2013年结清贷款,原告应提交还清证明,且微信所有还款加起来不够贷款金额,时间跨度也不对,并称涉案房屋的费用均是周某萍缴纳的,不是原告母亲。周某萍对上述证据真实性和证明目的均认可。

 

裁判结果

驳回周某华的全部诉讼请求。

 

房产律师点评

涉案房屋登记在文某奇名下,法院根据不动产登记簿记载判断文某奇系房屋所有权人,在文某奇未履行生效法律文书确定的债务时,对涉案房屋采取执行措施,并无不当。周某华主张其借文某奇、周某萍名义购买涉案房屋,文某奇对此不予认可,即便其主张借名买房成立,仍不能排除文某霞对涉案房屋的执行。主要理由如下:一、在借名买房中,借名人与出名人通常会相互约定,借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记,该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。但借名人与出名人之间的借名登记契约,只在其内部产生债权债务关系,而不发生物权变动的效果,不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下,其享有的是债权请求权,而非物权,其不能排除执行;二、基于物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下,借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的第三人;三、借名登记合同是借名人与出名人之间的合意,借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错,而且借名协议一般均系以规避国家法律与政策为目的,对由此产生的风险理应自行承担;四、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的审查要求,因借名买房而导致不能过户的情形,系因买受人自身原因而导致,其不能过户的风险亦系由买受人自行选择而产生,故不符合能够排除执行的情形;五、根据北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见》第十九条关于“法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中,对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行,案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系,其是房屋实际所有权人为由,要求对该房屋停止执行的,一般不予支持。”之规定,仅以借名买房为由提出执行异议的申请人的相关诉讼请求亦不应得到支持。

关于周某华要求确认涉案房屋系其所有的诉讼请求,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。现涉案房屋现登记在文某奇名下,法院难以直接推定周某华享有涉案房屋的物权。周某华以与文某奇、周某萍之间存在“借名买房”关系为由主张对涉案房屋享有物权并要求确权,对此法院认为,出名人取得房屋权属登记系基于与借名人的约定,并非是登记错误,故借名人如欲获得房屋产权,应当在其与出名人之间的合同法律关系中予以解决,与本案系案外人执行异议之诉分属不同的法律关系,就借名买房关系及涉案房屋是否确系周某华所有一事,周某华可另行主张。

综上,周某华要求确认其系涉案房屋的所有权人并中止对涉案房屋的执行的诉讼请求,法院均不予支持。



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