北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某丽向本院提出诉讼请求：1.判令周某秋、白某霞协助我将位于河北省固安县一号房屋产权转移登记至我名下；2.案件受理费由周某秋、白某霞共同承担。
事实和理由：我与周某秋是母子关系，周某秋与白某霞于2011年11月11日结婚，于2020年5月12日离婚。2015年，我为了改善住房状况，决定在固安县购买一套住房。我因在村里自建房屋向外出租，积蓄足以支付首付款，但因年龄原因，不能办理贷款，经与周某秋、白某霞协商，借用周某秋的名义贷款，将我购买的房屋登记在周某秋的名下。2015年5月4日，我决定购买位于河北省固安县一号房屋（以下简称：一号房屋）。我借用周某秋的名义与W公司（以下简称：W公司）签订《商品房买卖合同》，房屋总价933530元，我支付了首付款283530元，以贷款方式支付65万元。2015年年底房屋交付使用，房屋每月贷款、相关税费、物业管理费、水电费均由我负担及偿还。2017年我农村房屋遇拆迁，我用拆迁款偿还了剩余贷款61.80万元。我和孙子赵某从2015年底开始居住使用一号房屋，直到2020年10月周某秋与白某霞将我及赵某赶出，我只能带着孙子回老家农村租房居住，我多次讨要房屋无果。后我得知2020年11月周某秋取得了涉案房屋产权证，竟于2020年12月将涉案房屋过户至白某霞的名下。周某秋、白某霞明知涉案房屋为我出资购买，合谋将涉案房屋过户至白某霞名下，严重损害了我的利益。现要求将涉案房屋过户至我名下，同意先行垫付过户过程中产生的相关税费。为了维护我的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
周某秋辩称：一号房屋是我母亲孙某丽支付的首付。该房屋有贷款，每个月还4000余元，是我和白某霞一起卖菜赚钱偿还的贷款，每个月把卖菜的钱存入我工商银行卡里。该房屋提前还的最后一笔贷款是用拆迁款还的。
白某霞辩称：我不同意孙某丽的诉讼请求。我认可首付款是孙某丽出的，最后一笔贷款也是孙某丽出的，但平时的贷款是我和周某秋一起赚钱还的。买房时没有说是借名买房，周某秋的父亲说需要给周某秋买房，孙某丽也说给我和周某秋买房，当时看了北京的房屋但付不起，后来在固安买的。
法院查明
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。孙某丽系周某秋之母。2015年5月，周某秋与W公司签订了《商品房买卖合同》，约定周某秋购买一号房屋，购房款为933530元，首付283530元，贷款650000元。前述首付款为孙某丽支付。周某秋与某银行（以下简称：银行）、W公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为650000元，用于购买一号房屋，贷款期限为300个月。2017年12月4日，周某秋提前向银行偿还贷款618000元，至此一号房屋贷款全部结清。前述贷款618000元系孙某丽支付。2020年12月10日，周某秋办理了房屋所有权证，将该房屋登记在其名下，后周某秋将一号房屋过户至白某霞名下。
另查，周某秋与前女友之子赵某与孙某丽共同生活。周某秋与白某霞于2011年11月11日结婚，二人婚后未生育子女，于2020年5月12日协议离婚。离婚协议书约定一号房屋归白某霞所有，待房产证下来后，由周某秋协助白某霞办理房产过户手续。
本案庭审中，孙某丽主张其是涉诉房屋的实际产权人，其与周某秋之子赵某自2015年底至2020年10月居住在一号房屋，其支付了首付款，偿还了全部贷款，并支付了契税、专项维修资金、物业费、车位租赁费、车位服务费等。孙某丽提供以下证据予以佐证：证据一居住证明、疫情期间出入门证、物业费收据、停车场管理服务协议、车位服务管理费，以证明涉案房屋是其与孙子赵某实际居住使用，所有费用是其缴纳，房屋实际所有人是自己；证据二契税、住宅专项维修资金收据及发票，以证明其用拆迁款缴纳了房屋契税、专项维修资金，办理了房产证；证据三申请证人赵某出庭作证，以证明其与赵某居住在涉案房屋内；证据四孙某丽银行明细，以证明其取款部分用于偿还房贷每月约4000元，其余用于生活消费。证人赵某称其和奶奶一直在固安居住，不记得具体搬入时间了，2020年秋天搬出来的，那时白某霞让其奶奶出去找房，才搬出去的。孙某丽银行显示2015年4月至2017年11月存在多笔大额存取款行为。
周某秋认可证据一，认可孙某丽确实在涉案房屋内居住；称证据二中的费用是自己交的，使用的是拆迁款；认可证据三中证人赵某系其儿子，平时孙某丽和赵某偶尔去住两天，冬天确实在那里居住，自己和白某霞平时赶到那儿了也去那里住；认可证据四的真实性，不认可证明目的。白某霞对证据一真实性不认可，称孙某丽总是在北京租房居住，涉案房屋的物业费是自己交的；称证据二中的费用是周某秋交的；认可证据三中证人身份，但不认可证人的陈述，称证人是2020年春节前后在那里居住的，疫情解除之后大概2、3月就不住那了，冬天也在那里住过，与孙某丽在那里住过两个冬天；认可证据四的真实性，不认可证明目的。
白某霞提交证据一周某秋的工商银行明细，以证明涉案房屋每月贷款系白某霞和周某秋支付的；证据二微信聊天记录、转账凭证和发票、物业费收据2张，以证明白某霞支付了2017年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，实际居住使用了涉案房屋；证据三停车服务管理费发票、车位租赁费发票，以证明2017年11月30日至2018年11月29日的车位租赁费、管理费由周某秋和白某霞以夫妻共同财产支付；证据四联通宽带费业务受理单和电子发票，以证明宽带是周某秋于2017年10月15日本人开户办理，故实际居住人有周某秋和白某霞。
孙某丽认可证据一证据真实性，不认可证明目的，每个月其取4000元交给被告，由被告来偿还贷款；对证据二中微信聊天记录证据三性不认可，对其他证据真实性没有异议，但发票与自己提交的收据相矛盾，应以自己提交的收据为准；对证据三真实性认可，恰证明物业费是孙某丽交纳的，孙某丽在涉案房屋内居住；对证据四真实性和合法性认可，对关联性和证明目的不认可，该事实发生于2021年5月，此时房屋已被二被告强占。后白某霞表示物业费收据上周某秋的名字是自己写的，因双方在一起共同居住过，故孙某丽也可能拿到收据原件；孙某丽表示其将钱交给了周某秋，由周某秋、白某霞交的。周某秋对前述证据均认可，称每月贷款系其和白某霞钱还的贷款。
周某秋提交其农业银行卡流水，以证明其和白某霞自2013年7月有收入和还贷款能力。该银行卡流水显示周某秋在2015年5月至2017年11月未有大额银行存取记录。孙某丽对前述证据真实性和合法性认可，对关联性和证明目的不予认可，恰可以证明周某秋的收入很低，无能力偿还贷款。
庭审中，经本院询问周某秋，是否存在孙某丽借其名字买房一事，周某秋表示：我母亲岁数大了贷不了款，用我的名字贷的款，所以我贷款买的。
裁判结果
于本判决生效后30日内，周某秋、白某霞协助孙某丽到房屋登记主管部门办理位于河北省固安县一号房屋过户手续，过户至孙某丽名下。
房产律师点评
根据双方当事人的陈述和法庭调查的情况，可以确定本案的焦点问题为孙某丽与周某秋之间是否存在借名买房关系。首先，双方均认可以下事实：一号房屋的首付款和最后一笔大额还款均为孙某丽所支付，契税和专项维修资金也为孙某丽的拆迁款所支付，孙某丽每年冬天都在一号房屋居住；其次，关于借名买房的原因，孙某丽称其年龄大无法办理贷款，周某秋认可孙某丽岁数大贷不了款，用自己的名字贷的款；再次，关于平时还贷和物业费、车位租赁费、管理费等，白某霞和周某秋称为周某秋所支付，但提交的周某秋银行卡显示2015年5月至2017年11月期间未存在大额存取记录，无法体现周某秋和白某霞有每月偿还约4000元贷款的能力；孙某丽之前支付契税、专项维修资金并未通过其银行账户直接支付，而是由周某秋支付，从前述情况看，不能排除孙某丽所述将现金交给周某秋，由周某秋、白某霞去支付物业费和偿还贷款的可能；
因周某秋为孙某丽之子，周某秋和白某霞曾为夫妻，即使曾偶尔在一号房屋居住，发生车位租赁费、管理费，亦与涉案房屋实际所有权人为孙某丽的事实不矛盾。综上，法院根据双方陈述的买房过程，房款的支付情况，契税和专项维修资金支付情况，以及房屋交付后使用情况看，虽缺少书面合同证明借名买房存在，但考虑到家人之间常常因亲情以及信任关系而忽略签署书面合同，此情况普遍存在，加上孙某丽对借名买房的原因有合理解释，且周某秋认可孙某丽所陈述的原因，故法院采信孙某丽关于其与周某秋之间存在借名买房约定的主张。孙某丽要求周某秋、白某霞协助办理过户手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
