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借名买房案例——单位福利分房借名购买有效吗

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-01-25


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某军向本院提出诉讼请求:1.确认赵某军对一号房屋有居住使用权;2.要求孙某清腾清上述房屋并返还赵某军;

事实和理由1999年,赵某军单位福利分房,赵某军享有福利购房资格,但当时房子就四十几平米,比较小,不想购买,想等有面积较大的福利房时再行购买。孙某清当时不是员工,无法享受福利分房,孙某清孩子需要上学无房,主动与赵某军商议,让赵某军购买其单位房屋,由孙某清向赵某军垫资及出借资金,孙某清孩子上学期间可以在其中居住。赵某军为了帮助孙某清解决小孩上学无房居住问题,向单位申请购买福利房,缴纳购房款,办理购买福利房的相关手续,有职工购房交费核定表、原始购房票据、《职工住房证(出售)》为证,房屋归赵某军所有。

赵某军接手涉案房屋后,经过简单装修之后,交给孙某清租住。当时双方口头约定,赵某军不用返回孙某清出借的购房款,孙某清不用支付房租。孙某清口头承诺等孩子考上大学最长不超过20年将涉案房屋还给赵某军。现孙某清的孩子早已考上大学,自孙某清租住之日起,也已经超过20年,2020年赵某军告知孙某清要求返还房屋,被孙某清拒绝。赵某军对涉案房屋有居住使用权,现孙某清不同意返还房屋,故依法诉至法院。

 

被告辩称

孙某清辩称,不同意赵某军的全部诉讼请求。赵某军就本案相同的事实和证据已经提起过诉讼,而且已经有生效判决,根据生效判决认定的事实,双方之间不存在房屋租赁关系,而是借名买房。赵某军与孙某清没有任何关于居住使用权的约定,并且赵某军提出的居住使用权没有合法依据,孙某清一直居住于涉案房屋,而且以上事实也有生效判决的认定,涉案房屋虽然登记在赵某军名下,但是全部购房款都是孙某清支付的,依据法律规定涉案房屋属于孙某清出资购买所有,只是因为工作单位的原因一直没有进行变更登记,孙某清享有对涉案房屋的居住使用权。

在孙某清出资购买涉案房屋前后,双方都不存在让赵某军居住使用的任何形式的约定。赵某军本次诉讼属于重复诉讼,法院不应当在对本案进行审理,以维护生效判决的权威性与合法性。而且孙某清从未承诺向赵某军返还房屋,双方更不是房屋租赁关系,只有孙某清有权对涉案房屋居住使用,赵某军对涉案房屋不享有任何权利。1999年时赵某军就没有买房居住使用,现赵某军后悔并多次找到孙某清谈论此事,还重复起诉,有悖诚实信用原则。孙某清买房只为居住没并无投资之意,虽然涉案房屋价格上涨很多,但都是孙某清当年购房并进行装修维护的结果,孙某清出资购房之后,一直居住至今,房屋产权及价值提高都应当归孙某清享有,故恳请法院驳回赵某军的全部诉讼请求。

 

本院查明

赵某军单位职工,1999年,进行福利分房,赵某军符合购房资格。孙某清得知消息后,找到赵某军,提出利用赵某军的购房资格购买其单位所售房屋,得到赵某军同意。1999629日,孙某清将购房款17225元和公共维修基金800元交给了赵某军,由赵某军以自己名义购买了位于北京市怀柔区一号楼房。购买房屋后,赵某军将房屋交给孙某清使用至今。202012月,赵某军曾以孙某清为被告向本院起诉,赵某军在该案中提出,孙某清为解决子女就近上学问题与赵某军协商,由孙某清垫资,使用赵某军资质购买单位福利房,由孙某清租住,孙某清口头承诺子女毕业后,将房屋归还赵某军,现孙某清子女已经就业,且自租住之日起已超过20年,而孙某清拒绝归还房屋,故起诉要求孙某清返还北京市怀柔区一号楼房。本院以双方应先对房屋权属进行确认为由,驳回了赵某军的诉讼请求。2021421日,赵某军向本院提起本案诉讼。

本案审理过程中,赵某军称,涉案房屋所有权是单位的,职工个人没有所有权,只有单位发的职工住房证,1998年的时候,孙某清通过别人找到我,说是孩子要上学,但是他没有分房的资格,找我协商住我的房子,我与孙某清口头协商房子可以给他住,但是遇到房屋整改或者拆迁,则需将房屋还给我,孙某清当时也答应了。孙某清将买房的钱给我,我去交了房款,办理了所有的购房手续,后来我将房屋装修之后,才让孙某清住。在2000年的时候,我找到孙某清,要求换房子,原因是单位当时又有新一轮的分房,但是孙某清不认可我与他之间的约定,把房子据为己有。

现在买房的所有手续均在我手上,而且当初购买涉案房屋必须具备一定的身份特征,根据产权登记情况,赵某军对房屋享有全部权利。

对此赵某军所述事实,孙某清不认可,孙某清称,我与赵某军是同事,分房当时没有资格买房,但是赵某军有资格买房,于是我就问他要不要买,如果他不要,我就出资借他的名义买房,当时我们双方关系很好,而且很多人都有资格买房,如果当初赵某军不同意,我就去找别人买房。认可没有给赵某军补偿,但认为二人之间是借名买房的关系,从1999年至今我一直居住在该房内,而且户口已经在该房屋内,单位、社区、派出所均认可我是房屋的使用人,而且当初买房的时候,赵某军有能力支付购房款,却没有支付,应视为其向我让渡了其购买房屋的身份特征和对房屋的全部权利。

本案审理中,经询问孙某清意见,孙某清表示,如果法院判决房屋归赵某军使用并由孙某清限期腾房,则另案解决对房屋投入的补偿问题。

 

裁判结果

一、孙某清于本判决生效后九十日内,自坐落于北京市怀柔区一号房屋内迁出,并将房屋腾空后交还给赵某军;

二、驳回赵某军的其他诉讼请求。

 

 

房产律师点评

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权;无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。本案中,赵某军提供了完整的购房资料和职工住房证,而且双方当事人均认可,购买涉案房屋需具备一定的条件和资格,孙某清不符合购房资格,赵某军具备购房资格,可以认定涉案的房屋系由孙某清出资,以赵某军名义购买。但购买时双方的协议内容,孙某清与赵某军均未提供证据证实。本案涉案房屋系单位内部福利房,单位福利房是职工所在单位给予其职工的一种福利,此类房屋的购买一般要求购房职工具备一定的条件,符合一定的资格。这种福利可以接受或放弃,经单位同意也可以转让,但不能私自转让,也无法上市交易。如果未经单位同意私自转让,则可能侵害本单位集体或其它职工的权益。

因此,即使在当初购房时,赵某军与孙某清协议内容为房屋归孙某清使用,双方的协议也应属于无效协议,房屋的使用权人仍为赵某军。赵某军提出双方系租赁关系,但未能提供充分证据证明,法院对此不予认定。赵某军作为房屋使用权人,其有权要求孙某清返还房屋,虽然房屋系由孙某清实际出资,且经赵某军同意,房屋一直由孙某清使用,但在赵某军要求孙某清返还时,孙某清应当及时腾退,并将房屋返还给赵某军。赵某军要求确认其对涉案房屋具有居住使用权,要求孙某清腾清并返还房屋的请求有合法依据,法院予以支持。



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