北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某奇向本院提出诉讼请求：1.判令金某亿、姚某华共同偿还赵某奇3510000元；2.判令金某亿、姚某华向赵某奇支付逾期付款损失；3.诉讼费由金某亿、姚某华负担。
事实与理由：赵某玲没有北京户口，不具备北京购房资质。2017年7月31日，林某军、赵某玲与金某亿、姚某华签订《借名购房协议》，由赵某玲出资、金某亿出名购买位于北京市昌平区1号的商品房一套，房屋过户到金某亿名下，作为答谢报酬，房屋出租租金归金某亿、姚某华所有，购买房屋所产生的费用由林某军、赵某玲承担，金某亿、姚某华不承担任何费用。涉案房屋购买后，由金某亿、姚某华管理并收取房租。
后经双方同意，以总额为3810000元的价格于2020年7月4日将涉案房屋出售，其中售房款定金300000元用于归还银行贷款本金。2020年10月10日，房屋完成交割过户后，林某军、赵某玲与金某亿、姚某华签订《结算协议书》，一致确认剩余售房款为3510000元，该款项存放在金某亿银行卡内，林某军、赵某玲同意再向金某亿、姚某华支付300000元补偿费，剩余3210000元由金某亿、姚某华向林某军、赵某玲支付。
2020年12月16日，金某亿出具还款承诺书，称其将3510000元售房款作了理财，如在2021年4月13日没有将3210000元及50000元投资收益转入林某军、赵某玲指定的账户，则自愿放弃300000元补偿款。但在该承诺日期届满前，金某亿并未履行承诺，其欠付林某军、赵某玲的金额仍为3510000元。
林某军、赵某玲借用金某亿名义购房并出售所取得的款项应由林某军、赵某玲享有，金某亿、姚某华已经收取了三年约200000元的房租，并通过理财获得了不菲的收益，金某亿、姚某华无故占用并未按照承诺返还售房款，严重侵害了林某军、赵某玲的合法权益。2021年5月10日，赵某奇与林某军、赵某玲签署《债权转让协议》，将案涉3510000元债权转让给赵某奇。协议签订后，林某军、赵某玲向金某亿发送了债权转让通知和催款通知书，要求金某亿、姚某华在2021年5月26日之前还款，但金某亿、姚某华至今未付。
被告辩称
金某亿辩称，不同意赵某奇的诉讼请求。金某亿与赵某玲之间不存在债权债务纠纷，赵某奇无权向金某亿索要3510000元。双方签订《借名购房协议》，约定由赵某玲出资3500000元，金某亿出名进行购房，赵某玲并没有直接给金某亿打款，金某亿也没有给赵某玲写过任何借款凭证。案涉房产登记的产权人是金某亿本人，是合法合规依法登记的，该房产不存在任何财产纠纷。2017年，金某亿在某银行用该房产抵押贷款2770000元并办理抵押登记。2018年，金某亿在银行办理2400000元的抵押贷款并做了抵押登记，并将抵押所得全部款项转给了赵某玲使用，赵某玲并未偿还给金某亿。
因赵某玲需要用钱，要求金某亿抵押名下的房产，其应当知晓房产抵押的法律规定，金某亿抵押房产会承担巨大风险。当时借名买房的事情是金某亿全程参与的，姚某华不知情，只有办理抵押贷款时姚某华才去签字的。案涉房屋的产权证、税票、取暖费、水费、电费票据原件全部由金某亿自己持有，且均由金某亿自己缴费，金某亿一直居住并使用。赵某奇提供的结算协议不是金某亿所写，没有金某亿签字，真实性，证明目的均不认可。赵某奇提供的还款承诺书，不是金某亿所写，签字和指纹也不是金某亿出具，如果赵某奇执意用作证据，金某亿申请做笔迹和指纹鉴定。赵某玲和林某军明显不具备出借的能力，赵某玲名下的房产在2017年就被法院强制执行了，林某军在2017就被列入失信人名单了。赵某奇与赵某玲是父女关系，双方之间的债权债务是虚假的。
姚某华辩称，与金某亿的答辩意见一致。
法院查明
2017年7月31日，赵某玲（甲方）与金某亿（乙方）签订《借名购房协议》，主要内容为：甲方委托乙方以乙方名义购买位于北京市昌平区商品房一套，房屋建筑面积230.67平方米，总价款3500000元，增值税、契税、中介服务费等其它费用共计416500元，上述房屋的买卖合同以乙方名义签订后交由甲方持有和保管，以后关于该房屋取得的一切手续、资料包括房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等均由甲方持有和保管，乙方应全力协助甲方办理有关购房手续。甲方保证乙方因代为甲方购买该房屋产生的购房款及还贷、中介费、抵押费、保证金、税收等一切费用均由甲方承担，乙方不承担任何费用，该房屋的所有权也归甲方完全所有。甲方享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与等，造成甲方损失的应当承担相应责任。
甲方只是借用乙方的名义购买房屋，该房屋的所有权益与乙方无任何关系，并保证乙方的利害关系人(包括但不限于父母、配偶、子女、兄妹、亲属或与乙方有关的第三人等)不得就该房屋主张任何权益(包括但不限于继承、查封、强制执行等)。房屋抵押、转让的，乙方应无条件予以配合，因此产生的收益均归甲方所有，税费由甲方自行承担。在房屋登记在乙方名下期间，可根据甲方需要将该房产抵押给甲方或甲方指定的其他人，用于办理借款、贷款或相关甲方认为需要的事项，如贷款期限到期甲方继续需要借款或贷款，乙方应全力配合甲方办理，甲方保证按时偿还贷款利息，如未按时交纳贷款利息给乙方造成损失，由甲方负责赔偿，所产生的一切费用由甲方承担。
经甲乙双方友好协商，房屋过户成功并办理借款、贷款成功后，甲方支付乙方10000元作为甲方借用乙方名义购房可能给乙方带来的风险补偿，并房屋在乙方名下期间，做为答谢报酬，乙方有权将该房屋出租，出租所得收益归乙方所有，但出租期间产生的物业费，水电费，维修费等一切相关费用由乙方承担，待甲方需要办理过户手续时按照甲方的指示过户到甲方或甲方指定的其他人名下，乙方应配合甲方办理相关手续，如期限在两年之内包括两年办理过户，则甲方再给乙方报酬80000元，如期限超过两年，则按房屋的过户成交价减去现在的房屋成交总价和其它的增值税、契税、中介服务费等相关费用，房屋纯利润的4%给乙方。如果房屋价格出现下跌，甲方应按时还款贷款利息，如果甲方出现不还款的情况，甲方放弃房子所有权，房屋由乙方来处理来偿还贷款。此外，协议亦对双方其他权利义务作出约定。
2017年8月3日，由赵某玲出资全款购买位于昌平区商品房，将该房屋登记在金某亿名下，房屋总价款为3500000元，建筑面积230.67㎡，赵某玲支付相关税费和中介费用。
2017年8月，金某亿向Q公司贷款2770000元，双方于2017年8月16日签订《抵押合同》并办理公证，Q公司于2017年8月17日向金某亿的某银行账户发放贷款2770000元，双方于当日办理房屋抵押登记。
2017年8月18日，金某亿通过某银行账户将上述2770000元款项转账给赵某玲。
2018年9月，赵某玲的弟弟赵某奇先后向金某亿的某银行账户转账2793545元后，金某亿于2018年9月17日通过某银行账户结清了上述2770000元贷款。后，该房产注销了抵押登记。
2018年9月13日，金某亿、姚某华与某银行（以下简称银行）签订《零售经营类借款合同》，约定金某亿、姚某华向银行借款2400000元，借款期限为120个月，以每月作为利息还款周期。
2018年10月9日，该房产再次设立抵押登记。
2018年10月19日，银行向金某亿放款2400000元。庭审中，双方均认可金某亿将上述贷款2400000元交付赵某玲的弟弟赵某奇。
2020年8月10日，赵某奇向金某亿的银行账户汇款2000000元用于房屋解押。
2020年8月11日，金某亿向其银行账户转账共计300000元。
2020年8月11日，金某亿通过银行账户结清了2400000元贷款，还款金额为2283910.2元。
审理中，双方均认可上述贷款结清并办理房屋解除抵押后，金某亿将该房屋出售，出售所得价款3810000元由金某亿收取，其中包含300000元定金。
2020年11月至12月期间，赵某玲与金某亿通过微信就该售房款的结算、还款事宜进行协商，并拟定《还款承诺书》。
2020年12月26日，金某亿向赵某玲发出《还款承诺书》，主要内容为：鉴于承诺人于2020年11月10日与甲方签订了《结算协议》，约定由甲方出钱，乙方本人出名，购买了位于北京昌平区商品房一套，现本房已于2020年7月4日以总额3810000元出售，房款除去乙方承诺人还款银行抵押贷款300000元外，剩余房款3510000元，除去原合同约定同意给乙方的房屋租金做为报酬外，再额外给乙方300000元作为补偿，最后统计剩余房屋款3210000元返还甲方，因承诺人把总房款3510000元作了理财，到期日是2021年4月13日，造成无法履行协议。甲方要求乙方将投资理财收益50000元作为甲方的补偿，甲方承诺，总房款在理财的风险由甲方来承担，承诺人金某亿在其它地方做的任何投资理财风险与债权人甲方无关。乙方承诺人承诺如果投资没有任何损失情况下，乙方于2021年4月13日理财到期日把剩余房款3210000元、投资收益50000元转入债权人指定帐户。
如承诺人金某亿2021年4月13日没有把剩余房款3210000元、投资收益50000元转入甲方指定帐户内，金某亿自愿放弃300000元的补偿款。金额履行以投资收益到期之后金额为准，如果高于协议约定金额，则按照协议约定金额执行，如果因投资风险造成损失，甲方不得再向乙方追偿任何费用。2021年4月13日投资本金及收益如正常到期之后，如果承诺人还不履行协议，若有转移资产、抽逃资金等可能导致不能按上述期限及时归还欠款和收益，愿承担一切法律后果及赔偿所有经济损失。该《还款承诺书》的落款乙方承诺人处有“金某亿”字样的签字并捺印，签署日期显示为2020年12月16日，甲方债权人处由林某军、赵某玲签字捺印，签署日期显示为2020年12月29日。庭审中，金某亿不认可该《还款承诺书》的真实性，否认签字捺印系其本人出具，并在答辩时要求鉴定。
2021年5月10日，林某军、赵某玲（甲方、债权转让人）与赵某奇（乙方、债权受让人）签订《债权转让协议书》，主要内容为：截止本协议签署日前，债务人金某亿、姚某华欠付甲方售房款3510000元，包括《结算协议》中应给付的3210000元以及《还款承诺书》中因2021年4月13日前未支付款项放弃的补偿款300000元。现甲方对金某亿、姚某华享有的以上3510000元债权转让给乙方，甲方同意受让。因甲方曾向乙方借款，用于支付偿还银行抵押贷款的过桥资金和贷款利息等事项(其中2000000元按照甲方指示直接转账给了金某亿)，故此，此次债权转让收回的款项直接抵扣甲方对乙方的负债，具体事宜待转让债权实现后，双方另行协商确定。因此次转让的债权，金某亿、姚某华2020年10月份就应偿付，后按照《结算协议》和《还款承诺书》的约定，宽限至2021年4月13日，但至本协议签署之日仍未归还，故债权转让之后，乙方可以随时要求债务人偿还款项，并依法追偿其他损失。甲方承诺并保证其有权实施本协议项下的债权转让并能够独立承担民事责任，其转让的债权系合法、有效的债权。乙方承诺并保证其有权受让本协议项下的债权并能独立承担民事责任。
2021年5月17日，赵某玲向金某亿发送《债权转让通知书》，载明：“金某亿、姚某华：根据我方与赵某奇在2021年5月10日签订的《债权转让协议书》，你方欠付我方的3510000元债权(包括<结算协议>中应给付的3210000元以及<还款承诺书>中因2021年4月13日前未支付款项放弃的补偿款300000元)，于2021年5月10日起全部转让给赵某奇，该笔款项业已于2021年4月13日届满宽限期，故此请你方及时向赵某奇偿还。通知人：林某军、赵某玲”。
2021年5月19日，赵某玲向金某亿发送由赵某奇签字捺印的《催款通知书》，载明“金某亿、姚某华2021年5月10日，林某军、赵某玲与本人赵某奇签署了《债权转让协议书》，将林某军、赵某玲对你方享有的3510000元债权转让给本人。现催告你方在2021年5月26日之前向本人偿还上述款项，如逾期不还，所有法律后果由贵方承担。”
案涉3510000元款项金某亿至今未给付。
另查，金某亿与姚某华系夫妻关系，二人于2016年8月26日登记结婚。
裁判结果
一、金某亿于本判决生效之日起十日内给付赵某奇3510000元；
二、金某亿于本判决生效之日起十日内向赵某奇支付逾期利息。
三、驳回赵某奇的其他诉讼请求。
房产律师点评
依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金某亿与赵某玲协商后出具《还款承诺书》，承诺于2021年4月13日理财到期日把剩余房款3210000元、投资收益50000元转入债权人指定帐户，如金某亿2021年4月13日没有把剩余房款3210000元、投资收益50000元转入赵某玲、林某军指定帐户内，金某亿自愿放弃300000元的补偿款，该承诺书系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，现金某亿未在2021年4月13日将上述款项转入赵某玲、林某军指定的账户，已构成违约，应视为其放弃300000元的补偿款。结合双方提交的证据以及庭审中当事人的陈述，林某军、赵某玲与赵某奇签订《债权转让协议书》并以快递形式向金某亿发送《债权转让通知书》，可以认定赵某奇已受让上述3510000元的债权，故赵某奇要求金某亿给付欠款3510000元并支付相应逾期利息的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。
关于案涉债务是否属于金某亿、姚某华在婚姻关系存续期间的夫妻共同债务。根据法律规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，欠款虽发生在金某亿与姚某华婚姻关系存续期间，但《还款承诺书》系金某亿个人出具并无姚某华签字，现赵某奇提交的证据仅能证明姚某华对借名买房和抵押借款知情，并不能证明欠款用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，故该欠款不宜认定为夫妻共同债务，对于赵某奇要求姚某华承担共同还款责任的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
