北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某群向本院提出诉讼请求：1.判决被告齐某霞向原告交付一号房屋征收补偿安置款752937元；2.判决一号房屋的回迁安置房即二号房屋归原告所有；3.判决被告配合原告办理领取征收补偿款项和回迁安置房屋产权登记相关手续；4.被告承担本案的诉讼费用。
事实和理由：两被告为原告的父母。1981年，被告齐某霞的工作单位分配一套公租房，即一号。该房屋是由赵某群及爷爷居住的平房兑换而来，因齐某霞与赵某君另有一套房屋，故房一直由原告一家三口居住并支付房租费用。2000年房改售房，被告说自己没有钱，不愿购买此房，原告说自己愿出钱购买。两被告即答应此房由原告出资购买，归原告所有。双方形成借名买房合同关系。2000年原告即缴纳了此房全部购房款15420.23元，2007年9月与单位签订《房改售房合同书》，并取得了登记产权人为齐某霞的房屋产权证书。2016年2月，因棚户区改造，房屋被征收，齐某霞作为登记的房屋产权人与西城区人民政府签订协议。协议约定房屋由政府征收，给予征收补偿、补助及奖励费合计1289465元。回迁安置房，建筑面积（预测）93.76平方米，面积补差款258720元。征收安置权益合计为回迁安置房二号房屋一套，以及现金1030745元。在办理征收安置事宜中，被告承认老房屋为原告所有，并多次承诺房屋征收补偿权益都归原告所有。
签约、选房等事务都由原、被告共同办理。但被告领走部分征收补偿安置款项后，即回避原告，不再配合原告实现房屋征收补偿权益。原告认为，老房屋为原告全额出资购买，虽落于被告齐某霞名下，但根据双方约定，该房屋实际产权人为原告。故该房屋征收安置权益应归原告所有，被告已领走的款项应当返还给原告。为维护自身合法权益，原告特诉至人民法院，望判如所请。
被告辩称
齐某霞、赵某君辩称，不同意赵某群的诉讼请求，理由如下：第一，诉争一号房屋产权登记人是齐某霞，与西城区政府房屋征收办签订的房屋补偿安置协议，被补偿人也是齐某霞。赵某群户口在诉争房屋，但根据补偿协议第3条内容，赵某群不是被补偿方，赵某群不享有拆迁取得的款项。赵某群名下已有房屋系赵某群爱人单位分配，由赵某群出租，因此赵某群不具备拆迁安置条件，不应当享有拆迁补偿款。
第二，根据房屋安置补充协议，回迁房根据协议取得，权利人也是齐某霞。安置房尚未建成，没有办理产权手续，不应在本案解决。第三，即便如赵某群所言，诉争一号房屋是由赵某群爷爷承租的公房和赵某君承租的公房换租而来，但房改时诉争一号房屋的承租人是齐某霞，房款在折合了齐某霞、赵某君80多年的工龄和齐某霞教师优惠之后为13593.07元，因为当时没有钱，就向赵某群借款，但后来还给了赵某群15500元，本案原被告双方并未形成借名买房合同关系。
法院查明
齐某霞与赵某君系夫妻关系，赵某群系二人之女。北京市西城区一号房屋（以下简称诉争房屋）原系齐某霞承租的北京市单位的公房。
2007年9月，单位（甲方）与齐某霞（乙方）签订《房改售房合同书》，内容有：“一、甲方将诉争房屋，总建筑面积56.8平方米，按成本价每平方米1560元出售给乙方，房价为13593.07元。二、甲方根据有关文件的规定，同意乙方享受以下优惠：1、工龄折扣为0.9%；2、现住房折扣率为0；3、夫妻双方一方是教师的优惠5%，双方是教师的优惠10%，后，诉争房屋的所有权登记在齐某霞名下。本院依赵某群申请前往北京市西城区不动产登记事务中心调取的房屋档案显示，诉争房屋购买时使用了齐某霞82年工龄（男方、女方合计工龄），并享受了齐某霞的教师优惠。
2016年2月18日，北京市西城区人民政府（甲方）与齐某霞（乙方）签订《房屋征收安置协议》，约定：一、被征收房屋基本情况。被征收房屋建筑面积56.8平方米。房屋在册户籍情况：户主齐某霞、之女赵某群、之外孙女李某露。二、被征收房屋的补偿方式。乙方自愿选择产权调换方式，用于产权调换的房屋为在征收范围内建设的回迁安置房，房屋产权性质为按照经济适用房产权管理。乙方选定的回迁安置房以最终的《选房确认单》为准。
2016年3月9日，北京市西城区人民政府房屋征收办公室（甲方）与齐某霞（乙方）签订《补充协议》，约定：一、乙方选择回迁安置房为二号，建筑面积（预测）93.76平方米。二、乙方应向甲方支付回迁安置房差价258720元。三、计入主协议第五条的结算金额，本协议的最终结算结果为：甲方向乙方支付890297元。齐某霞领取该笔补偿款后，于2016年4月2日将其中的410000元转账支付给赵某群。
2016年8月31日，北京市西城区人民政府（甲方）与齐某霞（乙方）签订《补充协议二》，约定：甲方支付乙方征收补偿、补助及奖励费合计140448元，具体明细：增加临时安置费20448元、超过预签协议生效比例奖120000元。2016年9月26日，齐某霞领取了该笔款项，并于同日全部转账支付给赵某群。
2019年4月2日，赵某群收到领取临时安置费通知短信。齐某霞表示其于2019年10月领取了该笔款项共计272640元，因得知临时安置费是依据房屋面积计算，应针对的是产权人，与赵某群没有关系，故不再同意支付给赵某群。
截止法庭辩论终结前，双方均认可回迁房尚未建好。
审理中，赵某群主张其与齐某霞、赵某君之间存在口头的借名买房合同关系，诉争房屋系其借用齐某霞之名购买，其是诉争房屋的实际权利人，诉争房屋的征收补偿安置利益应当归其所有。赵某群针对其主张，向本院提交了以下证据予以证明：
一、房改售房合同书、购房款发票、租金收据、房屋征收安置协议及补充协议、户口本、短信截屏，证明诉争房屋由其出资购买，购房手续、拆迁手续原件都由其保管、征收部门预留的联系电话为其名下号码，其是诉争房屋的实际购买人和权利人。
齐某霞、赵某君对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。
二、座机开户信息、有线确认单、电费发票、电话话费单、银行卡交易单，证明诉争房屋由其实际居住使用并缴纳相关生活费用。
齐某霞、赵某君对座机开户信息、有线确认单的真实性不予认可，认可电费发票、电话话费单、银行卡交易单的真实性，但主张该组证据不能证明赵某群是诉争房屋的所有权人。关于居住情况，双方均认可自1995年起，诉争房屋一直由赵某群一家居住使用。
三、赵某群与齐某霞、赵某君的6段谈话录音，证明齐某霞、赵某君认可诉争房屋系由赵某群出资购买，归赵某群所有。经查，该录音反映了赵某群爱人李某因齐某霞未配合前往领取第二笔补偿款而与其发生纠纷。另，录音中存在赵某君认可诉争房屋系赵某群出资购买的内容。庭审中，双方均认可，上述通话结束后，齐某霞领取了第二笔补偿款140448元并支付给赵某群。
裁判结果
一、本判决生效之日起七日内，齐某霞、赵某君给付赵某群房屋征收补偿安置款427090.75元；
二、驳回赵某群的其他诉讼请求。
房产律师点评
赵某群以其与齐某霞、赵某君成立借名买房关系为由要求取得诉争房屋的征收补偿安置利益，齐某霞、赵某君则否认齐某霞与赵某群之间就诉争房屋存在借名买房约定，并主张补偿利益应归其所有，故本案争议焦点为诉争房屋的不动产权归属及征收补偿利益分配问题。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
本案中，从赵某群提交的录音证据结合齐某霞、赵某君的庭审陈述，可以认定诉争房屋系赵某群出资购买，齐某霞、赵某君虽主张双方系借款关系，但赵某群不予认可，且齐某霞、赵某君并未提交证据予以证明，故法院对齐某霞、赵某君的抗辩意见不予采纳。此外，诉争房屋的购房手续、征收手续原件均在赵某群处保管，齐某霞、赵某君并未作出合理解释，而且诉争房屋一直由赵某群居住使用。综合考虑房屋出资情况、房屋居住情况、房屋材料保管情况、房屋征收前后双方行为情况，法院确信赵某群与齐某霞、赵某君之间存在口头借名买房协议的事实具有高度可能性，应当认定该事实存在，赵某群系诉争房屋的实际权利人。
借名买房是指当事人一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形，借名人依据合同约定可以要求登记人办理房屋所有权转移登记。现诉争房屋已被征收，失去了居住和使用功能，且齐某霞已就诉争房屋与征收单位签订了安置协议及补充协议，因此，双方对诉争房屋的权属争议已转化为征收补偿利益分配纠纷。本案中，诉争房屋原属于北京市单位的公房，分配给齐某霞居住使用，购房款虽系赵某群支付，但购房时亦使用齐某霞的教师资格及齐某霞与赵某君的工龄折抵了部分购房款，由此可以看出，仅仅在办理购房手续之时交纳一定数额的购房费用并非购买诉争房屋的全部要件，因此诉争房屋征收所得利益亦应当由双方共有。
法院根据出资情况、征收补偿利益的具体构成、赵某群多年使用诉争房屋及参与房屋征收情况，同时结合双方之间父母子女关系等，酌情确定上述房屋征收补偿款的75%归赵某群所有。故，赵某群要求齐某霞、赵某君支付房屋征收安置补偿款752937元的诉讼请求，法院对其合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。关于回迁安置房，因尚未建成，且本案系合同纠纷，赵某群要求确认回迁安置房归其所有，缺乏依据，对其此项诉讼请求，法院不予支持。赵某群要求齐某霞、赵某君配合其办理领取征收补偿款项和回迁安置房屋产权的相关手续，但目前并未发生相关事实，赵某群可待后续事实发生后再主张权利，对其此项诉讼请求，法院不予支持。
