北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某露上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由李某、赵某承担。
事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误。1.北京市朝阳一号房屋（以下简称涉案房屋）为孙某露和赵某华所有，不属于赵某和李某的夫妻共同财产。涉案房屋属于经济适用房，系孙某露夫妻全额出资借儿子赵某名义购买的房屋。包括购房出资装修，物业，电视费等都是我们出资的
2.2004年11月7日，孙某露与其配偶赵某华、儿子赵某签订《购房协议》，该协议是三方在购房前达成的一致意见，均是真实意思表达，由此可见涉案房屋的所有权人应是孙某露夫妻。3.孙某露与赵某之间的借名买卖关系已被民事判决书所确认，孙某露的诉讼请求之所以被驳回是因为在法律、法规规定的限制上市交易期满之前不得上市交易，孙某露夫妻在限制上市交易期满前主张涉案房屋的所有权，法院不予支持。由此可见，该判决驳回的原因是涉案房屋未达到上市交易的五年期间。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实可以直接作为证据使用而无需举证证明了。
4.《借款协议书》不是当事人的真实意思表达，一审法院完全没有查清此事实。2006年2月26日，孙某露与赵某签订的《借款协议书》并不是其真实意思表达，并且非法处分了赵某华的财产。
2006年2月26日北京市某律所出具的见证书是在李某要求下做的，无论是见证形式还是内容均是无效的，根据相关法律规定，律师见证应由两个律师作出，而不是律所工作人员周某的无效签名。因不具有购买经济适用房的资格，才决定借用赵某的名义全额出资购房，待百年后再由儿子继承，这完全符合情理，一审法院没有深入了解实际的家庭关系作出了错误的判断。老人的真实意愿是借名买房关系，但是一审法院错误地曲解了老人的真实意思。
二、一审判决适用法律错误。本案的案由虽然是案外人执行异议之诉，之前已经存在了一系列的判决书，但是孙某露认为由于诉讼的顺序出现错误，导致了一审判决认定事实错误，应予纠正，才能充分维护孙某露的合法权益。1.北京市朝阳区人民法院离婚纠纷民事判决书，轻率地认定了夫妻共同财产，导致后面一系列败诉错误判决的出现。2.北京市朝阳区人民法院所有权确认纠纷民事判决书，因涉案房屋属于经济适用房的性质，在限制上市交易期满之前不能主张对涉案房屋的所有权，法院驳回的原因是当时涉案房屋未满五年不能上市交易，但认定了借名买房的关系。上述两份判决内容矛盾，但一审法院只采纳了离婚民事判决书的内容。综上所述，孙某露与赵某是借名买房关系，涉案房屋由孙某露全额出资，并且与赵某提前签订了《购房协议》，自入住以来，所有的费用和开销均由孙某露全额支付，李某和赵某均未支付一分钱。并且，借名买房关系已被法院认定，涉案房屋的所有权理应属于孙某露，与李某无关，李某无理无据分割孙某露的财产。
被告辩称：
李某辩称，不同意孙某露的上诉请求。
赵某辩称，孙某露夫妻借赵某的名义购房，孙某露支付的购房费用，同意孙某露的上诉请求。
法院查明
孙某露向一审法院起诉请求：一、请求法院不得执行孙某露购买并实际居住的位于北京市朝阳区一号房屋；二、本案诉讼费由李某承担。
一审法院认定事实：孙某露与赵某华系夫妻关系，赵某系二人之子，赵某华现已去世。赵某与李某于2006年3月24日登记结婚，2011年经一审法院出具民事判决书判决离婚。位于北京市朝阳区一号房屋现登记在赵某名下。
2014年6月2日，一审法院作出民事判决书，该诉讼纠纷中孙某露、赵某华起诉赵某，要求确认涉案房屋归孙某露、赵某华所有。该判决在查明事实部分载明：……2004年11月7日，赵某华、孙某露与赵某签订《购房协议》：“以赵某身份证由父母出资交付3万元经济房申请表以赵某名义申请，将来要购房的购房款由父母全款交付，所购经济房虽写赵某的名字，但此经济房屋产权应属于父母所有，购房后赵某可随父母搬进入住共同生活”。该判决在一审法院认为部分载明：……《购房协议》内容来看可以反映双方之间存在借名买卖涉案房屋的意思表示，双方亦在庭审中认可存在借名买卖房屋事实及购房款和税费由孙某露、赵某华支付，应认定孙某露、赵某华、赵某之间借名买卖的关系……但因涉案房屋系经济适用住房……在法律、法规规定的限制上市交易期满之前不得上市进行交易。该判决驳回孙某露、赵某华的诉讼请求。
2015年12月11日，一审法院作出民事判决书，该诉讼中孙某露起诉赵某、李某，要求赵某为孙某露办理涉案房屋产权转移登记手续。该判决在查明事实部分载明：……在李某与赵某离婚诉讼中，我院认定涉案房屋为二人的夫妻共同财产……在该案审理过程中，赵某要求李某承担夫妻共同债务并提交律师见证书一份，证明其于2006年2月26日在与孙某露的借款协议书上签字，孙某露也出庭作证称，赵某于2006年预借其29万元，用于购买涉诉房屋，此款项后续分多笔给付赵某。因李某对该笔款项的性质及金额与赵某争议较大，且涉及案外人利益，该份判决书未对上述共同债务作出处理。该判决在一审法院认为部分载明：……已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。生效的民事判决书已经确认涉案房屋系赵某与李某的夫妻共同财产，且在该案审理过程中，孙某露以证人身份到庭证明赵某因购买涉案房屋而向其借款，并向法院提交了经律师见证的借款协议。
因孙某露在本案中提交的证据不足以推翻上述生效民事判决书的事实认定，故一审法院基于上述证据规则以及民事诉讼中诚实信用、禁止反言的原则，继续认定涉诉房屋系赵某与李某的夫妻共同财产。该判决驳回孙某露的诉讼请求。该判决经二审程序之后，北京市第三中级人民法院作出二审维持判决。
2016年11月22日，一审法院作出民事判决，该诉讼中李某起诉赵某，要求分割涉案房屋。该判决在一审法院认为部分载明：……涉案房屋应认定为李某与赵某夫妻共同财产。该判决主文载明：涉案房屋归赵某所有，赵某向李某支付折价款100万元。之后李某依据该判决向一审法院申请执行，一审法院以立案受理，执行中查封涉诉房屋。孙某露以案外人身份提出执行异议申请，一审法院于2020年3月16日作出执行裁定书，裁定驳回孙某露执行异议请求。
孙某露一审当庭提交购房协议和房本复印件，证明涉案房屋产权属于孙某露夫妇，以及涉案房屋合法来源。李某表示对于前述证据真实性认可，对于证明目的不予认可。赵某认可前述证据的真实性及证明目的。
孙某露一审当庭提交涉案房屋装修票据、物业费及供暖费票据，以证明其对涉案房屋享有合法权益。李某表示前述票据曾经在另案中出示过，对于真实性认可，对于证明目的不予认可。赵某认可前述证据的真实性及证明目的。
孙某露一审当庭提交涉案房屋社区居委会证明及党支部慰问信，以证明孙某露自2009年买房之后一直在涉案房屋居住。李某对于前述证据真实性认可，对于证明目的不予认可。赵某认可前述证据的真实性及证明目的。
孙某露一审当庭提交见证书和借款协议，以证明见证书无效，借款协议不是孙某露、赵某华真实意思表示，并与购房协议相矛盾。李某对于前述证据真实性及证明目的不予认可。赵某认可前述证据的真实性及证明目的。
一审法院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，其核心在于审查提出执行异议的案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，该民事权益是否足以排除强制执行，应根据民事权益的实体法性质和效力进行判断，本质上涉及对相关诉讼主体实体权利的位阶、优先性等进行衡量。具体至本案，孙某露主张其与赵某之间成立借名买房关系，但尚不能排除法院对涉诉房屋的执行。具体分析如下：其一，判决书根据《借款协议书》认定涉案房屋系李某、赵某的夫妻共同财产。李某作为申请执行人，其身份并非一般的金钱债权人，而是作为涉诉房屋的共有产权人请求获得财产折价款。其二，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。孙某露与赵某之间的借名买房约定，只在双方内部产生债权债务关系，而不直接发生物权变动法律效果，不能直接认定孙某露是不动产物权所有权人，并据此排除执行。其三，借名买房通常为规避国家法律与政策，本身存在一定履行风险和不确定性，对此产生的风险应由行为人自行承担。综上，孙某露的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
二审中，当事人均未向本院提交新证据。
裁判结果：
一审判决：驳回孙某露的诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
房产律师点评
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，孙某露主张其与赵某系借名买房关系且已被法院认定，涉案房屋为其和赵某华所有，其有权据此排除强制执行。对此，法院具体分析如下：
首先，孙某露曾于2015年以房屋买卖合同纠纷为由起诉赵某，该案中追加李某作为第三人参加诉讼，孙某露以其与赵某之间存在借名买房关系、其支付了涉案房屋的全部购房款及房屋使用中的费用为由，请求赵某为其办理涉案房屋的产权转移登记手续。2015年12月11日，北京市朝阳区人民法院作出民事判决书，认定涉案房屋系赵某与李某的夫妻共同财产，对于孙某露所主张的借赵某之名购买涉案房屋的陈述不予采信，并判决驳回了孙某露的诉讼请求。后孙某露不服上述判决，提起上诉，法院作出民事判决书，维持原判。本案中，孙某露提起案外人执行异议之诉，请求不得执行涉案房屋，理由亦为其与赵某系借名买房关系、涉案房屋不属于赵某与李某的夫妻共同财产，现孙某露没有相反证据足以推翻前述生效判决所确认的事实，故法院对孙某露的该项主张不予采信。
其次，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋登记在赵某名下，即使孙某露、赵某华与赵某签订了《购房协议》约定借名买房，该约定也不能直接产生物权变动的法律后果，亦不能直接认定孙某露系涉案房屋的所有权人，并据此排除执行。而且，借名买房通常为规避国家法律与政策，本身存在一定履行风险和不确定性，对此产生的风险应由行为人自行承担。
再次，根据民事判决书所查明的事实，在李某与赵某离婚诉讼中，赵某提交律师见证书以证明其于2006年2月26日在与孙某露的借款协议书上签字，孙某露也出庭作证称赵某于2006年预借其29万元用于购买涉案房屋。现孙某露在本案中主张《借款协议》并非当事人真实意思表示，但并未提交充分的证据予以推翻其在前案中陈述的内容，故法院对孙某露的该项主张难以采信。
最后，执行异议之诉不以否定作为执行依据的生效裁判为目的，案外人如认为裁判确有错误的，只能通过申请再审或者提起第三人撤销之诉的方式进行救济。孙某露主张本案之前的一系列判决，由于诉讼的顺序出现错误导致一审判决认定事实错误，应当予以纠正。但是案涉相关生效裁判是否有错误，不属于本案审理范围，孙某露的该项上诉理由法院不予采信。
