北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某华上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判孙某云、赵某湖将位于北京市一号房屋所有权转移登记至李某华名下。
事实和理由：北京市房屋买卖限购政策开始于2010年4月30日。而李某华与孙某云的借名买房法律行为发生于2003年1月14日，根据“法无溯及力”原则，2010年的北京市房屋限购政策不能适用于本案发生于2003年的借名购房行为，故一审判决认为李某华不具备北京购房资格属法律适用错误，应予纠正。
另，孙某云并非涉案房屋的实际所有权人，未经事实上的房屋所有人李某华知晓和许可，擅自将涉案房屋部分份额赠与妻子赵某湖，其赠与行为是无效的。一审法院认为李某华与赵某湖之间不存在合同关系为理由驳回李某华对赵某湖的起诉，也属法律适用错误。
被告辩称
孙某云、赵某湖辩称，李某华上诉主张不能成立，李某华在上诉状中主张一审判决错误适用了2010年4月30日的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，但是一审判决书中并未以该通知作为依据来认定李某华不具备购房资格，且李某华引用的该通知也并不是法律法规。其次，涉案诉争房屋性质是经济适用房，经济适用房的购买须经过严格的审批，只有符合条件的获批者才能成为合规的买方。因此，李某华主张其在2003年时有购房资格也显然不能成立。根据司法实践以及最高人民法院的司法判例，为规避国家限购政策进行借名买房，有违公序良俗原则，借名买卖合同无效。
退一步说，即便按照李某华的观点，其主张是借名买房，那借名买房合同也应当是无效的合同。根据民法原理无效合同自始无效，因此，李某华自始至终不可能是合法的房屋权利人，更不是其所声称的实际权利人，从这个角度来讲，本案没有必要讨论李某华是否符合限购政策，是否能够过户至其名下等问题。一审已经查明孙某云是涉案房屋产权证上记载的权利人，作为房屋权利人孙某云作出的法律行为合法有效，并经过不动产登记部门登记是合法有效的行为。
李某理述称，同意李某华的上诉意见。
孙某云上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回李某华的全部诉讼请求，一、二审诉讼费、保全费由李某华承担。
事实和理由：一审判决第一项认定事实、适用法律均存在错误，且严重违反法定程序，应予撤销。1.合同关系具有相对性，合同的合意只能在合同相对人之间形成，非合同相对人之间不存在，也不能形成合意。原审判决认定事实部分记载：因李某华一家购房资金有限，孙某聪也已42岁，不符合银行贷款20年的条件，而当时孙某云正在读大学，年龄合适，也没有工作收入，故李某华、孙某聪决定借用孙某云的名字购买经济适用房屋。法律规定：购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。由此可见，只有符合条件经审批的对象才能成为经济适用房买卖合同的买方。
只有具有北京市城镇常住户口的居民才可能是符合条件经审批的对象，才能成为经济适用房买卖合同的买方。综上，李某华户籍地是河北省，并非北京市居民，孙某聪才是北京市居民，只有孙某聪才能成为经济适用房买卖合同的买方，原审判决认定的事实也正是如此：由于孙某聪不符合贷款20年的条件，才决定借用孙某云的名义。因此只有孙某聪才可能是借名买房的借名人，通过此借名，将本由孙某聪对外订立的经济适用房买卖合同，由孙某聪借孙某云之名来签订。同时，李某华基于与孙某聪的夫妻关系以及由此形成的夫妻共同财产制，在孙某聪借名买房的情形下，李某华没有借名买房的动机，李某华借名买房也没有意义。
基于以上涉案经济适用房购房人资质方面特定的法定要求，以及本案作为借名买卖合同纠纷案由所确立的合同相对性，即使存在借名买房的行为，也是孙某聪借孙某云之名，其借名买房的合意只能是在孙某聪和孙某云之间形成，不可能在李某华与孙某云之间形成。原审判决在这一方面的事实认定存在根本性的错误。
即使孙某聪与孙某云之间形成借名买卖合同关系，由于孙某聪已亡，李某华只能基于夫妻共同财产或者继承法律关系来主张对于涉案房产的权属，而不能越过所谓借名买卖合同关系的相对性，来直接请求法院确认李某华与孙某云之间的借名买卖合同关系。从这个角度讲，原审判决应当驳回李某华的该项诉讼请求。退一步讲，即使李某华坚称其与孙某云之间有借名买卖合同的合意。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条第一款规定：借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。由此可见，李某华所主张的借名买卖明显违反相关政策、法规的规定，无论如何其无权主张房屋权属，更无权要求办理房屋所有权转移登记。那么在这个情形下，确认借名买卖合同关系成立没有任何法律意义。从这个角度讲，原审判决确认李某华与孙某云之间存在借名买卖合同关系是对于法律精神的误读，是适用法律严重错误。
赵某湖辩称，同意孙某云的上诉意见。
李某华、李某理辩称，1.李某华与孙某聪系夫妻关系，孙某聪是具有经济房购房资格，故一审法院认定的借名买卖的主体并无不当。关于借名房屋合同效力问题，孙某云依据的法规都不属于法律规定的合同无效的范围。2.提请法庭注意是被孙某云自己将房屋变更为商品房的性质。
法院查明
李某华向一审法院起诉请求：确认李某华与孙某云之间存在借名买房法律关系；孙某云、赵某湖将北京市一号房屋所有权转移登记至李某华名下。
一审法院认定事实：李某华与孙某聪曾系夫妻关系，李某理系二人之女儿。孙父与孙母系夫妻关系，孙某聪、孙某强、孙某亮系二人子女。孙某强与孙某云系父子关系。孙某云与赵某湖系夫妻关系，双方于2012年12月25日登记结婚。孙父于2009年8月5日死亡。各方当事人陈述孙某聪于2004年8月死亡。
2003年1月14日，孙某云作为买受人与开发商A公司（以下简称A公司）签订《商品房买卖合同》，孙某云购买北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积123.87平方米，房价款393907元，其中30万元以贷款方式支付；签署购房认购书时支付定金3万元；首付款63907元应于2003年1月14日前支付；房屋交付时间为2003年12月31日前。2003年1月28日，孙某云与银行签订《个人购房按揭合同》，孙某云向银行借款30万元支付涉案房屋的购房款。2004年12月，涉案房屋交付使用。
2006年7月17日，涉案房屋的所有权人登记在孙某云名下，房屋性质为经济适用住房，房屋权属证中载明准购经济适用住房面积88.05平米，超标面积35.71平方米，已交土地出让金。
2013年3月29日，李某华将涉案房屋剩余贷款187997.38元一次性清偿。
2018年2月14日，孙某云与赵某湖签订《赠与协议》，孙某云将涉案房屋1％的份额赠与赵某湖。当日，涉案房屋的所有权人变更登记至孙某云、赵某湖名下，双方为按份共有，其中孙某云享有99％的房屋份额，赵某湖享有1％的房屋份额，房屋权利性质为划拨／商品房。
一审审理中，李某华主张其与孙某聪、女儿李某理曾居住在北京市朝阳区承租公房，因住房紧张，李某华、孙某聪打算另购房屋，当时孙某聪父母一家面临拆迁，需要购房，孙某聪想与父母住得近一些，于是两家一起看房、买房；李某华通过亲戚得知A公司出售经济适用住房，两家人看房后决定孙某聪父母购买1层的住房，李某华一家购买5层的住房；因李某华一家购房资金有限，孙某聪也已42岁，不符合银行贷款20年的条件，而当时孙某云正在读大学，年龄合适，也没有工作收入，故李某华、孙某聪决定借用孙某云的名字购买经济适用房屋；
当时需年收入不足6万元方能够购买经济适用房，贷款购房需要单位出具收入证明，李某华联系朋友的公司为孙某云出具了收入证明；李某华向朋友齐某借款10万元，于2002年12月底使用借款交纳购房定金3万元、首付款63907元；办理贷款由李某华、孙某聪、孙某云前去办理，贷款通知书中预留电话是李某华的电话；自2003年2月起，李某华负责偿还涉案房屋的银行贷款，还款方式为李某华将现金存入孙某云的按揭还贷账户或者通过银行转账到按揭还贷账户，2013年3月29日李某华一次性将剩余贷款187997元清偿；2004年12月，A公司通知李某华涉案房屋具备交付条件，李某华前去领取了A公司支付的延期交房的违约金28914元、面积差价现金350元；2005年2月，经物业通知，李某华办理了涉案房屋的入住手续，缴纳了物业费、垃圾清运费、对讲系统初装费、有线电视初装费、供暖费等费用，签订了供暖协议，协议上业主是李某华；收房后，李某华先将房屋空置半年，2005年9月开始装修，2006年2月装修完毕，装修费、家具购置费均由李某华负担；2006年夏天，李某华与父母、女儿入住，居住至2011年女儿上大学；2011年至2018年期间，李某华将涉案房屋出租，租金由李某华收取；2018年12月底至今，涉案房屋由李某理居住。
李某华就其主张向一审法院提交金额分别为3万元、63907元、30万元的购房款发票、印花税收据、抵押登记费收据、产权代办费收据、契税收据、补交综合地价款收款单、《个人抵押商品住房投保单》及保费发票、《担保合同》《代办产权协议书》《个人住房按揭合同》《划款扣款授权书》、银行北京市分行个人消费贷款借款借据、贷款还款存折首页、银行卡业务回单、银行交易明细、银行还款短信记录、退购房款支付凭证、供暖协议书、有线电视初装费收据、供暖费发票、2005年物业费发票、《业主手册》《住宅使用说明书》、房屋质量保证书、装修费收条、家具家电购买合同及支付凭证、租赁合同。孙某云、赵某湖不认可李某华的证明目的。
李某华提交其与孙某云、赵某湖、李某理、孙某亮等人的录音光盘，证明双方曾对涉案房屋挂名更名补偿事宜进行协商。孙某云、赵某湖对录音的真实性及证明目的均不予认可，主张李某理已经长大，李某华想给李某理留套房屋，双方曾就将涉案房屋出售给李某华进行协商，并非就借名买房补偿进行协商。
孙某云、赵某湖主张李某华、孙某聪作为北京无房家庭具备购买经济适用住房资格，不存在借用孙某云的名字购房情况；当时孙某云的爷爷奶奶、父亲居住的楼房面临拆迁，需要购房，李某华认识A公司的人员，可以购买到别人退出的住房，故全家一起到A公司开发的小区选房；当时分别购买了涉案房屋和一号房屋；2002年12月底，孙某云的奶奶孙母与孙某聪一起前去支付了二套房屋的定金，每套房屋定金3万元，后孙某云的奶奶孙母、孙某聪、孙某云的姑姑孙某亮又前去支付了二套房屋的首付款总计174585元，上述款项分别由孙母出资6.5万元、孙某云家出资5万元、向孙某亮借款3万元、向孙某聪借款3万元，2003年10月拆迁款取得后，已将向孙某亮、孙某聪的借款偿还；贷款由孙某云、孙某聪前去办理，因孙某云没有手机，贷款通知书中预留了孙某聪的手机电话，2003年2月至2005年2月期间的贷款由孙某云家偿还；
涉案房屋交付时，由于孙某云在校上学，李某华持孙某云的身份证前去办理了交房手续，A公司支付了违约金、面积差退款合计29264元，该款项用于支付办理房屋入住费用合计29529元；孙某聪去世后，李某华向孙母提出搬至涉案房屋居住，孙母同意，孙母提出谁居住由谁负担偿还房屋贷款；李某华与李某理于2005年搬入涉案房屋，2005年3月之后的贷款由李某华偿还，李某华居住至2010年4月；2010年4月至2018年10月李某华以孙某云的名义将涉案房屋出租，租金由李某华收取，李某华使用部分租金偿还贷款，剩余租金用于贴补李某理上大学的费用、折抵李某华提前偿还贷款的款项；2018年底之后李某理偶尔回到涉案房屋居住。
孙某云、赵某湖就其主张向一审法院提交《商品房买卖合同》《个人抵押商品住房保险单》及保险业专用发票副联、2003年致客户的一封信、入住通知书、物业的特别提示、个人贷款结清证明、房屋所有权（他项权）注销登记申请书、2014年至2016年、2018年、2019年物业费缴费发票、不动产权证书、2018年2月补交土地转让金非税收入一般缴款书、2018年2月房屋契税及印花税完税证明等。李某华不认可孙某云、赵某湖的证明目的，主张《商品房买卖合同》中留存的手机号是李某华的手机号，该合同原在贷款银行保管，孙某云办理注销贷款银行抵押后，从贷款银行将该合同取回。
一审法院另查，孙某云、赵某湖曾将李某华、李某理诉至一审法院，要求李某华、李某理腾退涉案房屋。一审法院认为难以认定李某华、李某理对于涉案房屋的占有属于无权占有，判决驳回孙某云、赵某湖的诉讼请求。
一审法院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋收益，属于借名买房。本案中，涉案房屋虽以孙某云的名义办理了房屋所有权证，但李某华提供的证据可以证实，李某华、孙某聪对涉案房屋存在出资及偿还贷款行为，且房屋交付后，一直由李某华及其家人使用，并由李某华对外出租，享有房屋收益，孙某云未使用涉案房屋，加之购房发票、印花税收据、契税完税证、《个人住房按揭合同》等重要购房手续及办理入住的相关手续资料由李某华持有，再结合当事人关于购房经过的陈述，一审法院认为李某华、孙某聪与孙某云虽未签订书面借名买卖合同，但李某华、孙某聪与孙某云之间就购买涉案房屋形成借名买卖合同关系。因根据北京限购政策，李某华不具备北京购房资格，且孙某云已将涉案房屋部分份额赠与赵某湖，故对李某华要求孙某云办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。因李某华与赵某湖之间不存在合同关系，故李某华对赵某湖的起诉，一审法院予以驳回。
裁判结果
一审法院判决：一、确认李某华、孙某聪与孙某云就购买北京市朝阳区一号房屋形成借名买卖合同关系。二、驳回李某华其他诉讼请求。
二审法院判决：
驳回上诉，维持原判。
房产律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
本案中，根据当事人提交的现有证据以及双方关于购房经过的陈述，结合涉案房屋的购房发票、印花税收据、《个人住房按揭合同》等购房手续及办理入住的相关手续资料等均由李某华持有，涉案房屋由李某华一方居住使用并偿还贷款，期间由李某华出租并享有收益，孙某云未使用涉案房屋等情况，法院认为，李某华、孙某聪与孙某云就涉案房屋形成借名买卖合同关系的事实具有高度可能性，一审法院对此予以确认，并无不当。孙某云主张即使存在借名关系，也是孙某云和孙某聪之间，与李某华无关，对此，法院认为结合李某华与孙某聪当时的夫妻关系以及上述相关事实，一审法院确认借名买卖合同关系的一方主体系李某华与孙某聪，并无不妥。孙某云虽主张由其家人支付了首付款及部分贷款，但其提供的现有证据不足以达到其证明目的，法院难以采信。因李某华不具备北京购房资格，故对李某华要求孙某云、赵某湖办理涉案房屋过户手续，法院无法支持。
