北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
二原告向本院提出诉讼请求：1．依法确认2016年6月二被告之间签订的赠与合同无效；2．依法判令二被告将其名下位于北京市朝阳区一号房屋过户至二原告名下。
事实和理由：张某系赵某灵妹妹的儿子，赵某灵为了帮助自己的妹妹，便让张某从小学开始就跟着二原告在北京共同生活。2000年，二原告想购置新房改善居住条件，计划购买涉案房屋。同时，张某已参加工作，于是，二原告与张某达成口头协议，为了将张某的户口从平谷县迁入北京市内，就将购买的房屋写在张某名下，但是房屋由二原告出全资购买并居住，房屋所有权属于二原告，与张某无关。张某很高兴地答应了。
随后，于2000年9月24日签订了购房合同，二原告向开发商交付了房屋全款，并办理了收房手续，收房后二原告对涉案房屋进行装修后入住，关于房屋的全部手续，包括房产证、购房发票、入住手续、物业费收据、供暖费发票等，都是由二原告支付、办理并持有。2004年，涉案房屋房本发放后，张某也如愿将户口迁入涉案房屋所在地。二原告实际居住涉案房屋至今。在此期间，张某对于涉案房屋属于二原告的事实，从未提出过异议。
二被告于2004年11月登记结婚。直到2017年，二被告向二原告提出涉案房屋是张某的，要求二原告搬出涉案房屋。二原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼，经庭审环节才得知，张某已于2016年6月将涉案房屋变更为与齐某君共同共有，张某自愿将房屋的一半权益赠与齐某君，于2016年6月21日取得了新房本。二原告认为，自己是涉案房屋的实际权利人，自己出全资购买了涉案房屋并实际居住至今，全部房屋权属证书交费发票均由自己持有，张某在明知该事实的情况下，编造虚假理由欺骗房屋登记机构，补办房屋所有权证后无偿赠与齐某君，该赠与行为违背了基本的诚实信用原则，主观恶意明显。二被告是夫妻关系，齐某君无偿取得涉案房屋，二被告之间存在恶意串通的故意，其行为严重侵害了二原告的合法权益，特此起诉。
被告辩称
张某辩称，请求驳回二原告的全部诉讼请求。理由如下：一、本案原、被告之间从来不存在“借名买房”关系，所谓的口头协议也从未有过，“借名买房”完全是二原告为达诉讼目的而找的借口。涉案房屋系张某的父母及二原告赠与张某用于结婚之用，且张某本人也有出资。1、涉案房屋买受人为张某，登记在张某名下，张某是该房屋的所有权人。涉案房屋开发商为A公司。根据2000年签订的《北京市内销商品房预售契约》及相关系列文件，该房屋的买受人为张某，二原告提交的关于该房买卖过程的证据材料中买受人也均是张某。2004年办理房产登记时，该房产权登记在张某名下，张某系该房屋的所有权人。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，张某是诉争房屋的所有权人,因张某系房屋所有权人，其有权利将房屋赠与妻子，该行为不违反任何法律法规的规定，是权利人自由处分自己财产的合法行为。2、涉案房屋是张某父母与二原告共同出资购买赠与给张某用于结婚，不是“借名买房”，赠与事实清楚，赠与行为早已完成。原、被告双方系亲属关系，张某自8岁起即跟随二原告一起生活，二原告一直想收养张某，虽因故无法办理收养手续，但双方像亲生父母与儿子一样一起生活，情同亲生。在张某26岁时，考虑到结婚需要房子，二原告遂与张某的亲生父母协商，决定由两个家庭共同出资为张某买房。
2003年，张某父母交给二原告24万元，2004年交给二原告6万多元，虽然因年代久远且那时现金交易居多，除了2003年12月1日取款记录可查询外，其它难以找到证据，但根据张某父母和姑姑的证言，可以证实张某父母出资情况。而且，在整个买房过程中，所有权属文件都由张某签署，2004年办理房产证时房产登记在张某名下。从购房前后整个过程看，二原告与张某父母共同出资为张某买房的行为，应定性为赠与行为，该赠与行为从开始到现在已近20年，从2004年房产登记在张某名下，距今也有16年时间，赠与行为早已完成，法律关系早已稳固。
3、张某从1994年参加工作到2004年结婚之前，交给赵某灵保管的工资和奖金合计有201500元，赵某灵表示这笔钱已作为购房款，因此，涉案房屋也有张某的出资。二、二原告起诉状和证据目录中所述多处与事实严重不符，歪曲了原、被告之间的关系，于法无据，于情有悖，原告的诉讼请求没有事实依据。3、二原告起诉状中所称“收房后二原告装修了房屋并实际居住至今”也与实际情况不符。实际情况是，涉案房屋购买后，在2002年底装修完毕，一直闲置，原、被告双方均未去居住，仍一起居住在赵某灵名下的老房子里。2004年11月，二被告领证结婚，二原告因反对被告婚姻无果后，以身体不好、爬不动楼梯为由，跟张某提出想去涉案房屋居住，张某无奈同意，二原告于2005年1月才搬入涉案房屋居住，二被告仍然居住在老房子里。4、二原告在证据中用《有线电视用户回执》、《费用结清证明》、《物业收费通知单》等证明涉案房屋的供暖费和物业费由二原告缴纳，并证明借名买房关系，这纯粹是牵强附会，与事实严重不符。
三、二原告居住并持有涉案房屋相关权属资料是因为家庭矛盾导致，居住和持有行为并不等于对涉案房屋享有产权，二原告据此主张房屋归其所有没有任何法律依据。如前所述，二原告搬到涉案房屋居住是因为其对齐某君不满意，以身体不好为由搬进涉案房屋居住，搬进该房屋之前，二原告将该房所有的文件和相关资料包括房产证、各类缴费票据等全部拿走，张某索要时，赵某灵拒绝归还。于是，从2004年底，双方开始换房居住，即二原告居住在涉案房屋，二被告居住在赵某灵名下的房子里。而基于原、被告之间的亲属关系，且考虑到二原告年事已高，张某也就没有再三要求二原告归还房屋权属文件。
况且，房产以登记为准确定所有权人，而不是以谁持有权属文件为准。因此，二原告以居住和持有相关文件为由主张房屋归其所有没有任何法律依据。即使原、被告之间真的存在一个“口头协议”(这里只为表述方便，不构成对口头协议的自认，被告与原告之间没有过任何形式的协议)，从2004年房产登记在张某名下至今，也早已过诉讼时效。综上所述，二原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。
齐某君辩称，本人于2004年与张某结婚前，张某已经购买名下的房产。本人与二原告从来都不存在任何合同关系。二原告以合同纠纷起诉本人没有任何法律依据。张某于2016年自愿将房产证加上本人的名字是张某的合法权利，符合法律规定，跟二原告没有关系。因本人与二原告不存在任何合同关系，因此二原告以合同纠纷起诉本人没有任何法律依据，请求法院驳回二原告的诉讼请求。
法院查明
二原告系夫妻。赵某灵与张某系姑侄关系，张某自8岁起就来京与二原告共同生活。
2001年6月4日，张某作为买方与卖方A公司订《北京市内销商品房预售契约》，价款合计750450元。2003年8月11日，双方签订结算单，确定实测房屋面积136．96平方米，实际总价743556元，应退房款6894元。该房屋于2004年1月9日登记在张某名下，（以下称一号房屋）。
2016年6月21日，一号房屋登记为张某与齐某君共同所有。
二原告提交如下证据证明其借张某名义购房：1、房款结算单、印花税、房地产专用发票、契税完税凭证、公共维修基金收据等，证明上述费用由二原告支付，相关票据由二原告持有；2、房屋验收确认单，证明二原告于2004年4月24日由二原告完成装修，张某处签名由赵某灵签署。3、有线电视用户回执、费用结清证明、物业费缴费票据、供暖费发票等，证明一号房屋相关生活费用一直由二原告实际缴纳。4、常住人口信息查询打印表，证明张某户籍原在北京市平谷区，为将张某户口迁到一号房屋，二原告才以张某名义购买房屋；5、2020年5月18日开庭笔录，显示张某称：“当时被告父母想的是房产证办下来后再把钱给原告”，以证明在实际购房时张某的父母并未支付购房款，购房款系由二被告交纳；
张某提交如下证据，证明一号房屋并非二原告借其名义买房，而是张某父母与二原告共同出资为张某结婚购买：1、张某父母银行借记卡明细单，证明2003年12月1日其父母取款239000元用于给张某购买一号房屋；2、张某父母及张某姑姑书面证词及录像，证明张某父母为购买一号房屋出资30余万元；3、民事判决书及张某银行卡流水，证明物业公司于2007年起诉张某要求支付物业费的诉讼中，张某曾委托赵某灵以家人的身份代领传票，后张某于2012年11月27日取款9500元用于缴纳物业费；4、张某的护照，证明张某在2002年即拥有因私护照；5、微信聊天记录，二原告向齐某君提出将老房屋与一号房屋产权互换，后想将老房屋出售，让齐某君配合买房意向人看房，在此过程中，从未提过存在借名买房协议。
张某称其工作后工资和奖金均交给二原告，故对购买一号房屋亦有出资。赵某灵称张某的工资奖金都是张某自己花，有一年的时间每个月给赵某灵500元，张某与齐某君恋爱后就不再给赵某灵钱。
2004年，张某的户口迁到一号房屋。
二原告称一号房屋于2001年交房，于2005年装修完入住。张某称一号房屋于2002年交房后就装修了，后一直空置，2004年张某与齐某君结婚后二原告搬到一号房屋居住，张某夫妇居住在赵某灵的房屋内。
裁判结果
驳回原告全部诉讼请求。
房产律师点评
当事人对自己的诉讼主张负有举证责任，举证不充分应承担相应不利的诉讼后果。本案中，二原告主张其与张某之间系借名买房合同关系，其应就此举证。因各方并未就一号房屋购买事宜签订书面协议，亦无其他直接证据可证明上述关系存在。故就双方是否存在借名买房合同关系，应结合在案间接证据并结合生活常理综合判断。
首先，从各方购房时的意思表示来看，张某称其父母与二原告共同出资为其购买房屋，并提交其父母账户取款记录证明，结合二原告在该问题上的陈述，可以认定二原告与张某父母在购买一号房屋时曾就如何出资有过协商，从该协商的事实难以看出二原告有借张某名义买房的意思。
其次，从实际购房出资来看，张某主张其父母将购房款交给二原告，但并无充分证据证明，法院难以采纳。根据查明的事实，购房款由原告账户支出，但由于二原告与张某长期共同生活，各方在一定程度上形成财产混合符合常理，故难以当然完全排除张某在购房中的贡献。根据实际购房出资情况虽可认定二原告在出资中占绝大部分的贡献，但在没有充分证据证明借名买房事实的情况下，此种购房出资并不能依法排除张某作为房屋登记所有人的物权。
再次，从二原告与张某的关系来看，张某自幼与二原告长期共同生活，二原告事实上对张某进行扶养，视如己出，超出一般的姑侄关系，二原告为张某购房出资不违常理，事实上二原告长期扶养张某的行为本身也表明其愿意为张某进行经济付出。
最后，从二原告主张的借名买房原因来看，二原告称之所以以张某名义买房是为了帮张某迁户，该主张并无有力证据支持，按照常理推断，如仅仅基于上述目的买房，在张某完成迁户后，双方完全可以办理房屋权属转移登记进行更名，但从双方争议发生情况来看，法院难以认定迁户系以张某名义购房的原因，故对二原告的上述主张不予采纳。
综上，二原告不能证明借名买房关系成立，张某作为一号房屋登记的物权人有权对该房屋进行处分，法院对二原告主张二被告之间赠与合同无效的诉讼请求不予支持，二原告另要求二被告将房屋过户至其名下，缺乏事实及法律依据，法院亦不予支持。
