北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
A公司向本院提出诉讼请求：1.被告“一号、二号”两座房屋过户至原告名下；2.被告承担本案诉讼费。
事实与理由：2005年，原告因业务发展决定在北京购买四套房产，为了方便银行贷款，遂以公司的法定代表人张某霞和员工赵某强的名义各购买两套房屋，二人名下各登记两套房屋。其中，以被告赵某强名义购买登记的两套房产。涉案房屋除了购房合同《北京市商品房预售合同》和《贷款合同》由赵某强签署外，其余全部责任和权利均由原告享有和承担。房屋全部价款（首付款、所有全部各期贷款还款、房贷尾款）均由原告支付，房屋买卖过程中涉及的费用（律师费、保险费、税费等）亦全部由原告支付；房屋购买后，一直由原告即房屋实际所有权人占有、管理和使用，物业费、采暖费等费用亦全部由原告支付。2013年，原告打算出售本案标的房屋，并告知赵某强，赵某强也通过公证，同意由原告法定代表人张某霞女士代为办理房屋出售全套手续，并收取全部房款。但是，在原告法定代表人将房屋出售后，办理房屋过户手续时，被告却单方面撤销公证，致使房屋买卖迟迟无法完成，原告的剩余房款亦无法收取。为了维护原告的合法权益，依据上述事实和法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请求法院查清事实，判如所请。
被告辩称：
赵某强辩称：第一，涉案房屋登记在赵某强名下，赵某强依法享有房屋所有权。第二，在本案二审时提交了A公司的工商登记手续，A公司变更了法定代表人，购买房屋时张某霞并不是法定代表人。第三，A公司只是控股股东，不开展具体的业务，不可能去北京开展业务。第四，本案的购房款都是赵某强实际支付，张某霞代为支付的购房款，赵某强已经于2008年9月19日向A公司进行支付公司的账户中。2008年9月19日赵某强个人将房款打给了A公司，因为双方没有就钱款进行核对，所以没有给赵某强偿还。
在2005年北京购买房产没有对购房资质和贷款资质进行限制。原告起诉的事由及诉求缺乏法律及事实依据。
周某亮向本院提出诉讼请求：1.被告代持的“一号”房屋，即原告的北京市丰台区一号房屋，过户至周某亮名下；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月11日，原告持《公证书》、《房屋产权证》（一号）、代持人赵某强委托原告出售上述房屋的《委托书》、赵某强的身份证复印件，原告当年购买该房屋的购房发票、还贷款凭条等材料。原告与申请人完成了上述房屋《二手房屋买卖合同》的签定。合同约定：产权交割完毕当日付清全款，2013年10月20日前核验房屋交接钥匙。2013年10月12日，原告与申请人一同乘车到房产交易部门办理产权过户手续。按约定，到银行申请人向原告转定金和购房款合计250300元，随后到北京市丰台区房产大交易厅办理房产过户手续。房产交易大厅工作人员让买卖双方填写房屋过户材料并签字完毕。
之后，工作人员核验房屋时发现代持房屋人赵某强己私下将委托公证书撤销。当天，原告与申请人未完成过户手续。经原告与申请人双方商定，继续履行《二手房屋买卖合同》，由原告到法院起诉代持上述房屋人赵某强，法院开庭前申请人递交第三人参加诉讼申请书，共同诉讼维权。
2013年10月20日，根据合同条款的约定，原告方工作人员将房门钥匙交给了申请人。2013年12月1日，原告公司工作人员向申请人对水、电、煤气、供暖、务业费等进行清查，一起到小区物业办公室，变更了交纳务业费的房主，周某亮与小区物业签定了变更业主的合同。经原告同意，申请人对602房屋重新进行了装修、入住至今。原告诉状中“致使房屋买卖迟迟无法完成，原告的剩余房款无法收取”的事实存在，申请人的诉讼事实与理由，与原告一致。通过诉讼依法维权，实现原告与申请人二手房屋买卖合同的过户，申请人结清所欠原告剩余房款。根据民事诉讼法第五十六条规定，申请人申请第三人参加诉讼，以便法院依法查清事实，减少诉累。被告赵某强代持的“一号”房屋，申请人是直接利害关系人。请求法院将申请人的诉求与原、被告的诉讼合并审理，将北京市丰台区一号房屋判决给申请人，即完成原告人与申请人的《二手房屋买卖合同》房屋过户，申请人结清所欠原告的房屋剩余款。请求法院依据事实和法律作出公正判决，维护当事人的合法权益。
赵某君向本院提出诉讼请求：1.原被告将北京市丰台区一号房屋过户至B公司名下；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年10月11日，原告持《公证书》、《房屋产权证》（一号）、代持人赵某强委托原告出售上述房屋的《委托书》、赵某强的身份证复印件，原告当年购买该房屋的购房发票、还贷款凭条等材料。原告与申请人完成了上述房屋《二手房屋买卖合同》的签定。合同约定：产权交割完毕当日付清全款，2013年10月20日前核验房屋交接钥匙。2013年l0月12日，原告与申请人一同乘车到房产交易部门办理产权过户手续。按约定，到银行申请人向原告转定金和购房款合计85万元，随后到北京市丰台区房产大交易厅办理房产过户手续。房产交易大厅工作人员让买卖双方填写房屋过户材料并签字完毕。之后，工作人员核验房屋时发现代持房屋人赵某强已私下将委托公证书撤销。
当天，原告与申请人未完成过户手续。经原告与申请人双方商定，继续履行《二手房屋买卖合同》，由原告到法院起诉代持上述房屋人赵某强，法院开庭前申请人递交第三人参加诉讼申请书，共同诉讼维权。2013年10月20日，根据合同条款的约定，原告方工作人员将房门钥匙交给了申请人。2013年12月1日，原告公司工作人员向申请人对水、电、煤气、供暖、务业费等进行清查，一起到小区物业办公室，变更了交纳务业费的房主，赵某君与小区物业签定了变更业主的合同。经原告同意，申请人对603房屋重新进行了装修、入住至今。原告诉状中“致使房屋买卖迟迟无法完成，原告的剩余房款无法收取”的事实存在，申请人的诉讼事实与理由，与原告一致。通过诉讼依法维权，实现原告与申请人二手房屋买卖合同的过户，申请人结清所欠原告剩余房款。根据民事诉讼法第五十六条规定，申请人申请第三人参加诉讼，以便法院依法查清事实，减少诉累。因原、被告争执的诉讼标，即被告赵某强代持的“一号”房屋，申请人是直接利害关系人。请求法院将申请人的诉求与原、被告的诉讼合并审理，将北京市丰台区一号房屋房屋判决给赵某君指定的B公司名下。
B公司述称，同意赵某君的诉讼请求。
张某霞述称，第一，涉案房屋是原告在拓展北京业务时购入的，张某霞支付的款项都是代原告支付的，原告是房屋的实际购买人和所有人，张某霞是职务行为。第二，第三人周某亮、赵某君不是实际买受人，实际买受人为案外人白某彩。第三，周某亮、赵某君在签订合同时，并没有买房资格，而且没有全额支付首付款，存在违约行为。
A公司辩称：原告认为，第三人的诉讼请求没有法律根据。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同案件适用法律若干问题的指导意见，根据该规定房屋应当过户到原告名下。同时，根据物权法司法解释第二条的相关规定，原告是房屋的真实的权利人。根据法律的规定，应当依法确认。至于原告和第三人，或者被告与第三人之间的房屋买卖关系，应该另行处理。因此，第三人的诉讼请求与法律规定，原告不予认可。另外，不同意过户到赵某君指定的第三人名下。赵某君申请的第三人不是第三人，合同具有相对性，原告签订合同的相对方是赵某君，现在二手房合同是否有效不确定，赵某君的权利义务是不明确的，赵某君本人就是以第三人的身份参加诉讼，他的请求能否被支持，诉讼标的存在争议，第三人无权对他认为的权利进行转移。不同意赵某君追加B公司作为第三人参加诉讼，该行为是违法的。赵某君提出追加第三人是为了规避房屋的政策，赵某君无权要求继续履行房屋，赵某君申请第三人的做法不应得到支持，我们不同意追加第三人。
赵某强辩称：第三人周某亮、赵某君的请求已经超过诉讼时效，应当予以驳回。赵某强委托张某霞出售房屋，之后办理了撤销授权公证，但张某霞在明知没有授权的情况下还与第三人周某亮、赵某君签订合同，并收取房款，在2013年10月12日无法完成过户手续的基础上，将房屋交给周某亮、赵某君占有，属于无权处理。直到2016年及本案原审诉讼的时候才追加的第三人，所以第三人的诉讼请求已经超过诉讼时效。
法院查明
2005年9月24日，赵某强与S公司签署《北京市商品房预售合同》，约定赵某强购买S公司开发的北京市丰台区二号房屋，建筑面积48.22平方米，房屋总价298040元。此后，赵某强与银行签订个人购房借款合同，贷款20万元用于支付上述房屋的购房款。
2005年9月24日，赵某强与S公司签署《北京市商品房预售合同》，约定赵某强购买S公司开发的北京市丰台区一号房屋，建筑面积139.11平方米，房屋总价875739元，首付款175739元，拟贷款70万元。2006年6月4日，赵某强与S公司签署《补充协议》，约定首付款增加9万元。此后，赵某强与银行签订个人购房借款合同，贷款61万元用于支付上述房屋的购房款。
2005年9月24日，A公司法定代表人张某霞从其账户向S公司转账581780元用于支付上述两套房屋在内的购房首付款。2006年6月4日，A公司法定代表人张某霞从其账户中取现支付了北京市丰台区一号房屋增加的首付款9万元。在赵某强向银行贷款支付上述两套房屋购房款后，A公司工作人员以赵某强名义偿还贷款。2013年3月5日，A公司法定代表人张某霞从其账户转账535680元还清了赵某强的上述两笔贷款。
2012年2月16日，北京市丰台区一号，二号房屋取得房屋所有权证，登记所有权人为赵某强。
2012年6月5日，赵某强签署委托书两份，委托A公司法定代表人张某霞办理北京市丰台区一号，二号两套房屋的解除抵押、出售、收取房款全部手续，该委托书经公证处公证。
2013年1月10日，赵某强在公证处公证撤销了对A公司法定代表人张某霞的售房委托。
2013年10月11日，A公司法定代表人张某霞与周某亮签订《二手房屋买卖合同》，约定周某亮购买北京市丰台区二号房屋，总价款1100300元，首付款200300元，定金5万元，剩余房款在产权交割完毕当日付清。
同日，A公司法定代表人张某霞与赵某君签订《二手房屋买卖合同》，约定赵某君购买北京市丰台区一号房屋，总价款3150900元，首付款600000元，定金25万元，剩余房款在产权交割完毕当日付清。合同载明：第八条其他中，在产权过户时，若买方出现购房资格问题，由赵某君指定新的买方在房屋管理机关签署正式房屋交易合同。
2013年10月12日，赵某君向A公司法定代表人张某霞转账1100300元。同日，A公司法定代表人张某霞出具收条，载明：“今收到赵某君、周某亮购买北京市丰台区二号房屋、北京市丰台区一号房屋室房款及定金明细如下：赵某君支付定金二十五万元，房款六十万元，周某亮支付定金五万元，房款二十万零三百元。”
2013年10月20日，周某亮、赵某君收到上述两套房屋的钥匙。
2013年12月1日，周某亮、赵某君到上述两套房屋的物业办理相关手续。
此后，在上述两套房屋办理房屋过户手续时，因出现赵某强撤销对A公司法定代表人张某霞的公证委托而未能完成。
2015年2月14日，A公司将赵某强诉至本院，要求赵某强配合将上述两套房屋过户至周某亮、赵某君名下。此后，A公司撤回了该案的起诉。
裁判结果
一、周某亮于本判决生效之日起十五日内支付A公司剩余房款850000元；
二、A公司、赵某强于本判决生效之日起十五日内协助周某亮办理将北京市丰台区二号房屋权属转移登记至周某亮名下的相关手续；
三、赵某君于本判决生效之日起十五日内支付A公司剩余房款2300900元；
四、A公司、赵某强于本判决生效之日起十五日内协助赵某君办理将北京市丰台区一号房屋号房屋权属转移登记至北京B公司名下的相关手续；
五、驳回A公司的诉讼请求。
房产律师点评
关于A公司、赵某强之间就涉案的两套房屋是否存在借名买房关系的问题。首先，涉案房屋的全部购房款均为A公司及其法定代表人张某霞支付，虽然赵某强主张该钱款为A公司法定代表人张某霞在其他合作项目、企业中所欠其的回报款，但赵某强未能就此提交充分证据，且其所主张的回报款基于不同的独立法人，在没有明确证据证实各独立法人均认可该事实前，法院对此难以采信；其次，涉案房屋一直由A公司工作人员使用（出租），虽然赵某强主张其将涉案房屋交由A公司工作人员代为出租，但并未就此提交充分证据，涉案房屋的租金实际转入了A公司法定代表人张某霞的账户，而非赵某强的账户，且在租金不断变化的情况下，赵某强长期对此事未处理且长时间不签署协议的行为显然不符合常理，故法院对于赵某强的此项抗辩主张不予采信；
再次，赵某强为A公司法定代表人张某霞出具了公证的售房委托书，但并未与A公司法定代表人张某霞约定涉案房屋的售价等关键问题，因此此情形不符合赵某强委托A公司法定代表人张某霞出售房屋的常态，却更符合涉案房屋由赵某强代持，A公司为方便其出售房屋而进行的委托；最后，纵观涉案房屋从购买（支付首付款及还贷）、收房、装修、管理、使用（出租）、出售、交付房屋给第三人等环节，赵某强均未能提供相应证据以证明其作为房屋的实际权利人在上述环节中参与并发挥支配作用等。综上，虽然A公司、赵某强之间不存在书面的借名买房协议，但通过本案中房款支付、房屋占用等细节，法院有理由相信A公司、赵某强之间确就涉案房屋存在借名买房关系。
关于房屋是否应过户至周某亮、赵某君指定的B公司名下的问题，首先，A公司、张某霞均认可张某霞在涉案房屋的购买、出售等过程中的行为系职务行为，故A公司应对张某霞的行为承担民事责任，张某霞与周某亮、赵某君所签《二手房屋买卖合同》系各方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方应依照合同履行各自义务。现周某亮、赵某君愿意一次性支付全部剩余购房款，而要求办理房屋过户手续，该主张并无不当，法院应予支持。
即便依据赵某强之抗辩主张，考虑到A公司法定代表人张某霞向周某亮、赵某君出示的公证委托书，周某亮、赵某君一方亦属于有理由相信A公司法定代表人张某霞对于赵某强具有完全的代表权，基于表见代理的规定，亦不影响周某亮、赵某君一方依照上述合同主张房屋过户的权利。另外，需要说明的是在借名买房或代持房屋的法律关系中，出名人、代持人的义务为将代持房屋过户到实际购房人或其指定的第三人名下，从A公司法定代表人张某霞与周某亮、赵某君所签《二手房屋买卖合同》以及A公司向法院提起第一次诉讼的诉求看，A公司作为涉案房屋的实际购房人确有将房屋过户至周某亮、赵某君一方名下的意愿，而本案审理中A公司不再同意将涉案房屋过户至周某亮、赵某君一方名下的意思表示，则体现了周某亮、赵某君一方在本案中自行主张将涉案房屋过户至其名下的必要性。因此，法院认为涉案房屋理应直接过户至周某亮、赵某君一方名下为宜。
关于赵某君要求将其所购房屋过户至B公司名下的问题，该行为未违反A公司、赵某君所签《二手房屋买卖合同》的约定，B公司亦表示同意接受房屋，且该行为未违反法律法规的强制性规定，法院予以支持。A公司虽主张赵某君不具备购房资格，但该情节即不构成合同无效的条件，亦不影响赵某君依照双方合同约定要求A公司将房屋过户至其指定的第三人名下的权利。
另，周某亮、赵某君表示愿意一次性支付全部剩余购房款，法院对此不持异议。
