北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘某露将位于北京市西城区一号房屋房屋腾空并返还给原告；2、本案的诉讼费由两被告承担。
事实和理由：原告周某珍与被告张某娜原系夫妻，位于北京市西城区一号房屋房屋系拆迁安置房屋，归原告与被告张某娜共同共有。涉案房屋办理回迁入住后，一直由被告张某娜管理使用。2014年7月10日，原告周某珍与被告张某娜取得涉案房屋的《房屋所有权证》，涉案房屋归原告周某珍与被告张某娜共有，其中原告周某珍占40%份额，被告张某娜占60%份额。近日，原告得知被告张某娜于2005年1月7日与被告刘某露签订《房屋买卖经纪合同》，将涉案房屋出售给被告刘某露，现涉案房屋由被告刘某露占有使用。
原告认为，涉案房屋归原告与被告张某娜共同共有，被告张某娜在未征得原告同意的情况下，擅自与被告刘某露签订《房屋买卖经纪合同》，将与原告共有的房屋交由被告刘某露使用，严重损害了原告的合法权益，为此，原告起诉至法院，望判如所请。
被告辩称
我与周某珍于1980年登记结婚，婚后居住在北京市西城区公房，承租人为周某珍。1982年6月17日，双方育有一女周某文。1995年8月21日，我与周某珍在民政部门办理离婚手续，双方约定：公房由周某珍居住，我在广渠门二号房屋居住。同时约定该址若拆迁，则拆迁所得归女儿所有。双方离婚后，周某珍与周某文在公房居住。2002年，公房所在地区有消息说要拆迁，我于2002年9月12日将我和周某文的户口迁入公房。2003年，该址拆迁，依据当时拆迁政策，拆迁人应与房屋承租人周某珍签订拆迁安置协议，因双方离婚时约定将来房屋拆迁所得归女儿所有，故我要求周某珍同意以女儿周某文名义进行安置，周某珍不同意以周某文名义签订拆迁协议。
经与周某珍协商后，双方于2003年6月3日签订协议书，该协议书约定：以我名义签订拆迁安置协议，安置房产归我和周某珍共同所有，应交纳的款项由双方共同交纳，房屋回迁后由我和女儿共同居住，我和周某珍去世后，该房产归女儿所有。协议签订后，我、周某珍与拆迁人签订回迁安置协议，回迁安置两居室一套，扣除拆迁奖励后我和周某珍共交纳购房款15万余元，其中周某珍出资10万元。2005年8月11日，我与周某珍共同办理了回迁房屋入住手续后，回迁房屋由我实际管理使用。
因女儿周某文出国留学，所需费用较高，故本人于2006年1月7日与刘某露签订《房屋买卖经纪合同》，将安置房屋以79万元的价格卖与刘某露，签订合同时，我明确告诉刘某露该房产中有我前夫周某珍的份额，刘某露要求我在保证房产因家庭内部产权产生争议由我承担责任，同时以不可撤销的公证委托方式将我应办理该房产的更名、买卖、过户、缴纳相关税费等全部事宜均委托刘某露办理的情况下同意购买该房。
因此，我与刘某露于2006年1月27日到公证处办理了委托公证，刘某露于当日支付了购房款。此后我将该房产交付给刘某露使用至今。2013年11月，拆迁人将回迁房屋的产权登记在我名下。周某珍获悉回迁房屋已办理产权登记后，要求我将房产过户为二人共同共有。我认为回迁安置房屋权益是周某文的，不同意为周某珍过户，周某珍诉至法院。经法官讲解，我与周某珍所签协议合同有效，房产应属我和周某珍共有，各占50%份额。我考虑到房产已经暗中卖给刘某露，若我有60%份额，就有权利处置该房。经过与周某珍协商，周某珍最终同意按四六比例共有房屋，并同意房产由我和女儿共同居住，我和周某珍去世后房产归女儿所有。在此前提下，双方签署和解协议，法院出具调解书。
此后，因刘某露急于过户，到法院起诉我，我无奈才将我与刘某露的房屋买卖情况告诉周某珍。周某珍认为我和刘某露的买卖行为无效，也起诉了我。就该案我服从法院的判决。
被告刘某露辩称，不同意原告的诉讼请求。根据1号民事判决，确认被告刘某露与被告张某娜之间的房屋买卖经纪合同有效。被告刘某露依据房屋买卖经纪合同占有使用涉案房屋，该房屋买卖经纪合同处于正在履行的状态。原告起诉要求被告刘某露腾房，没有事实和法律依据。
本院查明
原告周某珍与被告张某娜原为夫妻，双方于1995年7月26日协议离婚。
2006年1月7日，被告张某娜与被告刘某露、案外人中介公司签订房屋买卖经纪合同，约定由被告张某娜将位于北京市西城区一号房屋房屋（以下简称：涉案房屋）出售给被告刘某露，成交价格为79万元。被告张某娜收取了79万元购房款，并将涉案房屋交付给被告刘某露，涉案房屋至此由被告刘某露实际居住使用。涉案房屋当时尚未办理房屋所有权登记。
2006年1月27日，被告张某娜办理公证委托，委托被告刘某露作为代理人，全权代表办理涉案房屋的更名、买卖、到房地产管理部门过户、交纳各种税费、代理领取产权证、领取售房款等一切有关事宜。如涉案房屋因家庭内部产权产生争议由被告张某娜承担责任。受托人在委托权限内签署的有关文件，委托人均予以承认。委托期限至委托事项办完为止，此委托书不予撤销。
2013年11月，涉案房屋办理房屋所有权登记，涉案房屋所有权登记至被告张某娜名下。
2013年5月至2014年5月4日期间，被告刘某露曾多次催促被告张某娜配合办理涉案房屋的过户，但双方最终未达成一致意见。
2014年5月9日，原告周某珍将被告张某娜诉至法院，要求确认涉案房屋归双方共同共有（各占50%份额）。2014年5月22日，原告周某珍与被告张某娜达成调解协议：一、涉案房屋归原告周某珍、被告张某娜共有（原告周某珍占共有份额的40%，被告张某娜占共有份额的60%）。二、2014年6月9日前，被告张某娜协助原告周某珍办理涉案房屋过户手续。
2014年7月10日，涉案房屋按上述调解协议约定完成产权登记。原告周某珍占共有份额的40%，被告张某娜占共有份额的60%。
被告刘某露曾向本院提起第三人撤销之诉，经审查，本院于2016年11月17日作出民事裁定，裁定驳回被告刘某露的起诉。被告刘某露不服，提起上诉。经审查，北京市第二中级人民法院民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。
2017年，被告刘某露以房屋买卖合同纠纷为由将被告张某娜、原告周某珍诉至本院，要求：1、确认被告刘某露与被告张某娜签订的房屋买卖经纪合同有效；2、被告张某娜继续履行房屋买卖经纪合同，将涉案房屋过户至被告刘某露名下，原告周某珍协助履行上述义务。经审理，本院于2018年5月22日作出民事判决，判决：1、确认被告刘某露与被告张某娜签订的房屋买卖经纪合同依法有效；2、驳回被告刘某露的其他诉讼请求。上述判决作出后，双方均未上诉，上述判决已发生法律效力。
裁判结果
驳回原告周某珍的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
本案中，被告刘某露与涉案房屋的共有权人之一被告张某娜签订有房屋买卖经纪合同，被告张某娜将涉案房屋出售给被告刘某露并将涉案房屋实际交付给被告刘某露，上述合同被生效判决确认为合法有效，被告刘某露基于上述合同对涉案房屋的占有属于有权占有，被告刘某露可以实际居住使用涉案房屋。
原告周某珍虽为涉案房屋的共有权人之一，但在房屋买卖经纪合同权利义务履行完毕之前，不得要求有权占有涉案房屋的被告刘某露腾房。应待房屋买卖经纪合同权利义务履行完毕之后，双方再另行解决涉案房屋的居住使用问题。被告张某娜经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院视为其放弃举证、质证、辩论和最后陈述的权利，依法缺席判决。
