北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某华向本院提出诉讼请求：1．判令被告张某军与被告王某玲买卖北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）合同无效。2．判令被告王某玲将一号房屋恢复房产登记原始状态，即产权人为被告张某军。事实和理由：我方于1999年8月，因需买房，找到北京H中介公司，与该公司签订了买房中介合同，并交纳了1000元，在看房时，才与被告张某军及妻刘某珍相识。我方分两次将购房全款交给被告张某军及妻刘某珍。他们提出由于此房刚从单位购买，如签房屋买卖合同，单位不同意，提出签订赠与协议，这样就签订了赠与协议。
被告张某军向我方交付了房屋及房屋产权证，购房原始发票等物业手续，并在协议中写明同意我方长期使用此房，并协助我方办理房产证过户事宜。由于当时单位房改房不能过户，故等到2006年政策准许过户时，我方根据协议向被告张某军提出房产过户要求，他们一直以身体不好为由，推迟过户。2011年张某军要将房屋收回。我方向法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求确认双方那个房屋买卖合同关系成立，并将诉争房过户给我方。此案经过一审、二审、市高院再审，均以证据不足被驳回。我方于2017年初向北京市检察院第二分院提起监督审理。现二中院正在审理此案，在次期间，2017年初被告张某军又将诉争房过户给王某玲。
随后有四、五个人自称是房屋买主，多次到诉争房我方居住地撬门锁、堵门。我方两次报警，民警到后，看了民事判决书，认定我方对此房具有长期使用权，故让闹事者走了。我方认为：张某军与王某玲之间的房屋买卖合同无效，其理由如下：1．原房产证在我方手里，房屋买卖过户时，需要交回。张某军没有原房产证，就在单位谎称丢失，开具证明，并在报纸上看到这个广告，声明房产证丢失，补办了新的房产证。其行为无效。2．二中院民事判决书确认我方对诉争房有长期使用权。张某军在房产过户时，对房产交易所隐瞒了这一事实，没有告知此房有诉讼争议。房产交易所是在不知上述情况下，给其过户。
<!--[if !supportLists]-->3．<!--[endif]-->房产过户时按照交易程序，购房者王某玲需要入户看房，但是王某玲并没有履行入户看房的权利。所以说张某军与王某玲之间的房屋买卖、房产过户完全是恶意买卖房屋。
<!--[if !supportLists]-->4．<!--[endif]-->综上，被告张某军与王某玲已经构成房产恶意交易行为，双方的房屋买卖合同应认定无效。
被告辩称
张某军辩称：原告说的不是事实。我们有租赁协议。大概2011年，我去找原告想去看看我的房本，他们一看是我，都不想让我进去。他说的租赁协议，都是他一手操作的，定的还没有日期，我们不懂法，他是法律顾问。我们都不知道h中介公司在哪里，他们说h中介公司在方庄，我在六里桥住，不可能去方庄卖房子。他说我们写赠与合同，我们都没有印象写过。我们2011年看房，他们说房本丢了，我才补办的。我是租房，不是卖房，一开始签订的就是租赁协议，还是原告写的，他说他妈病了，要接到北京养病，长期居住，他给了我们租费，没写日期，我们也不懂写日期。他说我们房子不能出售，2011年他已经在我们房子居住12年了，为什么找了他之后才告诉我们，之前没有说过。第一次是赠与，都没有出庭，原告就撤诉了。我代理我爱人出庭，这个房租使我们两个人的工龄买的，为什么没我签字的赠与就可以，我不理解。后来我委托齐某丽帮我处理这个房子，我不认识王某玲等，现在找不到齐某丽了，齐某丽是我在2008年装修时认识的，她知道我的情况之后，对我很好。我没有收到卖房子的钱。
王某玲、周某资辩称：张某军和齐某丽在公证处那里做过公证，说张某军欠齐某丽100多万元，齐某丽作为债权人有权处分房屋，齐某丽与田某利签订买卖协议，允许田某利变更买受人，我们是在田某利的手里买的房。
本院查明
1999年9月1日，张某军（甲方）与李某华（乙方）签订《房屋租赁协议》，其上载明：1．甲方将一号房屋租给乙方，在乙方交纳租金的同时将钥匙交给乙方，门锁不得更换；2．甲方负责通知本单位房管部门，通知院内居委会、邻居，保证乙方正常使用房屋、装修房屋，并将房屋有关手续复印件交给乙方保存；3．乙方自交纳租金开始，就取得房屋使用权，租金每月600元；4．乙方使用期间自行交纳各种费用；5．起租日期从1999年9月1日开始；协议签订后，张某军交付房屋，李某华分二次给付张某军100000元，并在该房屋居住至今。2000年1月1日，张某军（赠与人）与李某华（受赠人）签订协议一份，内容为：同意李某华所提出的将一号房屋赠与李某华长期使用，协助办理赠与公证及过户事宜，房本等由李某华保存（房屋所有权证；房产买卖契约；购房发票3张）。之后，张某军将房屋所有权证、房屋买卖契约、购房发票交给李某华。
2011年12月26日，张某军将李某华诉至本院，要求解除双方签订的房屋租赁协议并腾退房屋，本院判决驳回了张某军的诉讼请求。后张某军不服，上诉至北京市第二中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判。2012年1月5日，李某华以房屋买卖合同纠纷为由将张某军诉至本院，要求确认双方之间的房屋买卖关系有效成立并办理权属变更登记，本院以证据不足为由判决驳回了李某华的诉讼请求。后李某华不服，上诉至北京市第二中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判。2018年1月北京市人民检察院就该案提起抗诉，2018年2月北京市高级人民法院指令北京市第二中级人民法院再审，2018年5月21日北京市第二中级人民法院再审判决维持原判决。2015年8月11日，张某军将李某华诉至本院，要求撤销原被告之间的赠与合同。本院判决撤销张某军与李某华于2000年1月1日签订的赠与合同。后李某华不服上诉至北京市第二中级人民法院，该院改判驳回张某军的全部诉讼请求。
2016年8月8日，张某军、刘某珍（借款人抵押人，以下称甲方）与齐某丽（出借人抵押权人，以下称乙方）签订《借款展期协议》，载明：鉴于：甲方已于2013年4月12日向乙方借款人民币950000元，借款期限为一年，即自2013年3月25日至2014年3月25日止，甲方将张某军名下一号房屋的房产抵押给乙方作为上述借款的担保。现因甲方无法按时偿还上述借款，乙方同意对甲方的上述借款进行展期。2016年11月14日，张某军、刘某珍（委托人）与齐某丽（受托人）签订《委托书》，载明：张某军名下登记有一号房屋。因事务繁忙，无法亲自办理出售上述房产的相关手续，现自愿委托受托人为合法代理人。同月21日，齐某丽（甲方、卖方）与田某利（乙方、买方）在北京M公司（丙方）的见证下签订《房屋买卖成交确认及定金收付协议》，就一号房屋的买卖交易达成如下协议：成交总价款为1300000元，付款方式为全款一次性支付。同日，齐某丽出具收条一张，载明：今收到田某利交来购买一号房屋购房定金100000元。同时双方签订《补充协议》，约定：甲方允许乙方田某利有权变更买受方。
同年12月12日，田某利（出卖人）与王某玲、周某资（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定出卖一号房屋，该房屋成交价格为：人民币1600000元。2017年1月9日，张某军（出卖人）与其委托代理人齐某丽和王某玲（买受人）与其委托代理人周某资签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），将一号房屋以900000元出售给王某玲。后，一号房屋不动产产权人变更为王某玲。2017年2月14日周某资与王某玲签订《不动产产权归属约定》，将一号房屋的不动产权登记在周某资名下。2018年4月29日经不动产登记机关查询显示：一号房屋不动产权利人为周某资，房屋有抵押，无查封、无异议登记。
裁判结果
驳回李某华的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
李某华与张某军签订了关于一号房屋的租赁协议及赠与合同，后李某华与张某军关于一号房屋先后因房屋租赁、房屋买卖、赠与合同多次发生诉讼，但至今为止，李某华未能提供充分证据以证明其对一号房屋享有何种权利。张某军系一号房屋登记的所有权人，其依法对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。张某军与王某玲签订《存量房屋买卖合同》，将601房屋出售给王某玲，该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。鉴于李某华未能提供充分证据以证明张某军与王某玲签订的《存量房屋买卖合同》存在无效的情形，故对李某华的诉讼请求，法院不予支持。
