北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某顺向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的借名买房约定无效：2、被告将位于北京市1号房屋腾空，返还原告。
原告起诉被告排除妨害纠纷一案区人民法院作出民事判决书，判决书认定“双方之间存在借名买房关系。赵某文占有使用涉案房屋系基于双方之间的借名买房合同关系，并非无权或非法占有。鉴于此，双方之间应先解决借名买房的问题，在该问题未解决的情况下，张某顺要求赵某文腾退诉讼房屋的诉讼请求，本院不予支持”。
原告认为即便双方之间存在借名买房合同关系，那么双方之间的合同也是无效的。首先，原告名下的位于北京市1号房屋依据《高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的指导意见（试行）》第16条之规定，该房屋是政策性保障住房，购买时间是2008年9月27日。因此，根据《高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十条、第十六条之规定，应属于无效合同。
综上所述，原告诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
赵某文辩称，不同意原告的诉讼请求。双方借名买房合同是双方真实意思表示，原告将买房的一切手续交由被告保管，等待房屋上市条件后办理，双方的约定不违反法律法规的强制性规定，合同是有效的。
根据北京市关于限价商品房的相关管理规定，限价商品房在取得房屋产权证后5年是可以上市交易的，双方以此为规定才约定借名买房合同。因此我方不同意原告的诉求，请求法院依法驳回。
赵某文向本院提出反诉请求：1、确认双方借名买房协议有效；2、被反诉人履行借名买房协议，协助办理北京市1号房屋产权变更登记手续，将房屋所有权人变更为反诉人。
2008年夏天，被反诉人获得购买涉案房屋的指标，自身无力购买，经双方协商达成协议：反诉人向被反诉人支付7万元人民币，并由反诉人出资，以被反诉人名义签订房屋买卖合同及贷款合同，房屋归反诉人所有，待涉案房屋能够上市交易后，被反诉人协助办理房屋所有权变更事宜，将涉案房屋所有权变更至反诉人名下。双方达成协议后，反诉人向被反诉人支付了7万元。
2008年9月27日，反诉人与被反诉人一起，以被反诉人名义与北京R房产公司签订了购买涉案房屋的购房合同，房屋总价款553091元，反诉人支付房屋首付款113091元。2009年6月19日，以被反诉人名义与银行签订抵押贷款协议，贷款440000元，贷款期限为360个月，每月等额本息还款2140.90元。
从2009年7月起，反诉人夫妇每月以现存及转账方式将款项存入被反诉人还贷账户内至今。房屋交付后，反诉人对其进行了装修，共花费150OOO元人民币，装修后，反诉人一家一直居住于涉案房屋内。反诉人为购买涉案房屋除交付了房款，装修外，另交纳其他各种税、费23630.25元，被反诉人将购房合同、贷款合同；房屋首付款发票，购房发票，契税发票、公共维修基金发票；房屋产权证，还款银行存折等所有原件均交由反诉人持有。
双方存在借名买房关系已为区人民法院民事判决所认定。根据北京市关于限价商品房的相关规定，房屋所有权证发放之后满5年，房屋可以上市交易，双方也是基于该规定，才约定借名买房，等房屋可以上市交易后，办理所有权变更登记。双方的约定不违反北京市关于限价商品房的政策规定，更不违反法律、法规的强制性规定，双方的借名买房协议有效。
涉案房屋于2011年11月发放房屋所有权证，距今已经6年多时间，目前已经符合上市交易的条件，被反诉人本应履行协议，协助反诉人办理房屋过户手续，但被反诉人不但不履行协议，还屡次以各种理由起诉反诉人，要求反诉人腾退涉案房屋，被反诉人的行为违反诚信原则。为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，请求依法判如所请。
张某顺就反诉辩称：我方认为该协议是无效的，我方的购房合同签订时间是在2008年9月27日，根据高院的审理房屋买卖的纪要规定，合同签订在2008年11月之后的合同不适用北京市房屋买卖的相关规定，原告与被告的借名买房合同是无效的。第二项我方也不认可，被告不具备在北京市买房的资格。
本院查明
2008年9月27日，张某顺与W公司签订《商品房预售合同》及补充协议，约定：张某顺购买北京市1号房屋，房屋首付款113091元，余款44万元向银行申请担保贷款方式支付。
2008年9月24日，赵某文之妻分两笔向张某顺转账共计113091元。
2011年11月16日，702室房屋产权登记在张某顺名下，房屋性质为限价商品住房。
庭审中，张某顺、赵某文均认可双方系借名买房法律关系，张某顺系通过申请获得购买涉案房屋资格，现涉案房屋由赵某文居住。
裁判结果
1、张某顺、赵某文就北京市1号房屋的借名买房约定无效；
2、赵某文于本判决生效之日起三十日内将北京市1号房屋腾退给张某顺；
3、驳回张某顺的其他诉讼请求。
4、驳回赵某文的反诉请求。
房产律师靳双权点评
当事人从事民事行为，不得侵犯国家、集体、第三人的合法权益。
本案中，赵某文借张某顺名义购买了涉案限价商品房，其行为影响了政策性住房的正常分配，造成本应享受限价房优惠购房政策的购房者无法购房，侵犯了不特定第三人的合法权益，故二人的上述行为应属无效。
需要说明的是虽然限价商品房原则上允许在满5年后上市交易，但借名购买政策性住房和购买二手政策性住房行为性质上不同，效力亦不相同。现张某顺要求确认借名买房约定无效以及腾退房屋的请求，并无不当，予以支持。
赵某文反诉要求确认合同有效、办理房屋手续的请求，无法律依据，不予支持。赵某文可就其所支付房款和相关损失另行主张。
