北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
我与李某霞曾系男女朋友关系。因我不具备在北京市购房资格，我与李某霞口头协议由我出资，借用李某霞名义购买房屋一套，待我或我的家庭具备购买资格后再将房屋过户给我。
2014年7月14日，我以李某霞的名义签署房屋买卖合同，购买1号房屋。购买房屋的首付款、各种税费全部由我出资，按揭贷款也由我偿还至今。我对房屋进行了装修，并居住使用。后双方因感情不和分手。分手后，我多次要求李某霞配合过户，均遭拒绝。现我的家庭具备在京购房资格。为维护我的合法权益，特诉至法院。
周某远向本院提出诉讼请求：1.判令我与李某霞关于借名购买北京市1号房屋的口头协议有效；2.判令李某霞立即协助我办理北京市1号房屋不动产转移登记手续。
被告辩称
李某霞辩称，我与周某远原系男女朋友关系，1号房屋是为结婚而购买的婚房。从2010年到2015年双方处于同居状态，财产混同。我也有出资装修房屋和偿还贷款。周某远起诉的案由和法律事实均错误，双方之间应该是同居析产而不是借名买房。周某远不具备在京购房资格，其第二项诉讼请求已经违反了北京市的限购规定，属于事实上的不能。
综上，不同意周某远的全部诉讼请求。
本院查明
周某远与李某霞曾系男女朋友关系。
2014年7月14日，李某霞（买受人）与王某奇（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人所售房屋坐落在北京市1号。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2860000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1190000元。买受人直接支付给出卖人定金100000元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为2000000元。
同日，李某霞（乙方）与王某奇（甲方）、L公司（丙方）签订《居间服务合同》及《补充协议》。约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计4050000元。乙方于签订合同10日内将第一笔首付款1,900,000元整以资金托管的方式支付甲方。乙方于产权过户前一日将第二笔首付款50000元以建委资金监管的方式支付甲方。
2014年8月28日，李某霞取得1号房屋的房屋所有权证。1号房屋交付后，周某远一直在此居住。2017年春节左右，李某霞将门锁更换，周某远未能在此居住。李某霞将原房屋所有权证挂失后，于2018年5月10日重新补办了新的房屋所有权证。
2014年7月13日，周某远支付购房定金100000元。2014年8月10日，周某远支付房屋首付款1900000元。2014年8月20日，周某远支付房屋第二笔首付款50000元。1号房屋的相关材料均由周某远持有。李某霞名下银行卡用于偿还1号房屋的房贷。自2014年10月1号房屋开始还贷起，至2018年7月以前，该卡一直由周某远持有。在偿还贷款过程中，周某远、李某霞均有向该银行卡账户内存款的情况。
周某远为证明购买1号房屋系借李某霞的名字购买，购买房屋后该房屋由周某远个人居住，周某远提交了微信截图照片，并申请证人出庭作证。李某霞对周某远提交的微信截图、照片的真实性表示认可，对其证明目的不予认可。李某霞对证人证言的真实性亦不予认可。李某霞为证明其与周某远自2011年开始确认男女朋友关系，自2013年开始形成了稳定的同居关系，提交结婚照、周某远2011年病历、2013年至2014年照片截图等证据，周某远对李某霞提供的证据的真实性表示认可，对其证明目的不予认可。李某霞为证明双方系以结婚为目的购房，并非借名买房，提交了李某霞父亲与周某远父亲之间的短信聊天记录。周某远对上述短信聊天记录的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。
裁判结果
驳回周某远的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
借名购房合同关系是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度可能性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担。
本案争议焦点即在于周某远与李某霞是否形成了口头上的借名买房合同关系。
根据本案查明的事实，周某远与李某霞之间并未就借名买房事宜签订书面约定。周某远主张双方之间存在借名买房的口头约定，李某霞对此予以否认。结合双方的当庭陈述以及出具的证据，从购房时间看，购房时系周某远与李某霞恋爱期间；从购房出资看，双方均有向还贷账户内存款的记录；从房屋装修看，周某远称其自行出资装修，但从周某远父亲与李某霞父亲的微信记录可以看出周某远父亲认可李某霞家出资装修1号房屋的事实。
从上述情况看，均不能认定周某远所主张的借名买房的事实存在。
综上所述，现周某远无充分证据证明其与李某霞之间存在借名买房的合同关系，故对周某远的诉讼请求，不予支持。周某远对1号房屋应享有的权利，可通过另案另行主张。
