北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
2010年8月，原告借用被告之名购买北京市1号房屋，房款由原告实际支付完毕，房屋所有权证登记在被告名下。2014年10月15日，原告与被告签订《借名购房协议》，约定“甲原告乙被告系姐妹关系，2010年8月份，因甲方不在北京，特借用乙方赵某霞之名购买位于北京市1号房屋一套。该房屋所有权归甲方所有，房款及装修费用由甲方支付，房屋使用权归甲方，物业、供暖、水、电、气由甲方承担，待甲方或甲方认可的第三方具备购房资格时，乙方应无条件配合办理过户手续。”
因被告欠付第三人李某肃债务及相应利息，法院查封案涉房屋。
2016年11月2日，区人民法院受理原告赵某彩与被告赵某霞、李某肃、王某强案外人执行异议之诉纠纷一案。在该案中，被告赵某霞认可原告赵某彩起诉的事实和理由，即承认原被告之间确实存在借名买房的关系。且在案件中，区法院虽然承认原、被告之间存在借名买房关系，但因按照相关规定，在执行程序中因房屋产权登记具有公示公信效力，案涉房屋登记的产权人系被告，故即便原被告存在借名买房关系仍不能对抗申请执行人李某肃，据此，区法院驳回了原告解除案涉房屋查封的诉讼请求。
法律规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。
因案涉房屋被查封后已于2018年5月21日被拍卖，被告无法按照《借名购房协议》约定配合办理过户手续，原、被告问《借名购房协议》的合同目的根本无法实现，原告因此遭受了巨大的损失。为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。
赵某彩向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2014年10月15日签署的《借名购房协议》。2、请求法院判令被告向原告赔偿北京市1号房屋价款损失5300000元。
被告辩称
赵某霞辩称，不同意原告的诉讼请求。
原告所述借名买房一事，是原告于2014年在律师事务所书写，我签的名字。就是为了阻止涉案房屋被司法拍卖而作的《借名购房协议》。原告从没有支付过我购房款，该协议是虚假的。
关于原告诉讼请求第一项，是双方于2010年8月口头约定的借名买房合同，但2013年8月双方口头约定对该借名合同进行了解除。涉案房屋是被告实际购买的。我方按照合同约定应当返还原告购房款70多万元，又给了原告20多万元的补偿，一共100万元。所以2014年双方签署的协议仅是对2010年借名买房一事的确认，并不是重新发生的借名买房关系。
第二项诉讼请求不同意，双方约定解除合同，被告已按照约定将购房款给付原告。涉案房屋已经被司法拍卖，实际成交价是313.3万元，原告诉讼请求没有依据。2014年所做的《说明》也是在涉案房屋被查封的情况下规避执行所做。
本院查明
赵某彩、赵某霞系姐妹关系。
2010年8月26日，北京市1号房屋（以下简称涉案房屋）登记在赵某霞名下。2014年10月15日，赵某彩（甲方）、赵某霞（乙方）签订《借名购房协议》，约定内容如下：“甲乙双方系姐妹关系，2010年8月份，因甲方不在北京市，特借用乙方赵某霞之名购买位于北京市1号房屋一套（涉案房屋）。该房屋所有权归甲方所有。房款及装修费用由甲方支付，房屋使用权归甲方。物业、供暖、水、电、气由甲方承担。待甲方或甲方认可的第三方具备购房资格时，乙方应无条件配合办理过户手续。”
被告对主张双方虽然于2010年8月口头达成借名购房协议，但是2013年8月双方口头约定对该借名购房协议进行了解除。涉案房屋购房款为70多万元，是被告实际出资从购买。借名购房协议解除后，被告方按照协议约定返还原告购房款70多万元，又给原告20多万元的补偿，一共100万元。2014年双方签署的《借名购房协议》仅是对2010年借名买房一事的确认，并未产生新的借名购房合同关系。且签署该《借名购房协议》的原因是为了规避法院对于涉案房屋的强制执行。
为证明其主张，被告提交银行转账记录一份用于证明。该银行转账记录显示被告曾于2013年8月向原告转款100万元。原告认可证据的真实性，但不认可证明目的，主张被告所述均不属实，该100万元系双方其他债务款项。
关于《借名购房协议》中涉及的“购房资格”问题，原告称自该协议签署至今没有购买涉案房屋的资格。
另查，经向区人民法院执行部门了解,涉案房屋已于2018年5月在该院完成网络司法拍卖。房屋评估价格为4474563元，拍卖成交价为3133000元。
裁判结果
1、赵某彩与赵某霞于2014年10月15日就北京市1号房屋签署的《借名购房协议》解除。
2、自本判决生效之日起七日内，赵某霞赔偿赵某彩房屋价款损失4200000元。
3、驳回赵某彩的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据已生效的民事判决书查明的事实，被告对于原告本次诉讼所主张的购房事实、购房资金情况均曾予以认可。根据禁止反言原则，法院对于被告本次诉讼中所有抗辩意见均不予采信。
法院依据《借名购房协议》的约定认定双方就涉案房屋存在借名购房合同关系，且被告仅是涉案房屋名义上的产权人。故在因被告欠付他人债务导致涉案房屋物权丧失的情况下，涉案《借名购房协议》目的无法达成，原告要求解除该《借名购房协议》，事实及法律依据充分，予以支持。
关于赔偿损失，应被认定为因被告违约造成的损失。故原告要求被告赔偿因房屋物权丧失所产生的房屋折价款，理由正当，予以支持。关于该房屋折价款的数额，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,网络拍卖起拍价低于市场评估参考价，故法院认为应当以涉案房屋的评估价确定房屋折价款为宜。
关于被告主张原告对于损失的扩大负有责任一节，因原告借用被告之名购房存在购房资格等其他自身利益因素，被告亦无偿负担了相应的合同义务，故原告对于房屋损失确实负有一定责任。但是考虑到房屋拍卖价格系按照2018年时的市场评估价进行的参照，房屋拍卖所得价款均由被告予以使用，故被告亦享受到了截至2018年时的房屋增值收益。
综上，原告对于房屋物权损失的责任较小，并秉持公平原则，结合双方的责任比例，参照房屋拍卖时市场评估价，法院对于被告应承担的房屋折价款数额予以酌定。
