北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张父、张母、王某言向本院提出诉讼请求：要求判令被告配合原告王某言办理北京市1号房屋的所有权变更登记手续。
张父与张母系夫妻关系，育有一女张某玲，张某玲与王某强系夫妻关系，婚后育有一女王某言，后张某玲与王某强离婚。
1987年4月10日，张某玲与王某强登记结婚，1989年1月2日，王某言出生。1992年5月，王某强所在单位将位于北京市1号房屋一套出租给张某玲与王某强夫妇居住，张父、张母、王某言一直在涉案房屋居住至今。因王某强出轨，夫妻关系一直不好，王某强于1995年和1998年两次签署离婚协议，承诺将涉案房屋的使用权及购买后的所有权归王某言和张某玲。随后王某强向区法院起诉离婚，其在法院庭审笔录中也承诺放弃财产，全部归张某玲。
涉案房屋的产权单位于2002年进行住房改革，拟将涉案房屋出售给个人。单位和张某玲均通知了王某强，但王某强表示涉案房屋已经属于张某玲，和自己没有关系，张某玲为了使用王某强的工龄折抵购房款，在征得王某强同意的前提下，张某玲就以王某强的名义办理了相应的购房手续。
2002年4月24日，张某玲借款缴纳了64505元购房款，2002年12月5日，张某玲借款缴纳了112943.72元购房款，并于同日补签了《公有住宅楼房买卖合同》，此后，张某玲为了领取房屋所有权证书，王某强多次为其出具授权委托书。
2016年3月12日，张某玲病逝。原告认为，涉案房屋系张某玲借用王某强名义购买，其病逝后应由其法定继承人继承，现原告张父、张母均表示放弃拥有的份额，故王某言应为实际所有权人。故原告诉至法院。
被告辩称
被告王某强辩称：涉案房屋是我单位1992年分配的公租房，我是承租人，1995年协商离婚时张某玲即搬到涉案房屋居住，称其单位分配的公租房已经退还单位，以此为由要求离婚后居住在涉案房屋并要求房改后的产权，当我方在离婚协议里同意其要求后，张某玲却不肯签字办理登记离婚手续，我方不得不到法院起诉离婚，1998年10月13日，经法院调解与张某玲离婚，依据民事调解书，我方坐落在北京市1号房屋的三居室公租房一套由张某玲继续居住。
2002年单位房改，张某玲要求我方出资参加房改，为确保其居住权，要求由其代办房改手续和保管房产证，2003年该房屋取得房产证后一直由其保管，我方在张某玲逝世后的2016年11月才向房产登记机关申请补发，取得不动产所有权证，共有情况为单独所有。从原告提供的公有住宅租赁合同、共有住宅楼房买卖合同、缴款收据等证据均证明该房屋产权是我方参加单位房改，购买承租公房而来，符合房改政策，依法经过权属登记，是我方合法个人财产。
涉案房产在购买和持有的整个过程中，我方与张某玲没有借名买房的约定，张某玲生前没有对涉案房屋产权提出异议，三原告仅凭离婚协议中的房产赠与条款就认为存在借名买房合同纠纷，实属主观臆断，没有事实依据。
根据法律规定，该离婚协议没有生效，对我方没有约束力。涉案房屋是我以员工承租人身份用成本价购买的政策保障性住房，根据市高院关于审理房屋买卖纠纷案件若干问题的指导第十六条的规定，即便有借名买房约定，对借名人要求办理产权过户手续也不予支持，本案没有借名买房约定。涉案房屋是我离婚后购买的个人财产，不是夫妻共同财产，因此不是张某玲遗产，三原告以遗产继承人的身份提起诉讼，原告主体资格不适格。
既然原告以合同纠纷为由起诉，就不但需要提供借名买房合同，还需要提供合同权利转让协议和权利转让通知以及通知送达的证据，以证明三原告是诉争合同的有效权利受让人，但是我没有看到相关证据。
2017年4月因办理涉案房屋的央产房上市手续需要其单位上传张某玲的住房档案，我才得知其单位另外分配了一套两居室公租房给张某玲，也参加了房改，我方如果在张某玲生前知晓其另有房改房的事实，可以依法请求撤销其对涉案房屋的居住权。
此外，可以导致该房屋发生权属异议的时间发生在2003年，距离本案起诉之时有15年，已超过法定诉讼时效。原告曾在2017年11月提起诉讼，2018年2月以证据不足撤诉，现又以同样的证据再次起诉，我认为原告反复起诉有滥用诉权之嫌。综上，原告以遗产继承人的身份提起合同纠纷，主体不适格，缺乏事实证据和法律依据，诉请不成立，请求法院查清事实，依法驳回原告的所有诉讼请求。
本院查明
张某玲与王某强原系夫妻，婚后育有女儿王某言。张母、张父系张某玲之父母。1998年10月13日，张某玲与王某强经本院调解离婚。2016年3月12日，张某玲死亡。
位于北京市1号房屋（以下简称1号房屋）原系张某玲、王某强婚姻关系存续期间，王某强所在单位分配的承租公房。1998年，王某强将张某玲诉至本院，要求与张某玲离婚，在该离婚诉讼的开庭笔录中，王某强表示财产放弃全部归张某玲。当年10月13日，本院出具民事调解书，确认：一、王某强与张某玲离婚；二、女孩王某言由张某玲自行抚养；三、共同财产及张某玲的个人衣物归张某玲所有；王某强的个人衣物归王某强所有；四、座落在北京市1号住房一套由张某玲继续居住。
2002年，王某强原单位进行房改。王某强向张某玲、张父出具三份授权委托书，委托张某玲、张父办理领取房产证事宜。2002年4月24日、2002年12月5日，张父分别向公司交纳购房款64505元、112943.72元。公司出具收据两张，载明交款人为张父。2002年12月5日，公司就1号房屋买卖事宜出具《公有住宅楼房买卖合同》，落款甲方处加盖总公司行政部章，乙方处无签字。2003年3月19日，王某强取得该房屋的产权登记。2003年11月5日，公司与张父签订《住房保证书》。上述买卖合同、购房款收据、住房保证书原件均由张某玲持有。张某玲和三原告一直在该房屋居住。王某强曾于1995年、1996年在该房屋居住，后未再居住。
关于是否参与购房，王某强称因张某玲不同意其本人办理购房手续，故其向张某玲和张父出具授权委托书，其本人未到单位办理过购房手续。张父、张母、王某言对王某强所述理由不予认可。
关于1号房屋购房款出资，王某强主张系其取款后将现金交付张某玲，张父、张母、王某言对此亦不予认可，称购房款系张某玲出资，由张父代交。王某强未就其出资情况向本院举证。
因1号房屋性质为央产房，张某玲曾向自己单位购买过位于北京市2号，该房屋亦系央产房，故本院向央产房办公室发函询问房屋超标及继承过户情况，央产房办公室复函如下：1号房屋与张某玲名下北京市2号房均是离异后各自购买，不涉及成套超标；张某玲的继承人是否可以办理过户手续，不在其办受理范围，无法出具书面答复意见。
本院另到1号房屋产权单位就房屋的过户问题进行核实，该公司总务部工作人员称王某强已提交上市手续申请，补交面积超标款，关于房屋过户单位没有意见，并称，张某玲离婚时没有申请变更承租人，承租人仍为王某强，房改时只有承租人可以购买房屋。
裁判结果
王某强于本判决生效后七日内协助王某言办理位于北京市北京市1号房屋的所有权转移登记手续。
房产律师点评
依法成立的合同，受法律保护。
根据查明的事实，涉案房屋系王某强与张某玲婚姻关系存续期间王某强向所在单位承租的公房，后因房改政策，由产权单位按照成本价出售给承租人。
在双方的离婚诉讼中，王某强明确表示放弃全部共同财产，并同意涉案房屋由张某玲继续居住使用，其对夫妻共同财产的分割意见与离婚协议书中的分割意见基本一致，考虑该房屋的所有权系该房屋因承租所取得的使用权在经历房改后衍生的权利，结合张某玲实际出资购买房屋、办理购房手续、持有购房手续和房产证原件以及与家人在涉案房屋长期居住的事实，双方虽无书面的借名买房协议，但基于曾经的身份关系以及上述购房过程、居住事实，法院认定双方之间存在借名买房的事实。张父、张母、王某言起诉要求王某强协助办理过户的诉讼请求，理由正当，予以支持。
关于王某强的各项抗辩意见，首先，三原告起诉是否超过诉讼时效一节，因三原告所主张的所有权转移登记请求系物权请求权，不适用诉讼时效制度的规定，故对该项抗辩意见，不予采信；其次，诉讼主体资格问题，张某玲对涉案房屋享有的权利可由其继承人依法继承，三原告作为张某玲的第一顺位继承人，具有诉讼主体资格，起诉于法有据，对王某强的该项抗辩意见，亦不予采信；对王某强的其他抗辩意见，无事实及法律依据，均不予采信。
