北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原、被告于2003年通过钢材交易认识。被告当时新建公司，需要修建厂房办公楼、生活区等，因其资金不足，拖欠原告钢材款495000元。后基于对被告的信任，2003年至2005年原告分6次出借给被告1815000元。上述款项经原告多次催要，被告一直未偿还。
2011年，原告准备在北京买房，但因限购政策的原因，经与被告协商，原告借用被告的名义购买S公司开发的位于北京市1号房屋。双方于2011年11月16日签订了借名买房协议书。此后，原告按照购房协议书支付了首付款872763元，交纳税款86472．78元、维修基金42486元。被告按照原告的要求将欠款2009663元直接支付给了S公司。上述房屋交付后，一直由原告占有使用至今。
2015年，因被告家庭矛盾，涉及到该房屋的产权纠纷，原告于2015年10月27日向法院提起诉讼，在审理过程中，原、被告达成和解，原告申请撤诉。
2017年，被告再次要求分割房产，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求依法判决。
原告张某龙向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2011年11月16日签订的借名买房协议书有效；2、依法确认原告系北京市1号房屋的实际所有权人。
被告辩称
被告李某强辩称，同意原告的第一项和第二项请求。我们双方签订的借名买房协议书是本着诚信签订的。对于房屋产权，我一直认为争议房屋所有权人是原告，实际使用人也一直是原告。对于第三项请求，不同意承担，我没有能力承担。
第三人苏某玲辩称，不同意原、被告所述的观点。涉案房屋是我与李某强婚姻关系存续期间购买，是李某强在我不知情的情况下用夫妻共同财产购买的。
本院查明
2011年11月18日，李某强与S公司签订了《商品房预售合同（住宅类）》，购买了位于北京市1号房屋（以下简称涉案房屋）。《商品房预售合同联机备案表》记载了买受人李某强，房屋面积211．89㎡，房屋规划用途住宅，合同总价款为2882763元。上述房屋于2013年9月25日进行产权登记，共有情况为单独所有。
另查，李某强与苏某玲原系夫妻关系，二人于1985年12月7日登记结婚，于1987年5月3日生育一子王小。
2016年9月26日，李某强、苏某玲经区人民法院调解离婚，调解协议内容为：1．苏某玲与李某强离婚；位于北京市2号房屋归苏某玲居住使用；北京市3号房屋售房款归苏某玲所有，李某强、苏某玲于2015年9月29日与银行签订个人贷款借款合同所形成的欠银行的债务由苏某玲负担，与售房相关的税费由苏某玲负担，李某强于调解书生效后一年内给付苏某玲补偿款三百万元；
裁判结果
驳回原告张某龙的全部诉讼请求。
房产律师点评
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
本案争议的焦点问题是：1、张某龙、李某强二人所签订的借名买房协议是否有效；2、涉案房屋的实际出资人是否为张某龙。
至于借名买房协议的效力问题。
通过梳理张某龙和李某强之间的关系，法院生效的刑事判决书已经认定李某强在婚姻关系存续期间与张某龙以夫妻名义共同生活，并共同抚养张某龙所生之子，涉案房屋即是在二人以夫妻名义共同生活期间所购买。尚且不论二人之间是否有借名买房的必要，即使双方之间存在真实的借名买房的协议，通过李某强所书写的《李某强的财产分配继承人》、2010年12月28日支付购房款300万元的承诺、《房屋归属说明》等可以看出李某强曾承诺以自己的财产购买涉案房屋；而对于李某强购买涉案房屋之事，苏某玲称其在与李某强的婚姻关系存续期间对此并不知情。
根据日常生活经验，苏某玲之主张较为符合实际，若李某强告知苏某玲张某龙借其名购买涉案房屋，就不会发生苏某玲发现涉案房屋后到涉案房屋内与张某龙争吵之事，李某强在苏某玲不知情的条件下与张某龙所签的所谓的借名买房协议有侵害苏某玲合法权益之嫌，李某强、张某龙购买房屋后并在此共同生活的事实也印证了上述观点，故即使存在真实的借名买房协议，该借名买房协议也因违背公序良俗而无效。
至于涉案房屋的实际出资人问题。
张某龙、李某强均主张首付款系张某龙支付，剩余购房款虽系李某强支付，但李某强所出钱款系偿还张某龙的借款，张某龙为此提交了借条、银行交易明细、POS机刷卡存根复印件等证据。
首先，张某龙、李某强之间是否存在真实的借贷关系。
对于张某龙所提交的借条，张某龙、李某强均陈述系李某强筹备建厂时所欠借款共计231万元（包含拖欠的钢材款），借款均是以现金方式支付，对此，第三人苏某玲不予认可，经释明，张某龙未提交其所称出借资金的支取凭证，亦不能合理解释所借资金的来源，考虑到张某龙、李某强之间的事实婚姻关系，难以认定二人之间存在真实的借贷关系。
其次，李某强所持的假结婚证填写登记日期为2003年5月18日，李某强称办理该结婚证是为了办理涉案房屋的过户，但根据查明的事实，涉案房屋系以李某强名义于2011年11月所购买，初次产权登记日期为2013年9月25日，如果仅是为办理过户使用，也应是在涉案房屋交付前后办理，登记为2003年5月18日与其所述不相符，李某强的主张难以成立，双方育有子女、登记家长姓名父亲李某强、母亲张某龙，刑事判决中学校教师称学生电子学籍中登记父亲李某强、母亲张某龙，且李某强、张某龙曾一起参加孩子的亲子运动会等情节，在上述充足的证据面前，李某强、张某龙在庭审中仍否认双方之间的事实婚姻关系，坚持称双方系朋友关系，二人均存在不诚信之处，故法院对其所述双方之间存在借贷关系、购房首付款均是张某龙所支付、剩余房款系李某强偿还张某龙借款所支付的主张，均不予采信。
再次，至于张某龙所提交的银行交易明细及POS机刷卡存根复印件，可以看出是从张某龙的银行卡所支付的首付款，但基于张某龙、李某强二人的事实婚姻关系，二人并未提交各自财产状况及共同生活期间的财产归各自所有或是混同所有等证据，亦未作出合理说明，故张某龙所支出的钱款尚难以认定是其个人财产。
即使张某龙的支出款项系其个人财产，但剩余购房款确系李某强支付，李某强辩称是情况紧急来不及偿还张某龙而以直接向开发商交付房款的方式来偿还其所欠张某龙的借款，并提交了开发商起诉其解除预售合同的案件卷宗复印件，在资金交易便捷化的今天，偿还借款并不需要高昂的时间成本，李某强的主张难以采信。
故涉案房屋的出资人难以认定为张某龙，若张某龙能提供充足的证据证明首付款确系其个人财产，其可另行向李某强主张返还。另张某龙对其所称与李某强之间的借贷关系，若其能提供充足的证据，其可另行解决。
综上，张某龙、李某强之间的借名买房协议即使真实存在，也因有违公序良俗的民事基本原则而无效，更谈不上张某龙依据借名买房协议取得涉案房屋的所有权，故张某龙要求确认借名买房协议有效并据此确认其为涉案房屋实际所有权人的诉讼请求，均不予支持。
另关于第三人苏某玲所主张的虚假诉讼的问题，张某龙以其与李某强的借名买房协议、双方之间的借条、以及通过自己银行卡刷卡支付购房款的事实提起本案诉讼，符合民事诉讼的起诉条件，苏某玲若认为张某龙构成虚假诉讼罪，应向公安机关或人民检察院提起控告。
