北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告与李某红为母子关系。
原告与李某红协商一致于1991年11月借李某红的名义，由原告全部出资购买北京市1号房屋。该事实有原告的付款凭证、赵某出具的证明、相关证人证言等证据为证。自购买1号房屋后，该套房屋主要由原告占有、使用和出租及负责交纳相关费用。期间，原告不断向被告及李某红主张要求将该房产所有权证及房管局登记的房屋所有权人变更为原告，但因李某红及被告的原因等直至李某红于2013年意外去世，至今未能变更。
李某红与被告李某亮为父子关系，李某红与被告文某霞为夫妻关系。自李某红去世后，原告一直催促二被告配合办理过户登记，但二被告至今都不予配合。为维护自身合法权益，原告特诉至本院。
原告李母向本院提出诉讼请求：请求法院判决二被告配合将北京市1号房屋办理过户给原告。
被告辩称
被告李某亮、文某霞辩称，本案1号房屋是李某红和文某霞婚后购买属于夫妻共同财产。本案是借钱买房，不是借名买房。
李某红与文某霞于1984年7月4日结婚，李某亮于1985年4月5日出生。李某红和文某霞一直没有自己的住房。
1991年11月13日，李某红和文某霞在北京市购房，按照当时的政策，购买北京市私有商品房，不仅需要北京市军籍还需要配偶是北京市户口才能购买北京市房产交易所出售的商品房，以家庭为单位符合购买条件。
李某红具有北京市军籍，文某霞具有北京市户口，符合购买北京市1号房屋的政策要求。李某红和文某霞在购房时向北京市房产交易所提供了李某红的军官证和文某霞的户口本等上述证明材料，但二人的积蓄只有50000元。为了凑房款，李某红向在老家的母亲李母借款购房。
1991年12月，李某红和文某霞入住所购房屋。1992年2月，李母和其夫李某红2从老家来到北京市，居住在1号房屋。李母要求李某红和文某霞及时偿还购房借款，建议将1号房屋出租以出租租金偿还借款，文某霞和李某红无奈之下带着李某亮回娘家居住。之后，李某红将1号房屋出租的租金偿还向李母的借款。
1997年，李某红将房产证交给李母，让其自行出租房屋并收取租金。直至1999年，文某霞、李某红已经还清李母的借款，并要求返回1号房屋居住，但遭到李母反对。为给李某红的弟弟李某勤购买北京市1号房屋筹集资金，李母继续将1号房屋出租。在李某红购买房屋后，李母、李某勤搬到1号房屋居住，并将1号房屋腾出对外出租，将收取的租金借给李某红的哥哥李某仁购房。在此期间，文某霞、李某红一直要求收回1号房屋。
2009年10月，李某勤去世。
2011年，李某亮准备结婚用房，李某红要求李母返还房屋并导致争执而未能解决。
2013年3月27日，李某红因交通事故意外死亡。
1号房屋，属于李某红、文某霞在婚后共同出资购买，依据相关法律规定，属于夫妻共同财产。
本案1号房屋在李某红去世后成为遗产。文某霞作为夫妻共同财产的共有人和李某红遗产的继承人属于善意第三人。李某亮作为李某红的遗产继承人属于善意第三人。李母主张的借名买房事实，文某霞、李某亮在接到法院传票时才得知，且是否是李某红出具的借名买房证明真假难辨。李母主张的借名买房是作为借名人与被借名人之间形成的内部之债，房产共有人、遗产的继承人属于外部的第三人且不知情而处于善意第三人的地位。文某霞作为夫妻共同财产的共有人和李某红遗产继承人属于善意第三人应得到法律的支持和保护。李某亮作为李某红的遗产继承人属于善意第三人应得到法律的支持及保护。
李母以借名买房为由提起的诉讼请求已过诉讼时效，法院应驳回其诉讼请求。1991年至2013年李某红去世已过去二十二年。李母自1991年至今从未向李某红、文某霞、李某亮提起以借名买房为理由主张被告配合过户的诉讼请求已过诉讼时效。对此法院应依法驳回其诉讼请求。
文某霞、李某亮不是本案适格的被告。李母主张被告配合过户的理由是借名买房，借名买房的单方声明和双方协议作为一种债权形式，因为债的相对性，李母应以李某红作为被告，而不应以文某霞、李某亮作为被告。被借名人李某红已死亡，债权因债的特定主体消灭而终止。
李母以借名买房为理由主张被告配合过户不成立，因违反国家法规政策而无效。由于借名买房违反国家购房政策遭到司法实践的否定，1991年李某红和文某霞在北京市购房，依据当时的法规，证明李母非北京市户口非北京市军籍不符合当时购买1号房屋的法规政策规定，违反了禁止购房的规定。按照当前现在北京市的限制购房政策，李母不是北京市户口，作为非京籍不具备连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳的情况，李母不具备在北京市购房的资格。所以，李母以借名买房为理由主张被告配合过户不成立，因违反国家法规政策而无效。
综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
本院查明
被告文某霞与李某亮系母子关系，被告文某霞与原告李母之子李某红系夫妻关系。
1991年11月13日，李某红（买方、乙方）与交易所（卖方、甲方）签订《北京市商品住宅买卖合同》，约定甲方同意将北京市1号房屋，建筑面积48．43平方米的商品住宅出售给乙方。上述房屋的出售价格为每建筑平方米人民币1900元，房价款共计人民币89126．53元，乙方用现金支付。乙方同意在1991年11月16日前一次付清房价款，并预交楼房共用部分修缮基金人民币891．27元。乙方凭《私有房屋进住证》办理房屋产权登记，申领房屋所有权证。并按规定交纳税费。
同日，李某红（买方、乙方）与×交易所（卖方、甲方）签订《北京市商品住宅买卖合同》，约定甲方同意将北京市东城区×号楼1号房屋贰间、建筑面积48．43平方米的商品住宅出售给乙方。
1992年11月25日，李某红取得上述房屋的产权证。
2013年3月27日，李某红死亡。
2017年7月26日，原告李母将被告李某亮、文某霞诉至本院，要求李某亮、文某霞配合李母将1号房屋过户至其名下。
在该案审理中，李母提交落款日期为1991年11月16日有“李某红”签名字样的《证明》一份，该证据记载“1991年11月母亲李母在交易所购买1号房屋，以我的名誉办理手续，特此证明”，证明1号房屋系李母借李某红之名义购买。对此，李某亮、文某霞不认可该证据的真实性及证明目的。
在本案庭审中，李母提供李某红名下1号房屋的产权证原件，证明其与李某红之间就1号房屋存在借名买房的关系。对此，李某亮、文某霞认可证据的真实性，但不认可证明目的，认为无法证明借名买房关系的成立，只能证明房屋是李某红和文某霞的夫妻共同财产，产权登记在李某红名下。李母提交1号房屋的房屋租赁合同，证明1号房屋由李母实际占有和收益。对此，李某亮、文某霞不认可其真实性和证明目的，主张1号房屋给李母出租是为了偿还李母的借款。
文某霞称其与李某红出资50000元购买房屋，其余购房款为向李母的借款。李某亮、文某霞主张，李某红与李母约定以房屋出租收益折抵李母的借款，但对此未能提交证据予以证明。
裁判结果
被告文某霞、李某亮于本判决生效后七日内配合原告李母办理北京市1号房屋的产权过户手续，将房屋过户至原告李母名下。
房产律师点评
根据查明的事实，李某红与北京市房地产交易所签订《北京市商品住宅买卖合同》并取得1号房屋产权登记，但1号房屋的管理、使用人均为原告李母，且原告李母持有1号房屋的产权证原件及购房款支付凭证，更有李某红签字确认的书面材料确认借名买房的客观情况。故原告主张其与李某红之间存在借名买房的事实，予以采信。
现原告要求将1号房屋过户至其名下，而该房屋产权登记在李某红名下，二被告作为李某红的继承人，负有配合原告办理过户的义务。因本案交易早于当前限购政策的颁布，故二被告关于原告没有购房资格的答辩意见，不予采信。
二被告虽主张李某红与原告之间系借款买房的关系，但李某红与原告之间对于借款的偿还、与租金的折抵等情况均没有书面安排，故不予采信。
