北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
2001年初建工师筹划设立我方驻北京市联络处，并委派张某春赴北京市着手选址购房筹备建立北京市联络处。由于当时政策不允许，因此我方驻北京市联络处办公用房借用张某春名义购置。
2001年2月9日，W公司向J房地产公司全款支付了购买北京市1、2号房屋两处房产（以下简称“诉争房产”）的购房款。之后，我方以张某春名义于2001年2月13日、2001年2月14日与J房地产公司签署了《商品房买卖合同》。北京市联络处成立之后所有购房、购车、购办公、生活用品的费用均由我方支付。
2001年5月11日，张某春被任命为W公司驻北京市联络处主任。诉争房产的全部购房款、印花税、家具家电等费用均由我方实际支付。诉争房产也一直用于我方驻北京市联络处办公、出租、来京出差人员及驻北京市联络处员工住宿。因此，诉争房产虽然产权登记在张某春名下，但实际产权人为我方。
鉴于张某春退休前，我方曾多次要求张某春协助原告将诉争房产过户至我方名下，但张某春一直借故怠于协助。
X公司向本院提出诉讼请求：被告协助原告办理北京市1、2号房屋的过户登记手续，将房产变更登记至原告名下。
被告辩称
张某春辩称：X公司主体不适格，其所述不允许设立驻北京市联络处与不能购置房产二者并非同一概念，且在明知不能在外设立办事机构的情况下，还借我方名义购房成立联络处，与事实不符。
单位为了鼓励我方，为我购置两套房产，诉争房产房款是由单位支付的，故我方对于涉案房产有所有权。驻北京市联络处并未成立，我方也并未担任“驻北京市联络处主任”职务，故我方与X公司无任何法律关系，原告方无权主张诉争房产的权利，诉争房产属于我方与爱人的夫妻共同财产，原告提起财产保全将诉争房屋进行查封，涉及到了我爱人的利益，应当追加为第三人。
2012年之前，争诉房屋并未用于经营，单位仅借用一套住房作为接待所用，接待X公司来京人员仅是小部分接待任务。2012年，单位已经腾退争诉房屋、清空房屋中的自用物品，并将房屋返还我方，我方及家人一直居住生活于此。
2014年单位要求我方支付全部购房款1780945元，我方将其中一间房屋出租，将租金暂交单位。我方不同意X公司的诉讼请求。
第三人李某玲辩称，不同意原告全部诉讼请求。
本院查明
张某春原为X公司总经理助理，于2017年7月24日退休。张某春曾于2001年2月13日与J房地产公司签订商品房买卖合同，购买位于北京市1、2号房屋，并取得上述房屋产权证。
X公司提供会议纪要等文件，证明当年为在北京市设办事处，单位以驻北京市联络处负责人张某春的名义购房，张某春对上述证据不予认可，但未提交相反证据予以反驳，本院对上述证据予以采信。
X公司提交银行汇票委托书存根、公司内部银行转账支票，证明X房屋的购房款1063289元及X房屋的购房款717656元均由X公司的前身支付，张某春虽认可涉案房屋的购房款并非自己支付，但也不认可涉案房屋购房款是由X公司支付的，经核对相关证据，本院对票据的真实性予以确认。
X公司提供北京市1、2号房屋买卖合同原件、房款付款凭证原件、购房发票原件、车位费发票原件、印花税支付凭证原件，证明上述票据原件均由X公司持有，张某春认可上述证据真实性，但表示上述房屋产权证原件是由自己保管的，X公司解释是为了办理上述房屋相关手续及出租事宜，故同意涉案房屋产权证原件由张某春保管。
X公司提供房屋租金合同、房租收据、张某春提交的《X房租相关票据及租金使用情况》，证明X房屋的租金收益是由X公司收取支配的，张某春对证据不予认可，X公司进一步提供张某春自书的《关于北京市房产的情况说明》及微信记录，证明张某春自认借名买房的事实，张某春对上述证据同样不予认可。
裁判结果
张某春于本判决生效后五日内协助X公司办理北京市1、2号房屋的过户手续，将上述房屋产权变更至X公司名下。
房产律师靳双权点评
借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。
首先，根据X公司提交的查档材料并结合单位出具的证明，法院对X公司为本案适格的诉讼主体。
其次，就本案是否存在借名买房的口头约定，综合以下几点进行判断：房屋的出资、购房票据及产权证书的持有情况、房屋的占有使用、借名买卖双方的关系以及对借名买房有无合理解释，依据本院采信的证据及庭审双方自认的情况显示，第一、根据法院采信的证据显示，涉案房屋的房款是由建安公司即X公司支付；第二、X、X两套房屋一套由张某春居住，一套对外出租，租金由张某春根据单位的指示处分；第三、涉案房屋的购房票据均由X公司保管，虽然房产证由张某春持有，但考虑张某春与X公司间的关系，该种安排并无不妥，同时结合X公司就借名买房的事实进行了充分举证及合理解释。
上述几点因素相互印证，法院有理由相信X公司与张某春之间就X、X号房屋存在借名买房的事实。故X公司要求张某春就X、X号房屋为其办理房屋转移登记手续，具有事实及法律依据，予以支持。
