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房产律师解析一起借亲属名义购买限价商品房行为无效后增值分割案例

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-05-23


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

金某聪向本院提出诉讼请求:1.判令金某康返还购买位于北京市朝阳区一号房屋(以下简称涉案房屋)的购房款495062元、契税4950.62元、专项维修基金16886元、担保服务费1450元、产权办理费600元、房屋登记费80元、公积金贷款利息27446.38元,共计546475元;2.判令金某康赔偿金某聪房屋增值差价损失3040143.75元;3.判令金某康承担担保费8220元。

事实和理由:200810月,金某康获得涉案房屋的购房指标,由于金某康夫妻已有住房且嫌弃房屋周边环境不好,于是放弃购买涉案房屋,在金某康的购房指标转卖不成功并将作废的情况下,金某康开始主动多次劝说金某聪,让金某聪借用金某康名义使用该购房指标来买房。由于当时两限房和商品房相比在价格上没有明显优势,金某聪曾多次拒绝金某康的借名买房建议。后碍于父母的情面才被迫接受了金某康的借名买房建议,由于双方是亲兄弟,基于对金某康的高度信任及父母的保证,金某聪并没有就借名买房协议作出严格的审查和公证。

金某聪于200913日和19日分两次向金某康账户转账6万元和14万元,作为购买房屋的首付款。2019110日,金某康写下字据,房屋所有权属于金某聪,金某康只是代为出面购买,不具有任何所有权。20093月至20143月,金某聪按时还清了涉案房屋的全部按揭贷款,并于20113月入住房屋至今。由于房产证一直在金某聪手中,金某康无法出售房屋,金某康于2018828日挂失补办了房产证,企图通过不诚信手段获取暴利。金某聪曾起诉金某康,要求把涉案房屋过户给金某聪,法院认定双方存在借名买房关系,但过户请求没有得到支持。金某康非法谋取利益的行为,严重侵害了金某聪的合法权益,故提起本次诉讼。

 

被告辩称

金某康答辩并反诉称,金某聪第一项诉讼请求是购买涉案房屋的成本,如果金某聪不要求给付房屋增值损失,金某康同意返还给金某聪,金某聪现在既主张增值损失,又要求返还购房成本不合理也不合法。金某聪第二项诉讼请求主张75%的比例过高,金某康认为双方各承担50%的比例。第三项诉讼请求担保费应当由金某聪自行承担。涉案房屋是北京市用于安置北京市户籍军队转业干部的政策性保障住房,房屋性质是限价商品房,购房日期是2009110日,由金某康及其爱人在开发商办公现场签字购买,属于金某康夫妇的夫妻共同财产。

房屋装修由金某康夫妇和金某康岳父共同完成,金某聪和其父母完全未参与,全部装修费用通过金某康的信用卡支付。200913日和19日的转账均来自于母亲齐某,恰恰能证明购房资金主要来源于金某康及其父母。房屋贷款是金某康向中国银行申请的住房公积金贷款,金某聪不具备办理住房公积金贷款的资格,金某聪称均是自己以现金方式委托父母代为办理,但从金某聪提交的证据来看,金某聪只有3次共计21200元的取款记录,不存在和公积金贷款账户一一对应的还款记录。金某聪已经累计占用使用房屋居住了十余年,且这两年恶意诬告,给金某康带来了巨大的经济损失和精神损失,故提出反诉请求:1.判令金某聪立即腾退涉案房屋交还给金某康;2.判令金某聪按照每月6700元的标准支付自20113月入住至实际腾退之日止的房屋占有使用费,截至开庭之日为864300元;3.判令金某聪将《商品房预售合同(限价商品住房)》、《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》、房屋所有权证、购房款发票两张、契税发票一张、房屋登记收费收据一张、北京市住宅专项维修资金专用收据一张、产权办理费收据一张返还给金某康。

金某聪对金某康的反诉请求辩称,双方应当同时返还,金某康返还购房款,金某聪同意腾退涉案房屋。不同意支付房屋占有使用费,双方为借名买房合同关系,并非房屋租赁合同关系,金某聪在房屋使用前得到金某康签字确认,根据九民纪要第34条规定,金某康未返还购房款和增值损失的情况下,要求支付房屋占有使用费不应得到支持。涉案房屋并非金某聪一人占有使用,而是赡养父母居住使用,且2012-2013年期间金某康也在涉案房屋中长期居住。金某康主张的第三项反诉请求中的合同及票据均在金某聪处,金某康要求返还与本案无关,请求法院驳回金某康的全部反诉请求。

 

法院查明

2009110日,北京F公司(出卖人)与金某康(买受人)签订《商品房预售合同(限价商品住房)》,约定金某康购买涉案房屋,房屋建筑面积84.31平方米,总价款494478元。

200913日,齐某向金某康转款6万元用于支付房屋首付款。200919日,金某聪向金某康转款14万元用于支付房屋首付款。2009110日,金某康出具收据一张,载明“今收到金某聪购买一号两限房一套(面积84.31平方米):代交购房首付款204478元,担保服务费1450元,产权办理费600元。三项合计人民币贰拾万陆仟伍佰贰拾捌元整(¥206525元)此据。此房屋所有权属于金某聪,我只是代为出面购买,不具有任何所有权。代购房经办人金某康2009年元月10日”。金某聪称齐某向金某康的转款6万元,系金某聪向汤某的借款,金某聪已于201247日通过齐某的账户向汤某还款5万元,另偿还现金1万元。金某康则称该6万元系齐某对涉案房屋的出资。

2009216日,金某康、李某(甲方、借款人)、银行(乙方、贷款人)、北京市住房贷款担保中心(丙方、担保人)签订《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》,约定甲方借款数额为29万元,借款期限5年,自2009216日至2014216日,每月最低还款数额为5254元。

2011316日,北京F公司(出卖人)与金某康(买受人)签订《面积结算补充协议》,约定因套内建筑面积增加0.08平方米,金某康补交房款584元,故房屋价款合计495062元。

201141日,金某聪向金某康转账26500元。金某聪称款项用于支付专项维修资金16886元、契税4950.62元、面积补差款584元、房屋登记费80元等费用,金某康对此不予认可。

2012926日,金某聪(甲方)与金某康(乙方)签订《房屋借住协议》,约定乙方于2009110日,自愿将涉案房屋售给甲方,房产总价86万元。其中贷款29万元(本金加利息31.8万元),贷款期五年。甲方已归还贷款月供至今年九月,尚余15个月(至20142月)。贷款月供继续由甲方按期交还外,购房款已全部交清,甲方享有该房产的所有权和使用权。到政策允许过户时,乙方协助甲方办理产权过户手续。(一)甲方为照顾乙方女儿就近上幼儿园,愿意将涉案房屋借给乙方临时居住三年。乙方20121010日入住至2015109日,到期一方将房屋归还甲方。(二)乙方入住后,对房屋及室内设施应注意爱护爱理,如有损坏及时维修。(三)乙方无权将房屋转借他人,或改变使用性质。(四)乙方居住期间,应按时交纳因乙方居住所形成的各种费用。乙方的民事纠纷等均自行负责。金某、齐某作为见证人签字确认。

2012109日,金某康在《移交清单》上签字。经询,双方均认可金某聪自20113月入住涉案房屋,金某康自签订移交清单后在涉案房屋内居住一年,现涉案房屋由金某聪及其父母共同居住。金某康主张涉案房屋所在小区两居室租赁市场价格为每月6700元,并提交中介公司网站查询截图予以证明,金某聪对此不予认可,认为网站租金报价虚高。

2013916日,金某康取得涉案房屋所有权证书,房屋性质为限价商品房,建筑面积84.43平方米。

2014320日,北京市住房贷款担保中心出具《贷款还清确认书》,确认涉案房屋贷款本息已还清。

关于银行贷款偿还情况。金某聪称银行贷款本金29万元及利息27446.38元均由其偿还,金某聪给付金某、齐某现金,由金某、齐某按月存入金某康的还贷账户。金某康对此不予认可,称金某、齐某用退休金偿还了部分贷款,金某康也曾给付金某、齐某10万元现金用于一次性偿还贷款。

关于装修出资情况。金某聪主张装修款均由其出资,于2011420日向金某康转账30000元,2011528日向金某康转账22500元,2011612日向金某康转账9000元和4000元用于支付装修款,并提交装修合同、票据及转账记录予以证明。金某康对此表示由其出资装修,刷的金某康的银行卡,不认可转账的款项为装修费。

庭审中,金某聪、金某康的父亲金某、母亲齐某出庭作证。金某陈述:“涉案房屋是金某康申请的保障性住房,金某康知道购房政策,不能买卖不能赠送,金某聪不清楚购房政策,金某康中标后因为金某康爱人嫌房屋附近环境污染严重坚持不买,想以4万元的价格出售购房指标,因为指标没有卖出去,就想让金某聪购买,但是金某聪不想买,金某康就找到我和齐某劝说金某聪,金某聪出于孝心购买了涉案房屋。这种行为违反了保障性住房政策,双方都有过错,主要责任在金某康,金某康是主动的,金某聪是被动的。

购房款和装修款都是金某聪支付的,首付款中14万元是金某聪出资,6万元是金某聪通过我们向汤某借的,也是通过我们还的,月供是金某聪每月交给我们现金,由我们转到金某康的存折上偿还贷款,直到20143月还清。20125月,金某康突然给了齐某10万元,让我们提前还清贷款,我咨询了公积金贷款机构,如果一次性缴清不会减少利息,所以就没有一次性还清,我们就把这10万元通过现金的方式分多笔还给了金某康。我同意和金某聪一起腾退涉案房屋。”齐某陈述:“涉案房屋是金某聪出钱购买的,金某聪出了14万元,通过我们向汤某借了6万元,我就把这6万元转给了金某康。201110月,金某聪给了我们现金偿还了汤某1万元,201234月份,金某聪给我们现金偿还了汤某5万元。我们俩人的退休金不够偿还月供,金某聪每月给我们现金,我们打到金某康的还款账户。2012年金某康给我们10万元现金,让我们一次性还清房贷,想早点办证,我们去了房屋管理中心,月供是买房时定好的,提前还贷不减利息,办房本还得排队,最后没有办理提前还贷。

20121229日向金某康转账2万元,20141026日向金某康爱人李某转账5万元,其余是分批用现金还给金某康的,具体时间记不清楚了。我同意和金某聪一起腾退涉案房屋。”金某聪认可证人证言,证明金某康给父母的10万元并未用于偿还房贷。金某康对此表示父母完全受金某聪控制,证人证言明显偏袒金某聪,金某康支付父母10万元用于提前还贷,应当视为金某康对于房屋的出资,父母转给金某康和李某的款项与还贷款项无关。

诉讼中,金某聪申请对涉案房屋的市场价值进行鉴定,涉案房屋房地产市场价值为460万元。金某聪认可鉴定结论,金某康认为鉴定结论市场价值过高,现场勘查对装修情况描述明显有误,房屋性质为限价商品房,和普通商品住宅相比,在价格上明显处于劣势,还要在出售时按售价比例额外交纳土地收益。

对于金某康提出的异议,评估公司于20211123日出具《回复函》,记载:估价结果能够客观反映估价对象在价值时点为估价目的服务的房地产市场价格。

经查,涉案房屋的《商品房预售合同(限价商品住房)》《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》、房屋所有权证、购房款发票、契税发票、房屋登记收费收据、北京市住宅专项维修资金专用收据、产权办理费收据均由金某聪持有。

另查一,20199月,金某聪诉至本院要求金某康将涉案房屋过户至金某聪名下。2019126日,本院认定双方存在借名买房关系,但涉案房屋系限价商品房,属于政策性保障住房,金某聪借金某康名义购买涉案限价商品房的行为影响了政策性住房的正常分配,侵害了不特定第三人的合法权益,其借名买房协议应当认定为无效,故驳回了金某聪的诉讼请求。后金某聪不服,提出上诉,北京市第三中级人民法院驳回上诉,维持原判。

 

裁判结果

一、被告(反诉原告)金某康于本判决生效后七日内返还原告(反诉被告)金某聪购房款495062元、契税4950.62元、专项维修基金16886元、担保服务费1450元、产权办理费600元、房屋登记费80元、贷款利息27446.38元;

二、被告(反诉原告)金某康于本判决生效后七日内赔偿原告(反诉被告)金某聪房屋增值损失2800000元;

三、原告(反诉被告)金某聪于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区一号房屋腾退返还给被告(反诉原告)金某康;

四、原告(反诉被告)金某聪于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区一号房屋的《商品房预售合同(限价商品住房)》、《北京市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》、房屋所有权证、购房款发票两张、契税发票一张、房屋登记收费收据一张、北京市住宅专项维修资金专用收据一张、产权办理费收据一张返还给被告(反诉原告)金某康;

五、原告(反诉被告)金某聪于本判决生效后七日内按照每月6000元的标准支付被告(反诉原告)金某康自20208月起至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费;

六、驳回原告(反诉被告)金某聪的其他诉讼请求;

七、驳回被告(反诉原告)金某康的其他反诉请求。

 

房产律师靳双权点评

合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,金某聪与金某康就涉案房屋成立的借名买房合同关系已被生效判决确认无效,鉴于金某聪借用金某康名义购买涉案房屋时,双方均明知房屋的权利性质为限价商品房,亦明知金某聪不具备购买资格,双方对于合同无效均具有过错。关于责任比例,法院综合本案具体案情,酌情确定金某康承担主要责任,金某聪承担次要责任。

关于金某聪要求返还各项购房费用的诉讼请求,根据金某聪提供的转账记录、证人证言及金某康出具的《收据》《房屋借住协议》,可以认定由金某聪出资支付了涉案房屋的首付款、贷款及相关税费,故金某聪主张要求金某康返还各项购房费用,有事实和法律依据,法院予以支持。金某康虽主张曾给付父母10万元现金用于一次性偿还银行贷款,但根据银行还款记录及证人证言可以认定金某、齐某并未将该款项用于偿还房贷,不能认定金某康对购房有出资。关于金某、齐某是否将款项返还金某康,与本案并非同一法律关系,双方可另行解决。

关于金某聪主张要求金某康赔偿房屋增值损失的诉讼请求,法院综合考虑金某康因房屋升值获得的利益、金某聪因此丧失的订约机会损失、装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,参考评估结果,酌情予以支持。金某聪虽主张支付了全部装修费,但装修合同及相关票据购买人均为金某康,金某聪提供的转账记录不能证明其支付了全部装修费用,故应当认定双方对装修均有出资。金某康虽主张要求扣除土地出让金,但房屋交易并未实际发生,房屋现值仅作为一个参考值,在此基础上计算同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例可能产生利益失衡,不宜先行将土地收益价款先行扣除,双方可待实际发生后另行解决。

关于金某康的各项反诉请求,涉案房屋登记在金某康名下,双方借名买房合同关系被生效判决确认无效,金某康主张金某聪腾退返还涉案房屋有事实和法律依据,法院予以支持。金某康主张金某聪返还购房合同、贷款合同及相关票据,有事实和法律依据,法院予以支持。关于房屋占有使用费,金某康自愿将涉案房屋交给金某聪居住使用时并未约定占有使用费,现双方借名买房合同已被确认无效,金某康拒绝金某聪继续占有使用涉案房屋,法院根据本案情况,并参考涉案房屋所在区域房屋租赁市场价格,酌定金某聪自签收反诉状副本之日即2020819日起,按照每月6000元的标准向金某康支付房屋占有使用费至房屋腾退返还之日止。



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