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房产律师——夫妻一方低价出售房屋对方可以起诉合同无效并要回房屋吗

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-05-23


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王某兰向本院提出诉讼请求:1.判令依法判令位于北京市房山区一号房屋(以下简称:一号)归原告所有;2.判令被告配合原告办理上述房屋的过户手续;3.确认赵某君和陈某涛的合同《北京市存量房屋买卖合同》无效;4.诉讼费由被告承担。

事实和理由:原、被告于201948日离婚,有双方离婚时的离婚证和协议书为证,在离婚时,双方在离婚协议书中明确约定了财产关系,有两套房屋归原告所有。由被告协助原告办理过户手续。但离婚后,被告不但不配合协助原告办理过户手续,反而私自将属于原告未过户的一号房屋卖给了第三人,被告的行为严重侵害了原告的财产权益,故诉至法院。

 

被告辩称

赵某君辩称,不同意原告的诉讼请求,我们离婚前说的是一套房子给王某兰,涉案房屋归我们儿子赵某鹏,但是离婚当天在打离婚协议时,王某兰说跟赵某鹏说好了,涉案房屋归王某兰所有,我以为她说的是真的,我就同意了。后来赵某鹏予以否认。原告用欺骗的手段获得涉案房屋,故不能支持王某兰的诉讼请求。

陈某涛辩称,不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是我的合法财产,原、被告无权分割,原告的诉讼请求无法律依据。陈某涛与赵某君所签订的房屋买卖合同,是双方自愿签订,没有合同无效的情形,原告也没有证据予以证明。我对于王某兰、赵某君之间的纠纷不清楚,房屋登记在赵某君名下,我方购买后,履行了合同义务。

 

法院查明

201948日,赵某君与王某兰协议登记离婚。双方签订《离婚协议书》,其中载明:“二、财产分割:1.住房:房山区二号,归女方所有。房山区一号,归女方所有。河北省三号,归男方所有。”双方均签字确认。

经查,涉案一号房屋系杨希均与王某兰婚姻存续期间,由双方全款购买,后登记在赵某君名下。赵某君曾用名为张希军。

2019926日,赵某君与陈某涛签订《北京市存量房屋买卖合同》,双方约定赵某君以房屋总价款2106000元将一号房屋卖于陈某涛。陈某涛于签订合同前给付赵某君200000元,当月涉案房屋转移过户至陈某涛名下,至今陈某涛未支付该房屋的剩余尾款。现该房屋由王某兰管理,出租给案外人使用。

审理中,陈某涛向法庭提交其与赵某君于2019926日当天签订的另外一份《北京市存量房屋买卖合同》,该合同中约定的涉案房屋总价款为1670000元。

 

裁判结果

一、确认赵某君与陈某涛之间于2019926日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;

二、赵某君、陈某涛于本判决生效之日起15日内,协助王某兰将位于房山区一号房屋的所有权登记至王某兰名下。

 

房产律师靳双权点评

本案存在以下两个争议焦点。

一、王某兰与赵某君签订《离婚协议书》时,王某兰是否存在欺诈行为。

本案中,王某兰和赵某君双方于201948日在自愿、平等的基础上签订《离婚协议书》,该协议合法有效,双方均应按协议履行。赵某君辩称签订《离婚协议书》时受到了欺诈和欺骗,离婚协议中关于涉案房屋的约定应为无效,但王某兰当庭予以否认,赵某君并未提交充分、有效的证据予以证明,故对此辩称法院难以采纳。

二、陈某涛是否构成“善意取得”。

王某兰和赵某君在《离婚协议书》中约定涉案一号房屋归王某兰所有,但离婚后赵某君未经王某兰的同意,将该房屋卖于陈某涛,应属于赵某君无权处分,且需要分析陈某涛是否构成善良取得。

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。根据上述法律规定,对于陈某涛是否构成善意取得的认定问题,应首先对其主观态度予以判断。

根据本案现有证据显示,赵某君与陈某涛之间买卖涉案房屋的交易过程,相较于一般的房屋买卖交易,存在多项异于常理之处。具体而言:

其一,从合同订立磋商环节看,依交易习惯,对于房屋此种大额不动产交易,买受人除审查房屋权属外,尚需对拟购买标的进行现场查验,对王边环境、现状、居住使用情况予以核实,以排除潜在的交易风险。本案中,在签订合同前,陈某涛虽主张事前进行过看房,但就其主张的此项事实,未无任何证据佐证,且此时房屋尚由案外人实际租住;

其二,从合同签订环节看,赵某君与陈某涛之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》,即双方所称的网签合同,对房屋交付、产权过户时间、违约责任、户籍迁出等主要内容未作约定,留空白条款,且对于房屋状态约定为“未出租”与事实不符。同时陈某涛提交的另一份《北京市存量房屋买卖合同》,虽对房屋交付、产权过户时间、违约责任进行了约定,但是双方约定支付定金200000元后,在合同签订之日起10日内,即办理房屋转移登记手续,均与一般交易常理不符;

其三,从支付购房款环节来看,陈某涛仅支付了购房涉案房屋的定金200000元,赵某君与陈某涛便完成了房屋的转移登记,且陈某涛至今并未支付剩余尾款,赵某君亦未提起诉讼向其张相应权益,亦与一般交易常理不符;

结合上述情节,应当认定陈某涛主观上并非善意,不符合善意取得的构成要件。在此基础上进一步分析,赵某君作为无权处分人,其主观上存在的恶意不言自明。赵某君与陈某涛之间合同目的的实现,系以损害王某兰的合法权益为代价。双方之间的交易行为不仅不构成善意取得,且已符合合同无效情节,故赵某君和陈某涛于2019926日签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》均无效。

 

 



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