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房产交易纠纷——未按照约定收取定金,能否解除交易?

来源:未知   作者:未知   时间:2020-10-06


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
一.基本案情
原告诉称
原告A公司诉称:经原告居间介绍,被告黄A于2015年4月13日与案外人刘B签署《房产交易合同》,约定由被告购买案外人刘B名下坐落于天津市1号房产,成交价为12450000元。合同签订后,原、被告双方签订了《佣金确认书》,被告应于签订《房产交易合同》当日向原告支付中介费249000元,但被告至今未支付。故原告为维护自身权益诉至法院,请求判令被告支付居间佣金249000元;
 
被告辩称
被告黄A辩称:签订《房产交易合同》当日,原告向我方隐瞒事实。签订三方房屋买卖协议时,案外人没有取得房本。同时原告隐瞒了案外人刘B的身体状况,其是无法授权其儿子进行房屋买卖的。原告应当对房屋的情况及手续的完善进行告知和监督。原告的隐瞒行为导致合同无法履行,根据合同法第425条的规定,我方不应当向原告支付报酬。原告在未经我同意的情况下,2016年3月17日将涉诉房屋出售给他人。故不同意原告的诉请。
 
二.法院查明
经审理查明,原、被告及案外人刘c曾于2015年4月13日签订《房产交易合同》,约定由被告黄A购买案外人刘B名下坐落于本市1号房屋。该《房产交易合同》第五条第二项约定,因甲乙双方或其中任何一方原因,导致合同日后不能实际履行的,丙方有权按照约定收取居间服务报酬,如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间报酬的,由违约方向守约方赔偿该笔费用。同时,被告与原告于2015年4月13日签订《佣金确认书》,约定居间服务费为249000元,佣金支付日期为签订《房产交易合同》当日,甲方应按照支付日期及时付款,未经乙方同意而延迟支付,乙方有权追索违约金。
2016年3月31日被告因与案外人刘B、刘c及原告的房屋买卖合同纠纷起诉至本院,本院于2016年7月29日作出民事判决书,认定:涉案房屋坐落于本市1号室,原为被告刘B承租。2015年4月13日,原告与被告刘B之子被告刘c及被告F物业公司三方签订《房屋交易合同》,约定被告刘B将涉案房屋出售给原告,房屋成交价格为124.5万元。2015年4月13日,原告与被告刘c签订《补充协议》,约定被告刘B同意配合原告购买涉案房屋产权变更为私产房,产生的费用由原告承担,被告刘B于2015年8月取得了涉案房屋的产权证。此后,因被告刘B行动不便,无法亲自到房管局与原告签订《天津市房产买卖协议》,需办理委托被告刘c出售涉案房屋的公证书,该公证书于2016年1月25日办理完毕。
后被告F物业公司通知原告和被告刘c约定时间到房管局签订《天津市房产买卖协议》,但原告以对公证书的真伪存在质疑为由,不予被告刘c到房管局签订《天津市房产买卖协议》。后又通过被告F物业公司要求被告刘B、刘c退还定金和购买产权费用。被告刘c得知后,又与他人签订了《房产交易合同》并办理了过户手续,将涉案房屋另行出售他人。此后原告与被告刘c协商定金和购买产权费用退还问题但协商未果。
 
三.法院判决
本判决生效之日起十五日内,被告黄A给付原告天津A公司居间佣金249000元;
 
四.律师点评
根据原、被告签订的《房产交易合同》及《佣金确认书》系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定,依法成立、有效,予以确认。依照法律规定,依法成立的合同,对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。且民事判决书已经发生法律效力,生效的法律文书确认的事实无需举证证明。根据原、被告签订的《房产交易合同》第五条第二项约定,因甲乙双方或其中任何一方原因,导致合同日后不能实际履行的,丙方有权按照约定收取居间服务报酬,如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间报酬的,由违约方向守约方赔偿该笔费用。
上述约定不违反法律及行政法规的强制性规定,故在合同有约定的情况下,应按照合同约定处理。被告以原告隐瞒事实,签订三方房屋买卖协议时,案外人没有取得房本,同时原告隐瞒了案外人刘B的身体状况,刘B无法授权其儿子进行房屋买卖,原告的隐瞒行为导致合同无法履行为由不予支付佣金,缺乏事实及法律上的依据。根据原、被告双方签订的《佣金确认书》约定,被告应于签订《房产交易合同》当日向原告支付佣金249000元,被告迟延支付,原告方有权按照迟延支付佣金数额每日0.5‰追索违约金,应予支持。



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