北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告苏某乙、苏某丁、苏某大起诉称：苏大叔与陶大娘生前系夫妻关系,双方共生育七男二女，分别为苏某甲、苏某乙、苏丙(又名苏某丙)、苏某丁、苏某大(又名苏大)、苏某二(出生后抱养给兰氏父母，后改名为张某二)、苏某三(出生后死亡)、女儿苏女士、苏小姐。1979年，A县人民政府因L路街道建设需要，征用苏大叔在A县城内L路59号砖木结构房屋与地基(面积为182.36平方米，每平方米按10元计算)。1980年1月15日，安置给苏大叔A县XX大队二块面积183.3平方米土地建造砖木结构房屋1幢(即现32号房屋)。1990年8月16日，苏大叔向县房屋管理部门办理了房屋所有权证，房屋所有权人为苏大叔，共有人为苏某乙、苏丙、苏某丁、苏大。1992年3月15日，苏大叔办理了国有土地使用证，用地面积为192.54平方米，其中：建筑占地153.56平方米。用途为住宅。1997年9月17日，苏大叔、陶大娘夫妻立下《房产继承契约》，将32号房屋分给苏某乙、苏丙、苏某丁、苏某大四人平均继承，并附有分割图，同时对各子女应尽责任义务予以约定。2001、2002年，苏大叔、陶大娘夫妻先后去世。孝期满后，苏某乙、苏某丁、苏某大多次找苏丙协商房产继承事宜，欲将A县32号房屋按《房产继承契约》平均分至各自名下，办理房屋产权证，苏丙以《房产继承契约》对其不公平等为由，拒绝按《房产继承契约》继承房屋产权，办理房屋产权证。为此，双方引起纠纷。所以特请求法院判令：1.依法判令《房产继承契约》有效。苏某乙、苏某丁、苏某大按《房产继承契约》及附图分别继承A县诉争房产的各四分之一。2.依法判令苏丙协助苏某乙、苏某丁、苏某大办理房产过户登记、旧证换新证。3.由苏丙承担本案的诉讼费。
二、被告辩称
被告苏丙答辩称：1978年拆迁L路半砖木结构的房产建筑面积和占地面积共180余平方米，实际该房占地面积只有70余平方米，多征面积100余平方米，是用我妻冯氏的自留地置换及经其多方努力所得的结果，其在争议房屋建房过程中出资出力较多，苏大叔曾把位于A县32号房屋左边一半房产，作为我妻用自留地置换A县32号房屋中多出的面积和其多出资出力的补偿，并将A县32号产权登记在我名下作为补偿。1997年中秋期间，父亲因他人唆使,向我收回了A县32号房屋的产权证，但父苏大叔答应对我进行经济补偿，我才在《房产继承契约》上签字的。在我签完《房产继承契约》当天，我儿子认为未将应对进行如何补偿方法写入《房产继承契约》中，有提出异议。事后，苏大叔未给我任何经济补偿，母亲陶大娘因此未在《房产继承契约》上签字。同时, 大哥苏甲立《房产继承契约》时也没到场,未在《房产继承契约》上签字，所立《房产继承契约》无效。现要求重新析产《房产继承契约》中位于A县的房产。我同意在重新析产后，按县国土资源局、县城市建设房屋住建局的有关规定办理产权过户登记。苏某乙、苏某丁、苏某大补偿我时至今日我应得补偿。苏丙未得到我在32号房屋建房时，用我妻冯氏的自留地置换所多征得的建房面积，如果苏某乙、苏某丁、苏某大能以旧房补偿，就以旧房给我补偿。否则就应给我经济补偿，由苏某乙、苏某丁、苏某大按市场价每人补偿其人民币30,000元苏某乙林、苏某丁、苏某大如不给我经济补偿，则应由我将该讼争房产中其多征得的40平方米先行收回后，再将剩余的房产面积按四份分割苏某乙林、苏某丁、苏某大每人还应补偿其在建房时多出资出力费用4,000元。
本院认定事实如下：
苏大叔(又名苏大爷，2001年11月25日去世)与陶大娘(2002年7月7日去世)生前系夫妻关系，双方共生育七男二女，分别为苏某甲(又名苏甲，已故，1939年过继给苏老爹为子)、苏某乙、苏某丙(又名苏丙)、苏某丁、苏某大(又名苏大)、苏某二(出生后抱养给兰氏父母，后改名为张某二)、苏某三(出生不久后死亡)、女儿苏女士、苏小姐。1979年,A县人民政府因扩建需要,征用苏大叔在A县L路59号砖木结构房屋一幢(面积为182.36平方米，每平方米按10元计算)。1980年1月15日，安置给苏大叔夫妇A县XX大队二块面积183.3平方米土地建造了砖木结构房屋1幢。1990年8月16日，苏大叔办理了房屋所有权证，房屋所有权人为苏大叔，共有人为苏某乙、苏丙、苏某丁、苏大。1992年3月15日，苏大叔办理了国有土地使用证，用地面积为192.54平方米,其中：建筑占地153.56平方米。用途为住宅。
1993年7月11日，苏大叔夫妇召集苏某乙、苏丙、苏某丁、苏某大、苏女士、苏小姐，立下《家祖家训》一份，并邀请多位亲戚在场监听训言。家训内容为：本两人在今日对七子女要求：1.本人年事已高，趁现时健在要求：肩下伍兄弟，两姐妹世代和睦，大事要商量，小事互让，维护苏氏遗业，对A县面积(183.5平方，该房屋于80年2月因政府拆迁搬来重建)，将房屋等面积等价值一分为四，由苏某乙、苏丙、苏某丁、苏某大继承管业，他人不得占有。2.子女一致承认父母健在时，该房屋一切管业权属父母。3.要求子女能够搬回和父母相伴生活，需要使用房间照用。有关A县XX镇XX巷32号房屋壹边，面积140余平方米，壹分为三，由苏甲、苏女士、苏小姐继承，他人不得占有。要求:五子二女各享有所定继承不得争执。五子二女支持二老生活及医疗费用由五子共同承担，各人继承的房屋如不需要只能转让兄弟姐妹，不许转让外人，价值要互让，更不能变相转让等。该《家祖家训》除苏小姐外，苏某乙、苏丙、苏某丁、苏某大与苏大叔夫妇、监听人均在该《家祖家训》上签字。
1996年8月，苏大叔向各个子女发出《函各子女书》，内容为：“在其精神与思想清明之际，召集各子女回家，对经多年熟虑房产分配意图告示各子女，要求各子女必须在公历八月前准时前来接受房产，若有特殊之故也得派一孙辈前来接房产，不得误其之计，逾期不到者，作自动弃权处理”。
1997年9月4日，苏大叔夫妇再次发出《函子女书》，重申：“要求各子女必须在公历97年9月14日上午十时准时回家接受房产。若有特殊之故也应务必派一孙辈前来接房产，不得误其之计，逾期不到者，当作不接受房产权处理，其将对房产进行最终分配”。同年9月7日，苏甲回复苏大叔：“对房产权一事，你自进行终分”。
1997年9月17日，苏大叔、陶大娘夫妻在苏女士、苏小姐等人的见证下，立下《房产继承契约》一份，主要内容为：“立房产继承字人，苏大叔、陶大娘夫妻，因国家建设需要征用原L路地段店房拆迁在水门巷地段，有80年元月15日县政府批复文件，于80年间重建二层砖木结构房一栋，现门牌××细见(附图)。现今其夫妻年迈老人，将其自建A县房分给后裔继承。其夫妻所生六男二女，长子苏某甲39年出继胞兄苏老爹名下为嗣，苏某二60年赠送张大叔名下为嗣，二女出嫁。依据民族传统惯例，出继子不参加继承父母名下产业，不负赡养义务。经昭示子女在场昭示商议，将其××房屋，占地面积约200平方米给予四人平均继承(各得土地面积约50平方米，整栋瓦房木料平均分值，细见附图)。在房产权交接之际，还郑重告示五条，要求苏某乙、苏丙、苏某丁、苏某大兄弟四人对其夫妇生养病故义务及房屋由各继承人继承后，如需出让处置名下所有产权等事宜均予以约定。其中第五条，还作出对今房产权交接界址，子女及他人手中存有关联该房产有关证据，有价单据分毫不认，永不相关的约定。以上字约经当日当众在场共同听示、商议，决定同意所订字约，自觉遵守，不得日后反悔，异说等情，任何亲人无权干涉，更不得侵犯等。”《房产继承契约》除陶大娘未在该《房产继承契约》上签名，苏某乙、苏丙、苏某丁、苏大及在场房亲、在场见证人均有签名。
2001、2002年，苏大叔、陶大娘夫妻先后去世。苏某乙、苏丙、苏某丁、苏大均按照《房产继承契约》的约定各自按取得的房产各自管业至今。之后，苏某乙、苏某丁、苏某大欲将A县32号房屋按《房产继承契约》平均分至各自名下，办理房屋产权证，多次找苏丙协商按《房产继承契约》处置房产事宜。苏丙认为，《房产继承契约》其母陶大娘未签名，其兄苏甲未到场，也未在《房产继承契约》上签名，《房产继承契约》无效、《房产继承契约》对其不公平等为由，拒绝按《房产继承契约》处置房屋，双方因此引起纠纷。2017年4月10日，苏某乙、苏某丁、苏某大向法院提起诉讼，请求判如所诉。
本案在审理过程中，苏女士、苏小姐向本庭表示尊重其父母生前的遗愿，由四兄弟按《房产继承契约》享有A县32号房屋的产权，不参加诉讼;张某二表示其事后知晓《房产继承契约》一事,其在出生后不久,就被送张大叔名下为嗣，与张大叔夫妇形成了法律责任义务关系，与苏大叔夫妇之间只是亲戚往来，没有法律上的责任义务，其不参加诉讼。
四、法院判决
1、苏某乙、苏某丁、苏某大、苏丙按《房产继承契约》对坐落于A县的32号房屋及土地使用权各享有四分之一的产权份额。
2、苏某乙、苏某丁、苏某大、苏丙应在判决生效后互相协助各方办理过户登记。
五、律师点评
房产纠纷律师靳双权认为，根据法律规定，公民可以立遗嘱将个人的财产指定由法定继承人一人或数人继承。苏大爷与陶大娘系夫妻关系，对登记苏大叔的名字的房产，属夫妻共有财产，苏大叔夫妇有按自己的意愿处分自己财产的权力，苏大爷生前在精神状态正常，其意思表示明确的状态下与妻子陶大娘及苏某乙、苏丙、苏某丁、苏某大等人将共有的A县32号房屋，一并按民间习俗分别以《家祖家训》和《房产继承契约》的形式共同制作了书面遗愿，在该《家祖家训》和《房产继承契约》中对讼争房产进行分配，苏某乙、苏丙、苏某丁、苏某大对均在《家祖家训》和《房产继承契约》签名确认，苏某乙、苏丙、苏某丁、苏某大与苏大叔夫妇对《家祖家训》和《房产继承契约》中A县32号房屋，形成了新的合议，明确将32号房屋产权给苏某乙、苏丙、苏某丁、苏某大平均继承，即是对家庭成员共同所有和使用的财产进行再分配的行为，其民事行为并不违反法律规定。虽该《房产继承契约》陶大娘未签名，存在瑕疵，但不属于遗嘱无效的情形。且早在1993年苏大叔所立的《家祖家训》中，陶大娘有签名认可。1996年8月、1997年9月，苏大叔先后二次向各子女发出《函告各子女书》，告知各子女，表达其夫妻将对其名下房产进行最终分配，要求各个子女回家接受房产。长子苏甲未到场，但向其父苏大叔表明了“对房产权一事，你自进行终分”的意见。1997年农历8月16日，苏大叔召集各子女在家中立下《房产继承契约》过程中，陶大娘也有在场，根据民间习俗，其应当是知晓立《房产继承契约》一事的，对《房产继承契约》内容应是知情的。苏丙及其家人在《房产继承契约》签订后，虽曾异议，但苏大叔夫妇自《房产继承契约》制作后至去世，均没有对32号房屋的分配重新另作意思表示，陶大娘在苏大叔去世后，依法继承苏大叔的财产份额后，其也无对该32号房屋作出新的意思表示的行为和处理意见。可见，其行为也应是其对该《房产继承契约》中处置自己名下房产的一种追认行为，且该《房产继承契约》中关于该32号房屋处置意见与《家祖家训》中对A县32号房屋处分相一致的意见，不相抵触。该《房产继承契约》应系苏大叔夫妻生前协商后作出的真实意思表示，属合法有效。苏丙系完全民事行为能力人，对其在《房产继承契约》中作出的民事行为其应承担相应的法律后果，且在苏大叔夫妇先后去世后，苏某乙、苏丙、苏某丁、苏某大均各自持有《房产继承契约》，各自按《房产继承契约》所分得的房屋进行管业至今，也已实际履行了《房产继承契约》。由此，本案所立《房产继承契约》合法有效，应受法律保护。苏某乙、苏丙、苏某丁、苏某大应按各自在《房产继承契约》所作的约定行使权利，履行苏大叔夫妻生前的遗愿。因此，苏丙提出其母亲陶大娘未签名，其大哥未到场，未在《房产继承契约》上签名，该《房产继承契约》无效，要求重新析产《房产继承契约》中位于A县的房产的理由不能成立，不予支持;关于苏丙要求苏某乙、苏某丁、苏某大每人各补偿其建房时多出资和多征得建房面积及时至今日的补偿款折计人民币34,000元或先将该讼争房产中的40平方归其的辩解意见，苏某乙、苏某丁、苏某大予以否认，苏丙又未提供相应的证据证实，故其的主张亦不成立，故不予支持。苏某乙、苏某丁、苏某大依据该《房产继承契约》主张权利，符合法律规定，依法应予支持。
