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即将面临拆迁的房屋不宜分割应按份共有

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2019-03-04 16:37


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

  一、原告诉称

 

  原告孙某诉称:毛某4生前未立遗嘱。其去世后,遗留下北京市西城区×房产一套,房屋登记在毛某4名下,是我们夫妻共同财产。该房屋已于2016年4月2日完成拆迁,回迁房屋未竣工。因家庭成员之间有分歧,拆迁款在拆迁办,尚未领取,故起诉要求继承毛某4名下房屋。拆迁补偿利益是给实际居住人的,不是遗产,孙某是该房屋的居住人,故拆迁现金价值应当全部归孙某所有。

 

  ×号房屋的拆迁补偿利益即补偿的各项费用均是给房屋的实际居住人而不是继承人,该房屋一直是孙某居住使用,故拆迁的全部现金价值不是遗产,应当由孙某全部获得。对于回迁房屋,孙某年事已高,需要稳定的居所,所以要求由孙某获得房屋,适当补偿被告,但补偿不应按市场价值确定,回迁房屋按经济适用房管理,5年内不能上市,且5年后上市需要补交土地出让金。另外回迁房屋折价308070元,从拆迁款中折抵,孙某用自己获得的拆迁款折抵了回迁房的房款,因此不同意毛某1、毛某2所要求的按市场价1/8给予补偿,孙某可以给三被告每人补偿40万元。存款如不能全给孙某,希望法院考虑原告年龄及对毛某4有更多扶助,给予多分,分得遗产一半以上。汽车是毛某3购买并使用,所有权与毛某4无关,不是遗产。毛某4承租有公房一间不是遗产,2016年2月毛某4过世后该房屋被征收,房屋一直由毛某3居住并交纳因房屋发生的水电等费用,毛某3与刘某1为实际权利人,征收补偿利益不属于遗产,同意将该公房全部征收利益归毛某3所有。如果法院认为该公房征收利益属于遗产,孙某要求取得自己应得的份额。毛某4因癌症去世,得病在家时都是毛某3和孙某照顾。毛某4生前看病花费,毛某3尽义务最多,毛某1、毛某2管的很少。

 

  请求1、判令×房产(以下简称×号楼房)的全部拆迁利益,即拆迁补偿款1011921.20元和位于×号回迁房屋全部归原告继承。2、本案诉讼费由被告承担。

 

  二、被告辩称

 

  被告毛某1、毛某2辩称:因为二被告尽了赡养义务、并承担了丧葬费,故不同意×号房屋由原告一人全部继承。另外,毛某4在西城区×号承租有一间公房,其名下登记有有红色富康小轿车一辆;还有银行存款均应作为遗产,一并处理。遗产包括:1、×号平房毛某4承租的公房征收补偿利益,包括补偿款3177007.24元,以及位于丰台×室的117.16平米外迁房指标利益;2、西城区×室房屋(以下简称×号楼房)的征收补偿利益,包括拆迁款1011921.20元和位于×号回迁房屋;3、孙某和毛某4的夫妻共同存款,具体数额以法院调取为准;4、毛某4留有红色富康车一辆,车牌号×××,在诉讼期间,被告毛某3私自将该车辆出售,该车辆总价值30万元。

 

  上述遗产,毛某1、毛某2要求各继承1/8份额,补偿款和存款要求分得总款的1/8。安置的回迁房屋,同意接受各分得1/8的份额,或者按照市场价由一方获得房屋所有权,给其他各方相应补偿。楼房×号房屋的补偿款,原告领了12万,其它款项尚未领取。×号的平房补偿款毛某3已经全部领走了,并且转走了一个60万,应一起处理。毛某4 2009年得癌症之前身体一直很好,2011年手术之后需要人照顾,没请人照顾,三个子女都尽自己所能照顾毛某4,尽了赡养义务。

 

  被告毛某3辩称:不同意被告毛某1、毛某2的意见。×号楼房是孙某与毛某4的夫妻共同财产,同意将该房屋的全部拆迁利益归孙某所有。如果不能全部归孙某,毛某3主张自己的权益。×号平房是毛某4承租的一间公房,此次房屋征收因该房屋发生的征收补偿利益不是遗产,毛某4承租只是挂名未在此居住,该房屋实际由毛某3及女儿刘某1使用居住,二人户口也在此,安置利益是给实际居住人的,因此补偿款3177007.24元及位于北京市丰台区×室的117.16平米外迁房(尚在建设中)指标利益属于毛某3,不属于毛某4的遗产范围,补偿款毛某3已全部领走。毛某4和孙某的存款总额同意以法院调查为准,因为孙某年龄较大,希望能多留给孙某一部分用于养老。登记在毛某4名下的富康汽车,车牌号为×××,是毛某3出资购买使用,该车在2015年就已经报废,车号因为没有登记新车,过6个月也自动报废,该车不属遗产。毛某4卧病在床六年,孙某照顾的比较多,其他一直是毛某3照顾的多一点。

 

  三、审理查明

 

  被继承人毛某4与原告孙某系夫妻关系,二人共育有三子女,即被告毛某1、毛某2、毛某3。2015年6月×日,毛某4死亡,其生前无遗嘱,父母均已死亡。

 

  被继承人毛某4死亡时与孙某共有的夫妻共同财产有:

 

  1、毛某4名下×房产一套,建筑面积68.56平方米;

 

  2、毛某4名下中国建设银行账号×××(1)账户至2015年6月21日有人民币存款总额为553557.5元。

 

  上述被继承人毛某4名下×房产一套,位于棚户区改造项目范围内。2016年3月19日,甲方西城区人民政府房屋征收办公室、光源里棚户区改造项目指挥部与乙方毛某4(已故)孙某签订了《西城区光源里棚户区改造项目房屋征收安置协议》,主要内容为,……三、支付款项:(一)支付被征收房屋装修、设备及附属物补偿款15645.00元。(二)支付补助及奖励费合计1304346.20元。其中包括:搬迁费2742.40元;临时安置费444268.80元;移机费1735元(空调、有线电视、热水器、电话);提前搬迁奖685600元;工程配合奖100000元;无自建房或自行拆除自建房的奖励70000元。结算金额1319991.20元。

 

  同年4月2日,原告同西城区人民政府房屋征收办公室签订了《西城区光源里棚户区改造项目房屋征收安置补充协议》,双方约定,原告选择的回迁安置房为×,房屋建筑面积(预测)112.57平方米,用于产权调换的房屋超出被征收房屋建筑面积44.01平方米,按照7000元/建筑平方米计算,原告方需支付回迁安置房差价308070元。本协议最终结算金额为1011921.20元。

 

  2016年9月,孙某分两次从征收人处领取了444268.8元,两笔领取金额为296179.2元、×8089.6元。

 

  此外,被继承人毛某4在北京市西城区×号(以下简称×号房屋)承租有公房一间,该房屋亦属于棚户区改造项目范围内。2015年12月4日,毛某3与孙某共同向征收人作出《承诺书》,内容为:北京市西城区×号承租人毛某4已在2015年去世,该房屋目前户籍状况为户主毛某3、之女刘某1。承诺事项:1、承诺人一致同意,由毛某3与征收人签订征收安置补偿协议,享有与该房屋征收有关的全部权利及利益。2、如今后该房屋因承租人变更及征收补偿安置事宜发生纠纷,由承诺人自行解决,与征收人无关。

 

  2016年3月19日,甲方西城区人民政府房屋征收办公室、光源里棚户区改造项目指挥部与乙方毛某4(已故)毛某3签订了该×号平房的《房屋征收补偿协议》,主要内容为,被征收房屋的补偿方式为货币补偿,被征收房屋评估价值为1490124元,其中包括:扣除重置成新价款后的补偿价值1468300元、重置成新价13993元、装修设备及附属物7831元;被征收人补助及奖励费1700876.24元,其中包括:搬迁费880元;移机费1735元(空调、有线电视、热水器、电话);综合困难补助726811.8元;平房住宅困难补助58×49.44元;提前搬迁奖220000元;工程配合奖100000元;无自建房或自行拆除自建房的奖励70000元。毛某3未购房,代扣被征收房屋重置成新价13993元。被征收房屋结算金额为人民币3177007.24元。2016年4月12日毛某3领取了该补偿款。

 

  2016年12月4日,毛某3因×号房屋被征收还领取了拆迁款275778.78元,其中包括:临时安置费(外迁)150480元;超过预签协议生效比例奖励12万元;评估基准价格调整补差款5298.78元。后毛某3领取了该款项。

 

  另据棚户区改造项目定向安置房选房申报确认单记载,被征收人(公房承租人):毛某4(已故)毛某3,选房序号80,购房人刘某1,所选房屋信息为丰台区×室,建筑面积117.16平方米。

 

  另查,登记在被继承人毛某4名下的车牌号为×××红色富康小轿车已于20×年9月28日变更登记到他人名下。

 

  被继承人毛某4生前与孙某共同生活在×号房屋,孙某对毛某4尽义务较多,毛某1、毛某2、毛某3对毛某4均尽了一定的赡养义务,毛某3尽义务略多。

 

  诉讼中,原、被告确认毛某4承租的×号平房未变更过承租人,该房屋被征收时亦未进行房改购房。被告毛某3之女刘某1认为×号平房拆迁安置款项和外迁房指标属于毛某3和刘某1,二人各有一半权利。本院释明毛某3、刘某1,若对×号平房拆迁利益权属有争议,可另诉主张。此后,刘某1曾另诉确权,后又撤回起诉。

 

  四、法院判决

 

  北京市西城区人民法院经审理判决如下:

 

  1、被继承人毛某4名下北京市西城区×房屋被征收获得的补偿、补助、奖励款项共计1011921.20元,由原告孙某分得642569.96元(包括原告孙某已领取的444268.8元);由被告毛某1、被告毛某2各分得121430.54元;由被告毛某3分得126490.16元;

 

  2、被继承人毛某4生前承租的北京市西城区×号已由被告毛某3领取的补偿、补助、奖励款3177007.24元,由被告毛某3继承并分得397125.90元;自本判决生效后十日内,被告毛某3给付原告孙某2017399.60元,各给付被告毛某1、毛某2381240.87元;

 

  3、被继承人毛某4名下中国工商银行×××账户内存款×001.96元及利息、中国建设银行×××(1)账户内原告孙某已取出的存款4011.75元,归原告孙某所有。自本判决生效后十日内,原告孙某各给付被告毛某1、被告毛某2、被告毛某31801.37元;

 

  4、原告孙某名下中国工商银行×××账户原告孙某已取出的存款本息134726.58元、×××账号截至2015年12月26日余额817.21元,归原告孙某所有。自本判决生效后十日内,原告孙某各给付被告毛某1、被告毛某2、被告毛某313554.38元;

 

  5、原告孙某名下中国工商银行×××整存整取账户内存款30万元及利息,由原告孙某分得70%份额,由被告毛某1、被告毛某2、被告毛某3各分得10%份额;

 

  6、原告孙某名下交通银行×××整存整取账户内存款10万元及利息,由原告孙某分得70%份额,由被告毛某1、被告毛某2、被告毛某3各分得10%份额;

 

  7、驳回原告孙某、被告毛某1、被告毛某2、被告毛某3其他诉讼请求。

 

  五、房产继承纠纷律师靳双权点评

 

  根据《中华人民共和国继承法》第二十六条第一款的规定,“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产,除有约定外,如果分割遗产,应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有,其余的为被继承人的遗产。”本案中,被继承人毛某4死亡时遗留下的北京市西城区×号房产一套及毛某4、孙某名下的存款,应属二人的夫妻共同财产。依据上述规定,首先应当析产,全部财产的二分之一归原告所有,其余属于毛某4所有的二分之一财产由其继承人继承。因毛某4生前无遗嘱,其父母均已死亡,故其遗产应按照法定继承方式由第一顺序的继承人即毛某4的配偶孙某、子女毛某1、毛某2、毛某3共同继承。

 

  现原、被告的争议焦点在于:一、毛某4名下×号楼房私产及毛某4承租的×号平房均已被征收,两个房屋的征收补偿利益及产权调换的回迁房是否是遗产?哪些属于遗产可以继承;二、各继承人对征收补偿利益及回迁房屋如何继承,各自继承的份额及数额。

 

  根据涉案房屋征收依据的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)规定,征收国有土地上单位、个人的房屋应当对被征收房屋所有权人即被征收人给予公平补偿,补偿包括:被征收房屋价值的补偿,因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿,因征收房屋造成的停产停业损失的补偿,市县人民政府制定的对被征收人给予的补助和奖励。根据该《条例》北京市住建委发布的《北京市住房和城乡建设委员会关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》(以下简称《通知》)中关于公房的征收补偿规定,自房屋征收决定发布之日起,房屋所有权人与公房承租人的公房租赁关系自动终止,公房承租人未按照房改政策购买所承租公房,且与房屋所有权人未协商一致的,征收人对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿,并对被征收人或公房承租人支付搬迁费、临时安置费、提前搬迁奖励费等。本案涉案房屋的征收人对外公示的《光源里棚户区改造项目房屋征收补偿方案》(简称《补偿方案》)规定,针对综合困难补助、平房住宅困难补助、住房困难家庭补助、搬迁费、临时安置费等补偿项目计算方法及标准均是按房屋面积计算,提前搬迁奖、工程配合奖、无自建房或者自行拆除自建房的奖励等,均针对被征收人与公房承租人,无按实际居住人或在册户籍人口计算补偿款的内容,故本案争议的征收补偿、补助与奖励等利益应由被征收人房屋所有权人或公房承租人取得。

 

  因此,根据上述规定,涉案房屋征收:1、私有房屋所有权人是涉案房屋的被征收人,私有房屋所有权人有权获得征收补偿利益,且补偿项目是给予的房屋所有权人,并未涉及房屋使用人。被继承人毛某4名下的×号私有房产,自毛某4死亡继承即已开始,该房产作为被继承人毛某4与孙某的夫妻共同财产,孙某享有一半的所有权,毛某4享有的一半财产作为遗产,由遗产继承人孙某、毛某1、毛某2、毛某3按照法定方式继承,四人均有权得到相应的继承份额,均为法律上的×号房屋的所有权人。因此,孙某、毛某1、毛某2、毛某3作为×号房屋的所有权人均有权作为被征收人获得×号房屋被征收给予被征收人的补偿利益,取得补偿的数额应据四人在×号房屋中所享有的房屋产权份额来确定并进行分割。原告孙某认为征收补偿款为其实际在×号房屋居住而给其个人的补偿,要求由其一人全部取得,缺乏法律依据,不应支持。孙某与房屋征收人签订的×号《房屋征收安置协议》、《补充协议》选择了产权调换的补偿方式,确定了回迁房屋×号(简称×号房屋)房屋,由于调换后的房屋面积增加,需补交的差价308070元从总补偿款中扣减,因此回迁的×号房屋,亦应按照本案对×号房屋继承后所确定的房屋所有权份额为标准,确定原、被告对回迁后×房屋的所有权份额。由于回迁的×号房屋,尚未建设完成回迁,本案不宜对该房屋的所有权及份额进行处理,原、被告可待×号房屋回迁后再予以确定,如有争议可通过另行诉讼解决。综上,被继承人毛某4名下×号房屋因被征收而发生的补偿、补助、奖励费1011921.20元中的一半,作为遗产按照法定继承方式进行继承。

 

  2、涉案承租公房的征收补偿,根据《条例》、《通知》、《补偿方案》的规定,征收补偿方式和补偿对象,是对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿,并对被征收人或公房承租人支付搬迁费、临时安置费、提前搬迁奖励费等,并非对房屋实际使用人的补偿,因此,毛某3与征收人签订的×号平房的《房屋征收补偿协议》所获得的款项3177007.24元,仍应视为毛某4生前承租房屋财产利益的转化,而非毛某3个人作为实际使用人获得的财产利益,故该利益应由继承人继承分割,被告毛某1、毛某2要求继承拆迁款项的相应份额,于法有据,应当支持。毛某3要求其本人作为实际使用人获得×号平房全部补偿款,不应支持。关于×号平房的定向安置房涉及定向安置配售政策,又涉及案外人,本案不予处理,如有争议可另行解决。毛某3因×号房屋被征收还领取了拆迁款275778.78元,因被告毛某1、毛某2在本案中未提出明确主张,本案不予处理,如有争议可另行解决。

 

  对于本次法定继承各继承人继承的份额,依据《继承法》第十三条的规定,“同一顺序继承人继承遗产的份额一般应当均等”,“对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时可以多分”,据此,被继承人毛某4生前与孙某共同生活,孙某照顾毛某4生活起居尽义务较多,可适当多分,毛某1、毛某2、毛某3均尽了赡养义务,继承份额应均等,法院判决对份额分配合理。孙某提出要求取得×号房屋或回迁的×号房屋的全部产权,给予子女补偿款,由于原、被告对补偿金额不能达成一致,×号房屋已被征收,×号房屋尚未建成回迁,房屋价值无法确定,故对原告此项主张不应支持。

 

  对于存款的继承,考虑孙某尽义务较多且年老体弱多病,兼顾方便生活的原则,分得份额略予增加。

 

  登记在被继承人毛某4名下的车牌号为×××红色富康小轿车,已在被继承人毛某4死亡前即20×年8月27日变更登记到他人名下,不属于被继承人的遗产,被告毛某1、毛某2要求继承该轿车的诉讼请求,不应支持。

 



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