北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令赵某杰及y公司配合周某峰办理产权人变更手续、房屋交付（收房）；2.请求依法判决赵某杰及y公司为周某峰办理产权登记（过户）；3.请求判令赵某杰承担违约金10000元；4.请求依法判令赵某杰承担本案诉讼费用。
事实和理由：周某峰与赵某杰于2014年签署了《房屋买卖合同》，约定由周某峰购买赵某杰位于北京市大兴区C室住宅房屋。该房屋系赵某杰于2010年8月5日在原拆迁安置人陈某娟处购买的拆迁安置房，并与陈某娟、建设开发单位y公司三方签署了《房屋产权变更申请承诺书》。由于周某峰相信赵某杰已经修改了在开发建设单位的原始档案（底单），具有出售该房屋的合法权利，遂与赵某杰签署了上述房屋买卖合同，约定了双方的权利义务和违约责任，周某峰依照合同约定支付了相应购房款650000元。
至今，开发建设单位已经完成了该房屋的建设，具备了交房条件，赵某杰应该按照约定配合周某峰到y公司办理产权变更手续、收取房屋并直接交付。但是赵某杰拒绝配合，并以各种理由推脱拖延，不配合办理产权变更手续，周某峰始终无法依照合同约定获得该房屋，赵某杰的行为构成违约。故周某峰诉至法院。
被告辩称
赵某杰辩称，不同意周某峰的诉讼请求。1.本案涉案房屋为赵某杰与吴某婚后取得，房产为夫妻共同财产，夫妻二人在2014年协议离婚，协议中并未对涉案房屋分割，所以房屋为两人共有。现吴某于2017年去世，其父母作为第一顺序法定继承人，对协议房屋应当有相关权益，因此赵某杰不应对涉案房屋有100%处分权。
2.周某峰在起诉书当中列明的案由是商品房销售合同纠纷，我方认为涉案房屋是涉及拆迁，应当请法院予以修改案由。大兴区对拆迁安置房的政策是安置房在五年内不允许交易，应当认定无效，对双方不具有效力，涉案房屋先是陈某娟取得房屋权属，在2010年，陈某娟和赵某杰签署了房屋产权变更承诺书，赵某杰享有产权登记权利，在2014年8月27日，赵某杰周某峰签署了房屋买卖合同，但拆迁安置房在五年内不能交易，不能上市买卖，因此应当认定合同无效。
y公司述称，不同意周某峰诉讼请求，按照相关政策与法律法规，y公司与陈某娟签订了拆迁安置房买卖合同，后陈某娟向y公司申请与赵某杰签署房屋产权变更承诺书，这些都是有双方签字的，y公司在涉案房屋办理入住条件之后，通知了陈某娟与赵某杰，根据目前核实的情况，被拆迁人陈某娟已办理完成相关房屋结算手续，并具备了入住条件，但产权人赵某杰并未进行后续的合同换签及入住流程。
赵某杰将涉案房屋出售给他人是原、被告双方个人行为，与y公司无关，目前与y公司有合同关系的只有陈某娟与赵某杰，按照合同约定内容，y公司只有义务配合赵某杰办理房屋入住及产权登记手续。原被告双方之间的入住及产权变更事宜，应当双方自行解决，与y公司无关。
吴某刚述称，涉案房屋是赵某杰、吴某他们两个人的共同财产，他们分割卖了，我们不同意，吴某没有和我们说这件事，我们不同意，如果有我们的权利，就享受我们的权利。
宋某君述称，涉案房屋是赵某杰吴某他们两个人的共同财产，他们分割卖了，我们不同意，吴某没有和我们说这件事，我们不同意，如果有我们的权利，就享受我们的权利。
法院查明
2010年，y公司（出卖人）与陈某娟（买受人、被拆迁人）签署《拆迁安置房买卖合同》，约定买受人自愿购买北京市大兴区C室，总价款171785元，出卖人应当于2013年4月30日起40日内向买受人交付该房屋。
2010年8月5日，陈某娟、刘某振（承诺人），赵某杰（产权人）与y公司签订《房屋产权变更申请承诺书》，载明：本人因拆迁一号宅院选购了C室拆迁安置房。现向贵公司申请，自愿将购买的房屋产权人变更为赵某杰，并承诺如下：位于一号宅院产权人归本人所有；2.按照与贵公司签订的《拆迁安置房买卖合同》中相关规定交纳购房款，由于变更所产生的一切法律纠纷均由本人自行承担；3.在本人办理完选购的全部拆迁安置房的统一结算付款后，请贵公司为赵某杰办理上述房屋的入住和产权登记手续。赵某杰称其系2010年购买的陈某娟平房，2010年8月签的拆迁协议，现在找不到协议。
2014年8月27日，赵某杰（出卖人）与周某峰（买受人）签署《房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋北京市大兴区C室，陈某娟于2010年7月6日与该房屋开发建设单位y公司签订了《拆迁安置房买卖合同》，约定于2013年4月30日起40日内交付该房屋。本合同签订之日，该房屋尚未交付。房屋成交价款800000元。本合同签定之日起30日内，买受人向出卖人支付房款650000元，剩余150000元在房屋交付至买受人之日一次性支付。第五条出卖人同意在开发建设单位交付房屋当日将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，出卖人应该将该房屋钥匙交付与买受人。
第六条（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第五条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日之内，自第五条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金。第八条权属转移登记（一）买卖双方确认，自出卖人取得房屋产权证起7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，将房屋产权过户至买受人名下或买受人指定的第三人名下。第九条特别条款（一）因出卖人原因延迟取得房屋产权或无法取得房屋产权证的，出卖人应当自买受人退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款项，并向买受人支付违约金160万元。（二）出卖人取得房屋所有权证后不及时办理过户，经买受人催告仍不予配合办理过户手续的，出卖人应当向买受人支付违约金24万元。
第十条原始买受人变更本合同签署后，出卖人应当负责及时与开发建设单位y公司协调办理产权人变更手续，将该房屋的产权人变更为本合同的买受人。办理前述产权人变更手续所产生的费用以50000元为限，由买受人承担。如该房屋的产权人变更为本合同的买受人，则视为本合同履行完毕，出卖人将不承担房屋交付及产权过户义务。
同日，周某峰和赵某杰签署《房屋产权变更协议》，约定出卖人收到买受人支付的北京市大兴区C室房屋的购房款650000元后，应当配合买受人办理该房屋的产权人变更手续。同日，周某峰向赵某杰转账650000元，赵某杰签署收条确认收到周某峰交购房款650000元。
2014年8月27日，周某峰和赵某杰申请北京市某律师事务所对上述合同见证，2014年8月29日，北京市某律师事务所出具律师见证书。周某峰称当时签署房屋买卖合同时吴某、刘某均在场，吴某签署了同意卖房的笔录。
赵某杰与吴某曾系夫妻关系，二人无子女，2014年双方登记离婚，同日签署离婚协议书，离婚协议书记载双方于2009年结婚，现因感情不和自愿离婚。该离婚协议未见有对涉案房产的约定。现吴某已去世。吴某刚为吴某父亲，宋某君系吴某刚妻子。
周某峰提交了购房资格证明其具有购房资质。
证人刘某出庭陈述称，赵某杰是我中学同学，她在海户有一套回迁房，她说需要资金周转，有出售房子的意愿，询问我是否有人想购买房子，听说周某峰有购买房子的想法，后来双方约定了房子成交价80万，分期付款，先给一部分钱，过户之后再给一部分钱，现在去年房子要入住，周某峰与赵某杰聊交接房屋的事情，赵某杰说想要周某峰再出一部分购房款，觉得卖便宜了，赵某杰主张金额比较高，无法达成共识，于是周某峰来法院起诉，签合同我在场，据赵某杰所说，是单身，印象中他爱人到场签了个字，到场签了同意出售房子。
周某峰找律师事务所签了这个手续，律师事务所拿的材料签的，好像是关于房子分割没有写，于是让赵某杰前夫到场看他同不同意出售房子，根据我的经验就是离异要前夫到场签一个同意出售，但具体不太清楚，我记得赵某杰前夫是同意这个事情的。
2022年8月5日谈话时，赵某杰称刘某签合同时在场，忘了吴某签合同是否在场，不记得他签了什么。2022年9月9日，本院电话联系赵某杰，赵某杰表示吴某签合同时到场了，我让他去的，但后来他看到离婚协议，说我没有权利主张这个房子。2022年10月19日开庭时，赵某杰称吴某签合同到场了，和我去了但不愿意去，并不同意，他认为这个东西在离婚协议书上有约定，但是后来发现没有约定，后来并不同意。
y公司称房屋不动产初始登记尚未办理，本案开庭时，y公司称房屋不动产初始登记刚办理完毕，但个人产权信息备案未完成，所以没办法做转移变更登记，暂时无法变更登记到个人名下。
庭审中，周某峰称产权变更手续就是指改底单。经法院释明，关于过户，周某峰坚持要求y公司直接过户到本人名下，而非依次过户，关于违约金是合同第九条的约定。
关于购房款尾款，周某峰和赵某杰均同意在本案中一并处理。
裁判结果
北京y公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区C室的房屋交付给赵某杰，赵某杰于同日将上述房屋交付给周某峰，周某峰于同日支付赵某杰购房款150000元。
房产律师点评
本案的争议焦点为赵某杰出售涉案房屋是否构成无权处分，如系有权处分，是否应当办理周某峰主张的产权变更、交房、过户手续。
关于赵某杰出售涉案房屋是否构成无权处分，经查，涉案房屋系赵某杰与吴某夫妻关系存续期间与案外人签订《房屋产权变更申请承诺书》取得，应为夫妻共同财产。在周某峰与赵某杰签订房屋买卖合同时，赵某杰前夫吴某当时在场，未阻拦双方签署协议，未提出反对意见，虽见证律师与吴某的询问笔录已遗失，但是两位证人均表示吴某签署了相关手续，根据庭审查明的情况，足以推定吴某当时同意卖房，赵某杰卖房系有权处分。
现赵某杰以无权处分为由拒绝履行合同义务，构成违约。履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。赵某杰应当履行配合交房及办理过户的义务。
关于是否应当办理周某峰主张的产权变更（即改底单手续），该项请求缺乏法律上的依据，故法院不予支持。
关于交房的请求，由于赵某杰与y公司存在法律关系，赵某杰与周某峰存在法律关系，两者分属不同的法律关系，周某峰与y公司无直接法律关系。现y公司明确仅有义务配合赵某杰办理房屋入住和产权登记手续，故关于交房的请求，应当先由y公司将房屋交付给赵某杰，赵某杰在收到房屋后再将房屋交付给周某峰。关于购房款尾款，周某峰和赵某杰均同意在本案中一并处理，故法院一并判决在交房同时给付。
关于过户手续，因周某峰在本案中明确表示其主张的系直接过户，而非依次过户，由于周某峰与y公司无直接法律关系，故其直接要求y公司办理过户到其本人名下，缺乏法律依据。基于三方存在不同的法律关系，周某峰可另行主张办理依次过户手续，故法院对周某峰要求直接过户的请求不予支持。
关于违约金，因双方房屋买卖合同仅规定了赵某杰应当在开发建设单位交付房屋当日将该房屋交付给买受人，如存在逾期，买受人有权主张相关违约金的规定，未明确约定赵某杰拖延向y公司办理交房手续的违约金责任，周某峰所主张的合同第九条的违约金责任，也系逾期办证的违约责任，直至庭审时涉案房屋刚办理完毕初始登记，现y公司也尚未交付房屋和办理不动产权转移登记，故逾期办证责任暂不在赵某杰。综上，周某峰主张该项违约金无事实和法律依据，故法院不予支持。
