北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认二被告就北京市朝阳区一号房屋买卖合同无效；2.请求法院依法判令二被告将位于北京市一号房屋恢复登记至周某旭名下。
事实和理由：1977年，周某旭与林某刚登记结婚，二人系夫妻关系，原告与林某聪系二人的子女。2016年9月，周某旭与赵某英签订房屋买卖合同，周某旭购买了赵某英名下位于北京市朝阳区一号的房屋（以下简称“一号房屋”），2016年10月29日，不动产登记机关向周某旭下发房屋产权证书，房屋产权登记在周某旭名下。2017年11月21日，林某刚去世。2021年5月28日，周某旭未经原告同意以房屋买卖的形式将涉案房屋过户登记到林某聪名下。
基于上述事实，原告认为涉案房屋系周某旭与林某刚婚姻关系存在期间取得，应属于周某旭与林某刚的夫妻共同财产。林某刚去世后，林某刚对涉案房屋所享有的产权份额应由原告和二被告共同继承，现二被告未经原告同意擅自将涉案房屋以房屋买卖的形式过户登记到林某聪名下，侵犯了原告的合法权益，属于恶意串通损害原告利益的行为，应属无效。经原告与二被告多次协商未果，迫于无奈向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
二被告辩称：不同意原告的所有诉讼请求，请求法院依法予以驳回。原告主张涉案房屋买卖合同无效是因为认为涉案房产属于周某旭和林某刚的夫妻共同财产，实际上一号房屋是林某聪的个人财产。2002年11月26日，原告父母所有的M号房屋拆迁，用拆迁获得的货币补偿款于2002年购买了A号和B号房屋，当时A号房屋登记在母亲周某旭和儿子林某聪名下，为共同共有，B号房屋登记在林某刚和林某涵名下，也是共同共有。2008年11月19日，又购买了C号房屋，登记在父亲林某刚名下。整个家里是三套房屋。
2016年8月22日，经过家中协商，周某旭和林某聪所有的A号房屋通过赠与的形式赠与给了林某聪，登记在林某聪一个人名下，B号房屋也是通过赠与的形式赠与给了林某涵，登记在林某涵名下。至此A号房屋完全归林某聪所有，B号房屋完全归林某涵所有。2016年8月23日，林某聪将A号房屋以450万元价格出售，用该款项购买了一号房屋。虽然买的时候用的是周某旭的名义，但是全部的购房款都是林某聪把钱转给周某旭支付的，林某刚和林某涵对此都是知道的。买房的时候，因A号房屋贷款没有及时下发，林某聪和林某涵商量以B号房屋抵押贷款了150万元用于购买一号房屋，抵押贷款的150万元也完全是由林某聪来偿还的。
涉案房屋虽然登记在周某旭名下，但实际权利人是林某聪，且购买的时候家庭成员都知道此事。2017年11月21日父亲林某刚去世，林某聪为了实现自己的实际权利，跟母亲商量过户房屋，拿回来自己的财产，不侵害任何人的合法权益，原告要求确认买卖合同无效没有法律依据和事实依据。
法院查明
周某旭与林某刚系夫妻关系，原告与林某聪系周某旭与林某刚之子女。林某刚于2017年去世。
2016年8月7日，周某旭作为买受人与案外人赵某英作为出卖人签订《房屋买卖合同》，约定由周某旭购买涉案一号房屋，房屋成交价215万元、家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价256万元，合计471万元，其中，贷款支付150万元。当日，办理不动产登记证书，载明：权利人：周某旭，共有情况：房屋单独所有。
2016年8月16日，周某旭通过银行转账方式支付赵某英购房款141万元；2016年9月10日，周某旭通过银行转账支付赵某英购房款100万元；2016年10月29日，周某旭支付赵某英购房尾款220万元。二被告称，签合同时支付定金9万元，过户后支付保证金余款1万元，合计支付购房款471万元。
2021年5月28日，周某旭与林某聪签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周某旭将一号房屋出卖给林某聪，房屋成交价150万元。当日，林某聪就一号房屋办理不动产权证书，权利人：林某聪，共有情况：单独所有。林某聪未支付周某旭购房款。二被告主张系以买卖形式将林某聪所有的一号房屋返还给林某聪。
关于一号房屋居住使用情况，二被告主张一号房屋由林某聪和周某旭、林某刚共同居住、使用。原告称周某旭居住在一号房屋内，不清楚林某聪的居住地点。
对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于借名买房
二被告主张一号房屋购房款由林某聪支付，林某聪系借用周某旭名义购房，双方未签书面借名买房协议，并提交建设银行转账凭条、收条、林某聪银行账户明细、借条、银行转账凭条用以佐证。
原告认为上述证据未显示汇款用途，不能证明林某聪出资购买一号房屋，也不能证明林某聪和周某旭是借名买房关系，由林某聪支付了全部购房款。
关于借名买房原因，二被告主张林某聪于2013年登记结婚，当时夫妻双方感情不稳定，周某旭将A号房屋赠与给了林某聪，为避免一号房屋成为林某聪的夫妻共同财产，就借用了周某旭的名义购房。
另查，房屋产权证书显示：北京市朝阳区A号（以下简称A号）房屋为周某旭和林某聪共同共有，该证书填发时间为2008年7月15日。2016年8月22日，周某旭将A号房屋中的所占份额全部赠与给林某聪。2016年8月23日，林某聪取得不动产权登记证书，载明：权利人：林某聪，共有情况：房屋单独所有。
2016年8月23日，林某聪将A号房屋出卖给案外人孙某娟，房屋交易价格450万元。2016年9月10日，孙某娟支付林某聪购房款90万元；2016年10月25日，孙某娟支付林某聪购房款80万元；2016年11月24日，林某聪收到孙某娟购房贷款270万元。
北京市朝阳区B号（以下简称B号）房屋曾为林某刚与原告共同共有。2016年8月22日，林某刚将B号房屋中所占份额全部赠与给原告，2016年8月23日，原告取得B号房屋不动产权证书，不动产权登记证书，载明：权利人：林某涵，共有情况：房屋单独所有。2016年10月10日，原告将B号房屋抵押给案外人秦某涛，担保主债权金额150万元，债务履行期限3个月。2016年12月13日，解除抵押登记。
林某聪于2013年11月11日办理结婚登记。
裁判结果
驳回原告林某涵的诉讼请求。
房产律师点评
本案的争议焦点为二被告所签《北京市存量房屋买卖合同》是否存在恶意串通损害原告合法权益的情形。一般认为，恶意串通是指当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或第三人的利益，也就是说，一方面双方均有损害国家、集体或第三人利益的意图，即“恶意”；另一方面，双方就此意图存在“通谋”，这种通谋既可以表现为双方事先达成协议，也可以表现为一方作出某一意思表示，对方明知其目的非法，仍予以接受。
本案中，原告主张一号房屋为周某旭与林某刚夫妻共同财产，周某旭未经原告同意，将一号房屋以买卖形式赠与给林某聪，损害了原告的利益。二被告不予认可，主张一号房屋非林某刚和周某旭的夫妻共同财产，系林某聪出资购买，双方系借名买房关系，并提交转账凭条等证据佐证。
首先，关于是否签订借名买房协议。二被告系母子关系，近亲属间因经济问题等产生的法律关系出于信任和人情因素，多不选择采用书面形式予以确认，故二被告未能举证证明就涉案房屋存在借名买房关系签订书面合同，不违世情。
其次，关于购房款出资情况。结合林某聪、林某贤与周某旭的银行转账记录等证据可知，林某聪于2016年8月至11月期间支付周某旭4759954元，该数额与周某旭购买一号房屋所付购房款数额471万元基本一致，转账时间也与周某旭的购房期间基本相符；且从林某聪与案外人孙某娟关于B号房屋买卖合同签订及购房款支付情况看，林某聪向周某旭转账的时间系在收取孙某娟所付购房款后的当日随即向周某旭转账。
而无论案外人高某向林某聪转账150万元是否系原告所有B号房屋的抵押借款，均不能否认林某聪向周某旭支付了相应款项的事实。因此，二被告提交的证据可以形成证据链，对二被告主张一号房屋系由林某聪出资购买的事实，法院予以采信。
再次，关于借名买房的合理性。从一号房屋购房款来源看，林某聪系以A号房屋出售所得款项支付一号房屋购房款，而A号房屋原系周某旭与林某聪共同共有，林某聪对A号房屋所享部分产权份额系林某聪婚前个人财产，林某聪主张因周某旭将A号房屋赠与给林某聪，而林某聪的夫妻感情不稳定，为避免一号房屋成为林某聪的夫妻共同财产，遂以周某旭名义购房，具有一定合理性。
综上，根据已查明的事实并综合审查当事人的举证情况，二被告主张双方系借名买房合同关系的事实符合高度盖然性原则，法院对此予以采信。周某旭基于借名买房关系将由林某聪出资购买的一号房屋通过买卖形式无偿过户给林某聪，不属于恶意串通损害原告合法利益的情形。故对原告的诉讼请求，法院不予支持。
