北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某芳向本院提出诉讼请求：确认周某昊与陈某君之间的房屋买卖合同无效。
事实和理由：周某芳系父亲周某昊、母亲吴某玲的长女，二老另有次女周某霞。陈某君系周某霞之子。周某芳的父亲周某昊于2019年去世。之后，周某芳在与周某霞商量家人如何继承父亲周某昊所遗留的房产（坐落于北京市西城区一号）时才得知，早在2018年10月该房屋就已过户至陈某君名下，且出售价款明显不合理地低于市场价，至今为止陈某君也未能缴齐房价款。
在2017年、2018年，父亲周某昊被多家医院诊断为“小脑萎缩”、“混合性痴呆”等病症。在2018年10月房产过户之时，父亲周某昊无民事行为能力，不能辨认自己将房产过户的行为后果，其实施的房屋出售过户行为和所签署的房屋买卖合同无效。而陈某君在明知的情况下，其行为已经严重侵害了周某昊的财产权益。
被告辩称
陈某君辩称：周某芳没有履行法定赡养义务。周某昊是完全民事行为能力人。周某昊签订的合同合法有效。周某芳不是合同当事人，陈某君与周某昊签订的合同不影响周某芳利益。
吴某玲述称，房屋买卖合同是在周某昊清醒的时候过户的，不存在周某芳所说的情况，周某芳不履行赡养义务，不应该惦记父母的财产，同意陈某君的这个答辩意见。吴某玲对于周某昊向陈某君转让房屋的行为是知情，且同意的，当时周某昊具备完全民事行为能力，周某芳所陈述的通过几个时段的住院病历，从而对房屋过户时的周某昊的行为能力进行推断，显然是不合理，也不合法的。
周某霞既未作出陈述，亦未参加本院庭审。
法院查明
周某昊、吴某玲夫妇生有两名子女，即周某芳、周某霞。陈某君系周某霞之子。
诉讼中，本院依周某芳申请，向北京市西城区不动产登记事务中心调取了房屋档案材料，显示：一、2002年9月29日，拆迁人北京H公司（甲方）与被拆迁人周某昊（乙方）签订《房屋安置协议书》，约定甲方就地安置乙方二居室一套，2007年11月27日，上述房屋的所有权人转移登记为周某昊，为按经济适用住房产权管理。
二、2018年10月8日，陈某君、周某昊在不动产登记事务中心签署《不动产登记申请书》，申请办理原不动产权属证书，房屋所有权转移登记。陈某君、周某昊均亲自到场，并在《不动产登记询问笔录》上签名。2018年10月8日，出卖人周某昊与买受人陈某君签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容有：“第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为北京市西城区一号，第二条房屋权属情况及使用情况。第三条成交方式。双方当事人自行成交。
第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1930000元，买受人应当于2018年9月30日前向出卖人支付。……”陈某君于2018年10月8日领取的《不动产权证书》记载：房屋坐落为北京市西城区一号（以下简称案涉房屋）。
2019年1月18日，周某昊死亡。
诉讼中，周某芳明确诉讼请求中涉及的合同即上述房屋档案中的《北京市存量房屋买卖合同》。
2021年10月11日，周某芳申请对周某昊将房屋过户给陈某君时的行为能力进行鉴定。但因超过鉴定机构能力无法鉴定。
裁判结果
驳回周某芳的诉讼请求。
房产律师点评
本案争议焦点为周某昊与陈某君就案涉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否无效。周某芳以周某昊在签订合同时为无民事行为能力人而主张合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。
关于周某昊在签订合同时的民事行为能力问题。法律规定，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人。周某昊签订案涉合同时为成年人，其生前亲自到场在不动产登记管理机关接受了现场工作人员的询问后，完成的案涉房屋所有权转移登记。而存在精神或智力残疾是认定成年人是否具有完全民事行为能力的一个重要因素，现无周某昊在签订合同时属智力或精神残疾的证据，且在周某昊生前其亲属均未提出周某昊不具有民事行为能力的主张，现法院委托的鉴定机构均以超出鉴定能力为由不受理对周某芳申请的周某昊在签订合同时的民事行为能力鉴定。
综上，法院对周某芳就周某昊在签订合同时为无民事行为能力人的主张不予采信，周某芳之合同无效的诉讼请求，缺乏证据佐证，法院不予支持。
