北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告就位于北京市西城区XX号房屋签订的房屋买卖合同，接收原告剩余尾款，为原告开具发票；2.判令被告为原告办理房屋产权登记；3.判令本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告与被告（前身为“北京市H公司”）在2004年12月19日签订了《商品房买卖合同》，约定原告以465000元的总价购买位于北京市宣武区房屋；双方在合同中约定：“买受人签订合同时，缴纳房款65000元，余款40万元在签订合同之日起肆拾个工作日内办理完成公积金贷款，并将余款转入出卖人指定账户，否则买受人需承担逾期付款的违约责任。”原告于2004年12月19日即签约当日，向被告付款65000元现金，被告向原告出具了相应发票。
在签约及付款后，原告始终与被告协商落实公积金贷款事宜，但被告没有向原告指定其汇款银行账户，还通知原告因被告手续问题，暂缓办理公积金贷款，具体时间需等被告通知。在原告催促下，被告于2005年4月4日向原告交付了房屋。在此后，原告多次通过物业公司及被告工作人员找项目负责人洽谈交付尾款事宜，但始终被告知暂不能办理，需等待。原告为继续履行合同，多次主动与被告沟通，但截至原告提起诉讼前，被告始终未能按合同配合原告履行相关义务，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民法典》，特诉至法院，请求依法判如所请。
被告辩称
H公司辩称，1、原告没有如约支付购房款，已经构成根本违约。原被告之间签订的商品房买卖合同第六条第3款约定：买受人签订合同日交纳房款六万五千元，余款四十万元在签订合同之日起四十个工作日内办理完成公积金贷款并将余款转入出卖人指定账户，否则买受人必须承担逾期付款的违约责任。经查，原被告签订购房合同后原告仅向被告支付了首付款六万五千元，余款四十万元至今未付。原告逾期付款的行为已经构成根本违约，根据购房合同第七条第1款（2）的约定：逾期超过30日后出卖人有权解除合同。被告根据该合同约定，要求与原告解除商品房买卖合同，并要求原告将非法占有的房屋腾退。
2、被告不存在任何违约行为。原告庭审中称其未能支付购房余款系被告不予配合，不提供汇款账号，不能依约办理房屋产权所致。事实上，被告的办公场所始终是固定、公开的。根本不存在无法联系被告，不能按时缴纳房款等情形。另外原告没有办理产权完全是因为其没有如约支付购房余款所导致。根据被告提供的证据显示，被告仅在2014年便已为二十余户业主集中办理过产权过户手续，原告提供的证据显示被告又在2020年于小区通过张贴通知等方式告知业主办理产权过户。该通知明确要求办理产权过户的业主需要提供诸如购房发票、契税票据、公维基金收据等相关手续。该通知能够证明原告至今没有办理产权的根本原因是其没有如约缴纳购房款，不能提供相应手续所致。
而原告在2005年便已入住，对于被告数次集中协助业主办理产权过户事宜不可能不知情，因此原告认定被告违约的情形自始便不存在。并且根据购房合同第十五条的约定，对于没有如期办理权属登记的违约责任有明确的处理方式，即便被告没有依照合同约定为原告办理过户，可以承担相应的违约责任，但是此种情形也不是原告逾期支付房款的理由。
3、被告对证人证言的效力不予认可。原告提供的证人并未提供劳动关系证明，不能证明该二证人曾经从事过物业管理工作，因此其证言没有任何法律效力，被告对此不予认可。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
H公司向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令杨某杰腾退房屋，并将房屋返还给H公司；3.判令杨某杰向H公司支付违约金1.2万元；4.判令杨某杰承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2004年12月19日签订《商品房买卖合同》。其中约定，反诉被告以46.50万元的总价购买位于北京市宣武区XX号的房屋，买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。合同签订后，反诉被告仅支付了6.5万元，其余房款至今未付。根据合同约定，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告支付违约金。反诉被告的违约行为已经严重侵害反诉原告的合法权益，反诉原告为维护自身合法权益，依法提起反诉，恳请法院支持反诉原告的诉讼请求。
杨某杰针对反诉请求辩称，不同意各项反诉请求。杨某杰未能交付尾款原因在被告未提供账号，杨某杰主动履行，被告拒不接收，过错方在被告不在原告，被告没有解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告解除权除斥期间为1年，被告没有行使解除权，解除权已经消灭。
法院查明
2004年12月19日，北京市H公司（出卖人）与杨某杰（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定房屋总金额465000元。买受人按下述方式按期付款：买受人签订合同时交纳房款65000元，余款40万元在签订合同之日起四十个工作日内办理完成公积金贷款，并将余款转入出卖人指定账户，否则买受人须承担逾期付款的违约责任。
第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。
出卖人应当在2005年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.北京市建筑工程竣工验收备案表。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人申请登记备案。
《商品房买卖合同》签订后，杨某杰通过现金方式向北京市H公司支付了房款65000元。2004年12月19日，北京市H公司开具了发票。
2005年4月4日，北京市H公司向杨某杰交付了涉案房屋，并与杨某杰签署了《入住手续》。杨某杰填写了《业主验房情况表》，接收了涉案房屋，并实际使用至今。涉案房屋至今未办理权属登记。
庭审中，关于余款40万元公积金贷款以及付款问题，杨某杰述称公积金都提取了，就差开发商配合办，开发商说没大产权，公积金中心不会批，小区楼盘有抵押质押的情况；原告一直积极找被告，被告说让等着，说大的产权证办不下来，办不下贷款；被告说没交钱没关系，被告从未主动联系过原告，从未提供账户，原告主动提出要求支付，但找不到被告接受人员和账户，想履行无门。H公司述称，我方于2014、2019、2020年公告通知集中办理产权，通知要业主提供购房发票，办产权证前提是支付全部房款，不支付房款，构成违约的，自然不能给办房产证。
杨某杰提交原告与被告工作人员短信沟通记录、微信沟通记录、通话录音、证人证言等，用以证明原告与被告联系，被告工作人员称办不了房产证，让等着，后来不接电话。H公司质证称不能确定是否系被告工作人员，证明目的不认可。
H公司提交照片，用以证明被告始终正常经营，工作场所距离涉案房屋不足2公里，不存在无法联系不能支付尾款的情况。杨某杰质证称，真实性认可，关联性不认可，本案核心点是合同未能继续履行、原告未能交房款是因为原告不知道应该交到哪个账号，被告从未索要过尾款，没有提供过账号，被告是国有房地产企业，当然应该有办公场所。
现杨某杰主张继续履行《商品房买卖合同》，要求H公司协助办理产权登记、接受余款；H公司则以杨某杰逾期付款为由主张解除《商品房买卖合同》，要求杨某杰腾退涉案房屋、承担违约金。
裁判结果
一、本判决生效之日起十五日内，杨某杰向北京H公司支付购房余款40万元，北京H公司协助杨某杰办理位于北京市西城区XX的房屋（该地址系根据《商品房买卖合同》记载，实际以测绘为准）权属登记手续，将产权登记至杨某杰名下；
二、本判决生效之日起十五日内，杨某杰向北京H公司支付违约金12000元；
房产律师靳双权点评
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨某杰与H公司（原北京市H公司）签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。双方应依约行使权利、履行义务。
本案的争议焦点为H公司是否有权解除《商品房买卖合同》。结合事实情况及当事人陈述意见，杨某杰按照约定向北京市H公司支付了房款65000元，北京市H公司亦向杨某杰交付了涉案房屋。北京市H公司还应配合杨某杰提供办理公积金贷款所需的产权证明，即使无法办理公积金贷款，北京市H公司也应接受杨某杰以其他方式支付购房款。自2005年4月4日北京市H公司向杨某杰交付涉案房屋至今已十余年，H公司并未提供证据证明其因杨某杰未支付购房余款向杨某杰进行过催告或发出过解除通知。
根据当时施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。结合本案实际情况，双方约定的余款支付期限为签订合同之日起四十个工作日内，买受人逾期付款超过30天则出卖人有权解除合同，因此即使出卖人享有解除权，最迟亦应当在解除权发生之日起一年内行使，现H公司主张解除《商品房买卖合同》，已明显超过上述期间，故法院不予支持。鉴于此，对于H公司要求杨某杰腾退涉案房屋的诉讼请求，因缺乏依据，法院亦不予支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案实际情况，目前涉案房屋具备过户条件，杨某杰与H公司均应继续履行合同义务，杨某杰须向H公司支付购房余款40万元，H公司应协助杨某杰办理产权过户登记手续。关于杨某杰主张H公司为其开具发票的诉讼请求，因发票事宜系税务部门主管范围，且合同中并无明确约定，故法院不予支持。
关于H公司主张杨某杰支付违约金1.2万元的诉讼请求，杨某杰表示违约金计算方式是合同约定的，被告没有权利提解除，原告没有违约，一直在积极的要履行合同。结合本案相关证据及当事人陈述意见，杨某杰未能支付购房余款，与H公司未及时办理开发项目产权证书以及未提供收款账号有关，但杨某杰作为买受人，既然选择继续履行合同而非退房的处理方式，亦应当根据合同目的积极履行付款义务。自合同约定的给付期限届满至今已十余年，且在此期间，涉案小区其他业主陆续办理了产权登记，H公司亦处于正常经营状态，杨某杰完全可以通过及时起诉或提存等合法途径履行义务，而其并未采取有效措施主动履行，因此杨某杰对于未支付购房款问题存在一定程度上的放任，须承当相应的违约责任。综合考虑合同约定及本案实际情况，对于H公司主张杨某杰支付违约金1.2万元的诉讼请求，法院予以支持。
