北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告（反诉被告）陈先生向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将北京市石景山区一号房屋的所有权过户至原告名下；2.诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2003年被告将其在某单位购买的位于北京市石景山区一号房屋以341360.32元的价格转让给原告。原、被告双方于当日签订《协议书（房产转让）》一份，约定被告交纳给某单位的购房款211360.32元由原告承担；原告分4次给付被告房屋产权转让费13万元。依据协议第七条，该房屋产权可以转让时，被告无偿转让原告，被告领取房产证及相关合法手续后交给原告，原告办理产权过户及相关手续时，被告应无偿积极配合，办理房屋产权过户手续产生相关费用由原告承担。
合同签订后，原告履行了合同约定的全部付款义务，一直在该房屋内居住。现原告要办理房屋产权登记手续，但被告却以种种借口不予配合，导致原告无法办理产权过户及相关手续。综上，原、被告的房屋买卖合同（房产转让协议）依法签订后即具有法律约束力，被告不履行合同约定无偿协助原告办理房屋产权过户及相关手续的做法系违约行为。为维护原告的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
被告（反诉原告）周先生辩称，不同意原告的诉讼请求。本案房屋的性质是央产房。原、被告签订房产转让协议书时约定协议签订后由被告排房号，排到房号后再转让给原告，拿到房屋后共同出售，房款扣除前期的房款和转让费，余款双方平分。但协议签署后，被告并未自行办理排号手续，后来得知原告未经被告同意在转让合同签署之前于2003年1月就与某单位签订了协议。被告对整个过程不知情，原告隐瞒真实情况并冒用被告名义先与某单位签署协议，之后才与被告签署房产转让协议。原告在没有购房资格的情况下以与被告签署协议的形式隐瞒购买央产房的目的，双方的协议应属无效。
央产房上市有非常严格的条件，需要对房屋进行超标处理、建档。房屋有超标情况，被告于2015年办理过相关事宜，但是单位没有办理建档，不符合上市条件，过户无法办理，合同应属无效。被告仅收到前两期的房款8万元，其余5万元原告一直未付。原告未交纳2003至2014年房屋的物业费、取暖费，若房屋具备上市条件且可以办理过户，原告应将前期应承担的费用支付给被告。
被告（反诉原告）周先生向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告于2003年12月2日签订的《协议书（房产转让）》无效；2.判令原告将北京市石景山区一号房屋腾退并返还给被告；3.判令原告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系某单位员工，有权购买单位集资建房一套，于2003年12月与原告签订《协议书（房产转让）》，约定被告将其有权购买的一套央产房产权转让给原告，由原告直接缴纳211360.32元购房款并支付被告转让费13万元。协议签订后，被告长期派驻国外工作，无暇处理房屋相关事宜。后被告得知原告于2003年1月8日在未经授权的情况下以被告名义向某单位购买集资建设职工住宅楼一套并全权办理了相应的购房手续，房屋坐落为北京市石景山区一号，总价款204008元。整个购房过程及手续办理均早于《协议书（房产转让）》的签订时间，且被告并不知情，原告系先冒用被告名义与某单位办理了全部手续后，与被告签订的《协议书（房产转让）》。原告的主要目的就是在其不符合购房资格的情况下，以合法形式掩盖购房的非法目的，故《协议书（房产转让）》应属于无效合同。
此外，房屋属于单位集资建房，性质属于央产房，央产房上市出售需要符合4项条件:1）产权证已经发放；2）面积不超标或是超标的已经经过单位处理并出具处理意见；3）物业费、供暖费的结算证明可以提供；4）单位为该房产以及该职工建立住房档案。双方签订协议时，房屋尚未取得房产证，且至今未进行超标处理亦未建立相应的档案，故不具备上市和过户的条件。
原告（反诉被告）陈先生针对被告（反诉原告）周先生的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当妥善履行。原告依照协议约定全额交付款项，被告自2003年至今一直没有争议，现因房价上涨过高而反悔。双方约定购买的房产已经办理房屋产权证，产权人是被告，是私有房产，可以办理过户手续，故被告应协助办理过户。
第三人吴先生述称，第三人作为中间人证明原、被告签署了房产转让协议书，对其他事情不发表意见。
法院查明
2003年1月8日，某单位（售房单位甲方）与周先生（购房人乙方）签订《某单位职工购买集资建设住宅房屋合同》。约定：乙方自愿认购位于一号房屋（以下简称：涉案房屋）。……本套住宅房屋房价为204008元，由乙方自本合同生效之日一次性向甲方交付房价的95%，计为193807.6元，乙方领取所购房屋钥匙之日交付房价的5%。第七条双方同意按当年出售公有住房的成本价办理房产证，购买实际房价款高于当年房改成本价计算的应付房价款部分在房产证附记中注明，作为将来可能发生产权再次转让时原购房成本的依据。
第八条乙方应按房改售房的有关规定向房地产管理局缴纳契税、印花税、产权登记费、证件费后，由我单位按房改成本价办理有关手续，领取房屋所有权证。合同落款处乙方有“周先生”的签字并加盖“周先生”的人名章。
2003年1月8日，某单位基建局房管处出具收据两张，内容分别为收到周先生交来的涉案房屋的工本费5元和房价款193807.6元（一次性付款）。2003年12月1日，某单位计财局资金管理处出具收据，载明收到周先生交来的涉案房屋的余款1995.3元。上述房款由陈先生支付。
2003年12月2日，甲方周先生与乙方陈先生签订《协议书（房产转让）》。主要内容为：1.甲、乙双方经友好协商，甲方同意将北京市石景山区一号房屋产权转让乙方，甲方在购买房屋一次性交款211360.32元资金由乙方承担，交款后有关房屋折价款事宜由乙方处理，房屋地产金额按某单位房管处相关规定计算。2.乙方付甲方房屋产权转让费壹拾叁万元整。3．经甲、乙双方约定，产权转让费时间具体为：（1）第一次付产权转让费已于2003年5月15日交甲方四万元整；（2）第二次付产权转让费已于2003年12月2日交甲方四万元整；（3）第三次付产权转让费定于2006年4月1日交甲方叁万元整；（4）第四次付产权转让费定于2006年12月2日交甲方贰万元整。
4.在乙方未获得产权前，如卖出此房，所得房款扣除乙方所交房款和转让费及装修费用，余额部分由甲、乙双方平分。5.乙方在未得房屋产权时，乙方对房屋的使用享有永久居住权，物业杂费由乙方负责。6.乙方在未得房屋产权时，甲方未经乙方同意，不得改变房屋使用性质。7.该房屋产权可以转让时，甲方无偿转让乙方，甲方领取房产证及相关合法手续后交给乙方，乙方办理产权过户及相关手续时，甲方应无偿积极配合，办理房屋产权过户手续产生相关费用由乙方承担。8.如乙方出卖此房，在同等条件下甲方具有优先购买权。9.由于不可抗拒原因造成房屋的损失，甲方不承担相关责任。……周先生在协议第3条每一笔付款的条款后面均有签字，其中第四笔签字的日期是2005年2月24日。
涉案房屋交付后，由陈先生装修并入住，现仍由陈先生居住使用。2005年3月25日，涉案房屋的所有权登记在周先生名下，产别为私有产。
陈先生和周先生陈述在上述《协议书（房产转让）》签订前，双方曾签订协议，转让费由之前的9万元增加为13万元。陈先生陈述，2003年1月，周先生确定在某单位买到涉案房屋。在签订第一份协议后，其就交付了房款。后周先生要求加价，双方又签订了《协议书（房产转让）》，13万元转让费均是现金支付，周先生在收到款项后签字。周先生主张其于2002年底向某单位提交购房申请，因贷款买房可能得不到想要的户型，陈先生让按一次性付款的条件排队；
在付款条款后面签字仅代表与前一份协议约定的款项不同，仅收到转让费8万元；其没有在某单位买房，但名义上有涉案房屋，对合同签订和价款情况均不知情，不清楚手续办理情况，某单位合同中的“周先生”非其本人所签，对此申请笔迹鉴定，自认于2002年至2003年12月中旬都在国内。
裁判结果
周先生于本判决生效后十五日内协助陈先生将北京市石景山区一号房屋的所有权转移登记至陈先生名下；
房产律师靳双权点评
依据规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈先生与周先生签订的《协议书（房产转让）》约定了周先生将涉案房屋的产权转让给陈先生，由陈先生支付房屋价款和房屋产权转让费以及周先生配合办理房屋产权过户的义务，故无论从协议名称还是协议内容来看，双方就涉案房屋形成房屋买卖合同关系。该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为有效。周先生主张协议因存在陈先生以合法形式掩盖非法目的的情形故应无效，该主张缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。
另，涉案房屋系周先生以成本价自某单位购买的集资建房，虽然相关文件规定此类房屋的上市出售，需要出售人建立住房档案、若有超标而未经处理须经原产权单位按规定进行超标处理、由买受人在办理房屋权属登记手续时交纳土地出让金等，但是这些仅是房屋买卖合同履行过程中需要办理的事宜，并不影响房屋买卖合同的效力。现周先生以涉案房屋存在未建档、超标未处理等为由主张协议无效，于法无据，且涉案房屋系以现金方式一次性付款购买，周先生亦未举证证明涉案房屋存在超标未处理的情况，故法院对其主张不予采纳。
综上分析，陈先生与周先生签订的《协议书（房产转让）》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。故法院对于周先生主张的确认协议无效并据此提出的腾退和返还涉案房屋的反诉请求均不予支持。经查，涉案房屋的购房款系陈先生交纳。对于转让费13万元，周先生在《协议书（房产转让）》中四次交纳转让费的条款后面均签字确认，故法院认定其已收到全部转让费。陈先生作为买受人已履行其支付价款的义务，周先生作为出卖人亦应履行配合办理房屋产权转移登记的义务。结合周先生陈述的其提交购房申请时间、与某单位合同的签订时间、房款支付之间、转让协议签订时间、其在国内生活时间、房屋所有权登记内容等情况，法院认定涉案房屋系周先生自某单位购买的房屋，周先生主张对合同签订不知情并申请笔迹鉴定，其主张缺乏事实依据，法院对其申请不予准许。
涉案房屋已作为私有产登记在周先生名下，并不存在法律上或者事实上不能履行的情况，故陈先生主张周先生协助将涉案房屋的所有权过户至其名下的诉求，具有事实和法律依据，法院予以支持。
