北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
曾某春向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告继续履行原、被告就北京市昌平区一号房屋（以下简称“诉争房屋”）达成的口头买卖协议，配合原告办理不动产转移登记手续；二、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2015年2月，原告、原告之父曾某辉与被告就被告名下的诉争房屋以及案外人陈某强代被告持有的位于北京市昌平区一号房屋达成口头买卖协议，约定被告将诉争房屋以300万元人民币的价款出售给原告，北京市昌平区二号房屋以400万元人民币的价款出售给北京D公司（以下简称“D公司”）；房款分期支付。双方达成协议后，原告之父曾某辉于2016年10月31日，将诉争房屋购房款300万元汇至被告账户；2018年11月，时任D公司股东的原告通过杨某洁、宋某芝的账户，将北京市昌平区二号房屋购房款400万元汇至被告指定代收账户。两套房屋均已交付给原告及D公司使用，且两套房屋的物业费、水费、电费等一切与房屋相关的费用均为D公司支付。
由于被告经常在国外居住且双方关系较为密切，故两套房屋的产权过户手续一直没有办理。2020年底，原告向被告提出办理产权过户手续事宜，但被告却态度发生转变且一直以各种理由予以推脱。2021年3月，被告单方在两套房屋门上张贴要求原告方腾退的通知，并始终拒绝原告的沟通要求。原告认为被告的行为严重有违诚信原则。故，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起本诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
王某涛辩称：不同意原告的诉讼请求，原告陈述的事实完全没有任何依据，纯属自行编造。本案不属于起诉立案的条件，应驳回原告的起诉。原告应当提供初步证据证明其与被告存在的相关争议，原告提供的证据以及主张的争议明显没有关联性，仅有300万元的转账记录，与原告陈述房屋买卖合同关系相隔甚远，距离本次起诉的时间也相隔甚远，本案的300万元转账记录，不能证明与本案的相关事实有关联，原告没有证据证明与被告之间针对本案的法律关系存在争议，不符合起诉的条件。
本案确定的管辖原则不是按照原告就被告的管辖原则进行立案受理，是由房屋所在地确认的昌平法院管辖，应当着重审查双方是否存在房屋买卖合同关系，轻易的立案会造成管辖权的争议和冲突。原告主张的房屋买卖合同的法律关系，300万元的标的对老百姓是很大的金额，不可能不签署协议。即便原被告是多年的朋友，并且开办公司，双方的关系比较好，但是作为购房主体的原告，在长达6年多的时间不签署房屋买卖合同是说不过去的。原告所说2015年2月份达成买卖合同，2016年的11月份才第一次支付购房款，2020年底第一次主张过户，在订立房屋买卖合同到支付房款间隔两年，从支付购房款到过户长达六年的时间，中间如此长的时间，在没有合同的情况下和长时间持续房屋买卖交易行为的情况下，也不可能刻意的保留被告相关的证据，在长达6年多的时间里，原告针对房屋买卖合同关系没有任何证据佐证。
原告在起诉状当中陈述的事实，2016年11月份曾某辉向王某涛转款300万元的行为，不能说明曾某春和王某涛有房屋买卖关系，款项的性质无法证明购房款，也无法证明该款项是针对曾某春和王某涛达成的房屋买卖关系支付的。关于房屋被告从始至终没有和原告进行沟通和磋商，恳请原告诚信诉讼。
法院查明
2009年8月25日，王某涛取得北京市昌平区一号的不动产权证书。王某涛原系北京D公司（以下简称D公司）的股东。2015年8月24日，王某涛通过其广发银行账户向曾某春转账100万元，王某涛主张该笔款项为借款，曾某春主张该笔款项为曾某辉支付其的生活费。2015年9月11日王某涛将其股份转让给曾某春和曾某辉。2016年10月31日，曾某辉通过其广发银行账户向王某涛转账300万元。2017年2月16日王某涛不再担任D公司监事一职。曾某春系吴某芬与曾某辉之女。2015年至2020年期间，涉案房屋的供暖费和物业费均由D公司承担。现曾某辉已去世。
庭审中，曾某春陈述曾某辉向王某涛转账300万元，系曾某春购买王某涛名下涉案房屋所支付的房屋价款，曾某春主张提供涉案房屋给D公司使用，后因王某涛的妹妹王某佳在2021年4月换锁，其无法继续使用涉案房屋，现仍有部分货品存放在涉案房屋内。王某涛陈述转账300万元中，100万元为曾某春对2015年8月24日借款的还款，部分为公司业务款，用于支付北京D公司的支出，部分为王某涛与曾某辉的个人债务，涉案房屋一直由王某佳占有使用。
裁判结果
驳回曾某春的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案争议焦点为曾某春与王某涛之间是否存在房屋买卖合同关系，认定双方是否存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有。
综合本案查明的事实，关于房屋的出资，案涉房屋于2009年登记在王某涛名下，曾某春主张的购房款系2016年自曾某辉账户转出，而非其自身账户转出；关于房屋的使用，2015年至2020年期间涉案房屋使用过程中一直由D公司支付物业费和供暖费，现案涉房屋由王某涛占有使用；关于产权证书的持有，涉案房屋所有权证书现由王某涛保管持有。综上分析，曾某春并未提交相关证据证明其与王某涛存在口头上的房屋买卖合同关系，故曾某春主张的全部诉讼请求，证据不足，法院不予支持。
