北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：判令停止对位于北京市顺义区H号房屋的强制执行。
事实和理由：原告与林某原系夫妻关系，二人于1992年登记结婚，2007年购买取得夫妻共有房产即北京市顺义区H号房屋（以下简称“H号房”），该房产产权登记在林某名下。2017年4月25日，林某以H号房作为抵押物与北京某银行签订最高额抵押合同，并于2017年04月28日向该行借款人民币3000000元，借款期限为2017年4月28日至2020年4月10日。
2018年8月14日，原告与林某因感情不和协议离婚，经充分协商后双方签署《离婚协议书》对婚内共同财产进行全面分割，其中约定H号房为原告个人所有，该房屋用于担保的借款由林某负责偿还。故自2018年8月14日起，H号房实际所有人为原告，但因H号房持续处于被抵押状态、原告社保缴纳年限未满60个月过户资格受限、周某君不配合等原因而未能办理过户登记。因与北京某银行的借贷手续由林某办理，借款只能由林某名下银行卡还款，但离婚后林某无能力履行还款义务，原告为使H号房免于被北京某银行拍卖，被迫向弟弟借款一百余万元，每月通过转账至林某银行卡的方式代林某偿还借款，直至2020年4月10日借款还清、房屋解除抵押。
在原告与林某离婚后，林某于2018年8月15日向周某君借款人民币1500000元，于2018年8月24日向周某君借款人民币500000元，以上借款均无抵押。后林某因未能按照借据约定返还上述两笔借款被诉至法院，法院于2020年2月24日作出《民事判决书》、判决林某向周某君偿还上述两笔借款及相应利息。周某君依据（《民事判决书》向法院申请执行，法院以立案受理并在执行中查封了H号房，并于2020年11月12日张贴公告，原告通过该公告方才知晓H号房将被拍卖。
周某君对林某申请执行的债权，是2018年原告与林某离婚后林某的个人债务，且该债权无抵押不具有优先权。而原告对H号房享有的过户请求权始于2018年8月14日双方签署的《离婚协议书》，远早于周某君享有的还款请求权，且原告对于房屋产权登记未能及时变更没有过错。故将原告实际所有的H号房拍卖用于偿还上述林某负有的债务严重侵害了原告的合法权益，原告就前述执行案件提出异议。法院作出《执行裁定书》驳回了原告的执行异议。故提起诉讼。
被告辩称
被告周某君辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回其诉讼请求。第一，涉案房屋所有权人是林某，与原告无关；第二，法院查封符合相关法律规定。
被告林某辩称，同意原告的诉讼请求。案涉房屋是属于我和原告婚姻关系存续期间取得的房屋，产权确实登记在我名下，我和被告周某君的债务是发生在离婚后，因此不同意强制执行上述房屋。
法院查明
2019年周某君以民间借贷为由诉至本院，要求林某偿还周某君借款本金200万元、利息12万元。2020年2月24日，本院依法作出判决，判令林某于判决生效后七日内偿还周某君借款200万元并支付利息78904.11元。2020年周某君再次以民间借贷为由诉至本院，要求林某支付周某君利息，2021年2月25日本院作出判决书，判令林某于判决生效之日七日内支付周某君利息。上述判决发生法律效力后，林某未在判决确定的期限内主动履行义务，周某君向本院申请强制执行。本院以立案执行。执行中，本院查封了林某名下位于北京市顺义区H号房屋（以下简称案涉房屋），后原告执行异议要求中止对涉案房屋采取的执行措施。本院作出裁定，驳回原告的异议申请。2021年6月22日，原告提起案外人执行异议之诉。
H号房屋所有权证书，载明所有权人为林某，填报日期为2008年4月18日。
对当事人有异议的事实，本院认定如下：
原告提交离婚证复印件及离婚协议书复印件，证明案涉房屋所有权归原告所有。其中主要内容为：林某，原告于1992年结婚登记因结婚证丢失，于2018年8月13日补办结婚证手续，婚后因双方感情不和，故双方协议离婚，经双方达成以下共识：三、财产分割，双方购买三处楼房，案涉房屋，第二套位于XX县XX小区，第三套位于XX镇南XX，这三套房产归女方原告拥有，与男方无关；四、债权债务：婚后双方债务全部归男方偿还，买房贷款归男方偿还与女方无关。外欠款各分双方一半。双方签名，落款日期为2018年8月14日，加盖XX县民政局婚姻登记处“此件与存档件一致，涂改无效”的章。
周某君对离婚证真实性认可，离婚协议不认可内容，从其中可以看出，原告和林某取得房屋所有权，2018年8月14日办理的离婚手续，实际上就是2018年8月13日和周某君谈好了借款事宜，目的就是逃避债务；没有证据证明原告和林某在2018年8月13日之前是夫妻关系。
原告提交北京某银行股份有限公司《最高额抵押合同》及房屋所有权证书复印件，周某君对上述证据真实性认可，最高额抵押合同中没有原告的基本信息出现，一般情况下，原告和林某是夫妻关系时，银行一定会要求林某夫妻作为借款人的。因此可以看出，原告和林某在2018年8月13日之前不是夫妻关系。
原告提交林某账户银行对账单及自制的还款统计表，证明离婚协议签署后，房屋所有权归原告所有，林某未能偿还贷款，为确保房屋不被拍卖，原告个人向亲友借款，实际偿还该房产贷款。周某君对上述证据真实性认可，证明目的不认可，不能说明与案涉房屋有关。
原告提交林某签订的北京某银行股份有限公司《“XX贷”借款合同》，证明离婚协议签署后，房屋所有权归原告所有，林某未能偿还贷款，为确保房屋不被拍卖，原告个人向亲友借款，实际偿还该房产贷款。周某君对上述证据真实性认可，顺义银行借款合同进一步说明原告和林某不是夫妻关系，如果是夫妻关系则会要求夫妻二人共同到场的。
原告提交案外人名下银行卡交易明细清单，显示2018年9月23日取定期1698524.36元，同日向原告转账1698584元。是原告的弟弟向原告出借款项，用于房屋偿还贷款，证明原告与林某离婚后实际居住、使用案涉房屋，为确保房屋不被银行拍卖，原告向弟弟借款，实际偿还房产贷款。
周某君对上述证据真实性不认可，农业银行交易明细单，无法看出与林某的关系。无论是案外人与原告什么关系，都无法证明归还了本案的借款，即使说归还了借款，也没有无法证明是原告为了确保房屋不被拍卖偿还的，且2020年周某君已经向法院申请拍卖上述房屋，为了防止被拍卖，应当将款项偿还给周某君。原告将款项偿还给谁我方也不清楚。
原告提交物业公司出具的证明、发票及收据证明其实际在案涉房屋内居住。周某君对物业证明及发票收据真实性均认可，无法证明原告对案涉房屋具有所有权。
被告林某对原告提交的上述全部证据真实性、证明目的均认可。
被告周某君提交案涉房屋的不动产登记信息，证明案涉房屋登记为单独所有，不是夫妻共同所有。
被告周某君提交《房屋买卖合同》，证明林某购买房屋时也是个人购买的，不是夫妻共同购买的，且案涉房屋还涉及贷款，如果是夫妻关系，银行会要求双方到场共同签署贷款协议。
原告对上述两份证据真实性均认可，该房屋购买时间为2007年10月30日，虽登记为个人所有，但是在夫妻关系存续期间购买的，该房产在此之前属于夫妻共同财产，原告的离婚协议中载明原告和林某结婚时间是1992年3月5日，只是因为结婚证丢失，于2018年8月13日补办的结婚证手续，因此对证明目的不认可。
被告林某对上述两份证据真实性认可，但认为案涉房屋还有贷款，离婚后其没有能力偿还贷款，贷款都是原告偿还的。
庭后，原告依据本院要求提交其名下银行账户自离婚之日起至今的银行流水明细。
庭后，原告依据本院要求提交留存于XX县民政局婚姻登记处补发婚姻登记证审查处理表，其中记载：申请人为林某、原告，补发证件类型为结婚证，补发原因为遗失，登记日期为1992年3月5日，日期为2018年8月13日。原告提交离婚登记审查处理表，其中记载：申请人为林某、原告，离婚登记日期为2018年8月14日。周某君表示由法院核实真实性，证明目的不认可，林某2018年8月15日向周某君借款，8月14日与原告离婚，并协议归原告所有，显然是为了逃避债务，财产分割协议不具有对抗周某君申请执行的效力。
裁判结果
停止对位于北京市顺义区H号房屋的强制执行。
房产律师靳双权点评
根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
本案中，涉案房屋系林某购买并登记在其个人名下，周某君认为原告和林某在2018年8月13日之前不是夫妻关系，原告不是案涉房屋的合法权利人，然《补发婚姻登记证审查处理表》明确记载原告、林某结婚时间为1992年3月5日，故法院依法认定案涉房屋系林某与原告婚姻关系存续期间取得房屋所有权，在无证据佐证存在其他特别约定的情况下，该涉案房屋依法应属于原告与林某的夫妻共同财产。
然原告与林某于2018年8月14日在民政局办理离婚登记手续时，在离婚协议中明确约定案涉房屋归原告个人所有，该约定系当事人双方自愿达成，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效。同时，本案《离婚协议书》的签订时间及对案涉房屋的约定早于林某向周某君借款的时间，另外结合原告提交其名下的银行流水明细可见，原告自其与林某离婚后，每月有规律地向林某账户转账用于偿还贷款。
其次，原告与林某在离婚协议中对于案涉房屋归属的约定，对双方均具有约束力，因此虽未经办理物权变动手续，也在原告与林某之间发生了物权变动的效力。但因原告未办理不动产变动登记手续，无法对抗善意第三人主张的物权。而本案中周某君的权利性质为金钱债权，并未指向特定的财产，其对案涉房屋不存在善意第三人的物权，因此，在原告占有案涉房屋的前提下，原告对案涉房屋享有的权利应当能够阻却对本案的执行。
