北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告林女士向本院提出诉讼请求：1.请求对原、被告共有的房屋即位于北京市顺义区一号房屋（以下简称涉案房屋）进行分割，具体方式为将涉案房屋交由第三方出售，所得房款由双方按照出资比例进行分割；2.确认被告对涉案房屋的抵押权无效，并判令被告协助原告办理涉案房屋抵押权解除手续；判令被告将中介费34000元的一半及购买地下室费用5000元的一半共计19500元返还给原告。
事实和理由：2019年初，原、被告确立恋爱关系。为了将来共同生活，2020年初双方决定购买涉案房屋。因原告具有首套房屋购买资格，用住房公积金贷款可以节省税金并适用低利率，而被告不具备该优势，故双方决定以原告名义花费340万元购买涉案房屋。对于首付款，原告出资89.5万元，被告出资150.5万元，使用原告公积金贷款100万元。双方约定房贷由被告偿还，算作被告出资，双方按照出资比例对涉案房屋按份共有。涉案房屋产权变更至原告名下后，双方虚构了原告欠付被告340万元的债务事实，以此将涉案房屋抵押给被告至2030年6月22日。现原、被告恋爱关系结束，原告多次与被告协商对涉案房屋进行分割，双方未达成一致意见。
被告从2022年1月开始停止偿还涉案房屋的房贷，原告自2022年1月开始还贷至今。现双方恋爱关系结束，共有房屋的初衷已经无法实现。在购买涉案房屋时原告支付中介34000元，支付购买地下室房款5000元，当时在买房时双方约定除了一号房屋外，所有的费用（包括契税、个人所得税、地下室房款、中介费）双方均摊，契税和个人所得税双方已经履行完毕，原告先垫付了中介费和地下室的费用，故增加一项诉讼请求。
被告辩称
被告吴先生辩称：不同意原告的诉讼请求。原告于2021年提出分割涉案房屋后，双方就分割方案已经达成一致意见，原告应分三期向被告支付购房款165.76万元，即原告应于2022年3月25日向被告就第一笔购房款30万元；于2022年5月4日给付第二笔购房款30万元；于2022年12月5日前支付剩余购房款。原告多次要求出售（分割）涉案房屋，被告亦同意且双方已经达成新协议，因原告违约未给付双方协议约定的第一期款项，被告对原告已无信任。如原告可给予一定的财产保护措施，被告可继续配合履行分割涉案房屋。
共有房产上的他项权（被告所享有的抵押权）是双方真实意思表示，因被告出资却未在不动产权证书上体现权利，故双方在合作协议约定，由原告配合办理抵押登记以保证被告对应的财产权益不受损害。且双方在合作协议上明确约定，如因原告使抵押权无效，原告应立即向被告支付全部出资款，被告的共有房产份额归原告所有。现原告既提出确认抵押权无效又提出分割涉案房屋，双方也就涉案房屋达成新的分割协议，且被告在协议中已经做出较大让步，故对于原告要求确认抵押权无效的说辞，被告不予认可，不论出售（分割）涉案房屋还是抵押权，均应当按照新分割协议及原合作协议履行。且该抵押权纠纷与本案所诉案由不同，不是本案适格诉请，应予驳回。
双方共同购房是为将来共同生活，被告对原告所提首套房资格一事不予认可。双方购房时首付比例达到70%以上，使用任何一方名额购买均无差别，被告也有公积金，也可使用公积金贷款。根据北京现行政策，购房者名下无房产即视为拥有首套房购房资格。原告主张首套房购房资格一事，无意义。因原告资金流动性困难，应原告请求，被告愿意提供贷款用以支付该房产之贷款。购房后原告分三次向被告索取偿还贷款金额，被告均将资金支付给原告。至2021年下半年，被告了解到原告现工作稳定、收入增加，有能力偿还贷款，且原告向被告表示，原告准备结婚且想使用涉案房屋作为婚房。被告即通知原告由其个人承担还款责任，原告承诺被告支付给原告用于偿还银行贷款的款项还给被告，在后续双方对分割共有物协商约定中，原告再一次表示被告支付的贷款款项由原告偿还给被告，至今原告违约未履行。
法院查明
2019年初，原、被告双方确立恋爱关系，后约定共同出资购买涉案房屋。2020年4月10日，原告与案外人李倩、李兰辉就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，房款为340.5万元，首付240.5万元，余款100万元由原告向公积金管理中心申请贷款支付。首付部分，由原告实际出资90万元（含地下室费用0.5万元），由被告实际出资150.5万元。
原告为购买涉案房屋支付中介费34000元，交纳契税、印花税15402.5元、个人所得税41984.98元。2021年12月之前的房屋贷款由被告偿还，共计偿还银行贷款7.56万元，2022年1月之后的贷款由原告偿还，每月偿还4200元。2020年5月25日被告向原告转账2.81万元，被告称系其出借给原告的钱款，原告称该费用是被告应当承担的一半契税和个人税的数额。2020年5月25日，涉案房屋登记在原告名下。2020年6月23日，原、被告双方签订《主债权及房屋抵押合同》，约定原告将涉案房屋抵押给被告以担保金额340万元，并于当日办理抵押登记。
双方分手后，就涉案房屋的利益分割多次协商。2022年1月，双方通过微信达成一致。庭审中，被告表示双方协商一致由原告共计给付被告165.76万元，于2022年3月25日付第一笔购房款30万元，于2022年5月4日付第二笔购房款30万元，于2022年12月5日前支付剩余购房款，并主张原告按照上述协议分割涉案房屋，由原告向被告给付款项。原告称上述微信沟通记录并非完整内容，双方后期就涉案房屋是否出售以及何时解除抵押事宜未能达成一致意见，主张此前双方通过微信达成的协议未能成立。对此，原告提交电话录音为证。被告对此不予认可。
庭审中，被告提交2020年5月9日《合作协议》一份，该协议共两页，第一页无双方签字，第二页有双方签字。甲方为吴先生，乙方为林女士。协议内容为：1.甲乙双方经协商一致，共同出资购买涉案房屋，购买时价格340.5万元，其中，甲方出资150.5万元，占出资比例的62.58%，原告出资90万元，占出资比例的37.42%。2.该房屋产权登记在乙方名下，但双方约定该房屋为双方共有，甲乙双方按约定的出资比例对该房屋价值享有权利。3.乙方取得该房屋所有权之日起60日内，将该房屋抵押至甲方名下。若乙方未履行的，或抵押后因乙方原因使甲方不享有抵押权的，乙方应立即向甲方支付全部出资款，同时甲方份额转移至乙方享有。4.未经甲方同意，乙方不得以出售、抵押、出租、赠与等方式处置该房屋。
5.甲方要求出售该房屋的，乙方应无条件同意，双方应以成本最低的方式出售该房屋。除甲方放弃购买权的，该房屋所有权变更的，应变更至甲方名下。若乙方要求出售该房屋的，应先行将甲方全部出资款偿还给甲方，视为购买甲方份额，且甲方无需向乙方给付本协议中约定的利息。6.若甲方要求出售的，双方按照购买该房屋时约定的出资比例分配该房屋（以下为第二页）出售款，出售该房屋时发生的费用，由双方均摊，出售款项支付方式由双方另行约定。7.自该房屋变更至乙方名下之日起两年内，若该房屋市场公允价格低于双方购买该房屋时价格的，甲方同意按乙方约定的出资比例向乙方支付5%/年利息，期限两年。……
原告不认可被告提交该份《合作协议》，称被告进行了篡改，并提交被告通过微信向其发送的《合作协议》电子版，其中第1条约定涉案房屋购买时价格340万元，其中，甲方出资250.5万元，占出资比例的73.68%，乙方出资89.5万元，占出资比例的26.32%。第2条为该房屋登记在乙方名下，但甲乙双方约定该房屋为甲乙双方共有，甲乙双方按约定的出资比例对该房屋价值享有权利。第3条为乙方取得该房屋所有权之日起60日内，将该房屋抵押至甲方名下，若乙方未履行本条约定，乙方应即时向甲方支付340万元。
第5条为甲方处置该房屋的，乙方应无条件同意。除甲方放弃购买权外，该房屋所有权变更的，只能变更至甲方名下。乙方将该房屋所有权变更至甲方名下的，甲方应按市价及乙方所占比例向乙方支付对价，支付方式由双方另行约定，甲乙双方应以成本最低的方式办理变更该房屋所有权手续。因原告的《合作协议》无双方签字，被告对该协议不予认可。原告要求对被告提交的《合作协议》两页的形成时间进行鉴定。
案件审理过程中，经本院询问，双方均不申请对涉案房屋的市场价值进行鉴定。原告经询价后认可涉案房屋市场价格为320万元，被告经询价后认可涉案房屋市场价值为320万元至325万元。
裁判结果
一、确认北京市顺义区一号房屋归原告林女士所有，原告林女士于本判决生效之日起七日内给付被告吴先生1495600元；
二、被告吴先生于本判决生效之日起七日内协助原告林女士办理上述房屋的抵押权解除手续；
三、被告吴先生于本判决生效之日起七日内给付原告林女士购房中介费15028元；
房产律师靳双权点评
原、被告在恋爱期间共同出资购买涉案房屋，该房屋应系双方的共有财产，现二人解除恋爱关系，原告要求分割共有物，具有法律依据。
关于涉案房屋的分割方式，双方曾协商多次。在2022年1月通过微信基本达成一致意见，但是后续确因抵押权解除及房屋是否出售等问题，双方并未按照微信中约定的条款履行，由此可知，双方就按照微信中约定的时间、数额分三笔付款的条件并未达成一致意见，故被告主张按照微信约定的内容要求原告付款法院不予支持。
双方共同出资，按照各自的出资比例享有房屋的权属份额。双方因房屋权益分割问题诉至法院，结合目前房屋登记情况、按揭贷款尚未清偿的情况并考虑分割方法的可执行性，法院判令涉案房屋归原告所有，由原告按照被告的出资比例给付被告折价款。
关于双方的出资情况，原告和被告提交的《合作协议》中对房款总额及双方的出资情况均进行了描述，但与法院实际查明的情况不符，法院按照双方实际出资情况进行分配。就以原告名义进行公积金贷款的100万元，虽开始由被告偿还部分贷款，但事后变更为由原告偿还，结合双方诉前沟通过程中，原告同意将被告还贷的金额返还被告，法院认定该笔100万元贷款作为原告对房款的出资。故原告出资190万元，被告出资150.5万元。结合双方对目前房屋市场价值的意见，法院酌情确定由原告给付被告房屋折价款142万元。被告偿还贷款的7.56万元，原告亦应返还被告。原告所述支付有关地下室费用5000元，已纳入房款总额，并作为原告的出资进行了处理，其要求被告负担一半法院不予支持。
关于原告主张的中介费，属于购房成本，亦应按照双方对房屋享有权属的比例分配。被告庭审中称其已给付原告中介费，但未举证证明，应承担不利后果。按照前述认定的出资比例，被告应负担中介费15028元，原告主张过高部分法院不予支持。
关于原告主张涉案房屋抵押权合同无效的诉讼请求，根据双方提交证据，被告确对涉案房屋存在出资情形，双方实际以抵押涉案房屋形式保障被告对涉案房屋的权利，原告主张抵押权合同无效无事实和法律依据，故法院对原告要求确认抵押权无效的诉讼请求不予支持。但考虑涉案房屋已确认归原告所有，原告向被告返还出资折价款等费用，被告对涉案房屋出资的权利通过给付折价款的形式可以实现，原告要求被告协助解除抵押权登记，法院予以支持。
