北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与刘某坤、A公司于2020年签订的《房屋买卖合同》；2.判令刘某坤双倍返还我给付的购房款80万元；3.判令A公司返还我支付的居间费10万元；4.判令刘某坤支付我可期待利益损失100万元；5.本案诉讼费由刘某坤、A公司承担。
事实与理由：2020年9月19日，我与刘某坤在A公司的居间下签订了《房屋买卖合同》三方协议。该合同约定：我购买刘某坤位于丰台区一号的住房（以下简称一号房屋），房屋总价为816万。并约定房款分三次付清，分别是2020年9月19日支付50万元定金，2020年10月30日支付房款700万元整，2021年3月15日支付房屋尾款66万元整。后来双方又签订了一份补充协议，约定2020年9月21日支付房屋定金40万元，2020年10月30日支付房款710万。同时约定在该房屋取得房产证之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，并约定了违约责任。
合同签订后，我如约向刘某坤支付了房款定金40万元整及向A公司支付了居间费10万元整。依约履行合同后，我了解到定向安置房在取得房产证五年内不能上市交易的事实。于是我去房管局调取了该房屋的权属信息，发现该房屋是2016年6月24日取得的房产证，至今未满五年，不能上市交易，也不能实现合同约定的在本房屋取得房产证30日内变更权属登记的合同目的。由于无法实现合同目的，请求法院依法解除我与刘某坤、A公司签订的《房屋买卖合同》，并请求刘某坤、A公司退还我向其支付的所有款项、赔偿违约金。2021年6月4日，刘某坤已将房屋另售他人。
被告辩称
刘某坤辩称，原告原审提交的证据说明当时违约的是原告，原告违约的初衷是想甩开中介、私下交易，不支付中介费。由于我没答应原告的条件，造成现在的后果。中介是原告找的，我当时跟中介也说清了，房屋还过不了户。原告跟中介确定过户没问题之后，我当时说还差几个月，先不卖，原告要求签合同。后原告多次要求延期付款，并以各种理由不付款，直至提起诉讼。
原一审结束之后，原告提起上诉。原告两次诉讼都是确定的要求解除合同，确定不买房，所以我耽误了这么长时间，我得卖房筹钱解决自己的问题，所以我卖了房子。首先，可以解除合同，但是原告违约，应该给我违约金。其次，我不同意支付80万，是原告违约。最后，我不同意支付损失。
A公司辩称，逾期支付房款时间超过一个月，卖方是可以解除合同的，买方已经支付的定金不退，还要赔偿违约金。合同已经解除了，在原一审的时候就解除了，因为原告未支付房款时间超过一个月，按照合同约定，已经解除。居间费原告未支付。
A公司向本院提出反诉请求：请求法院依法判令杨某霞向我公司支付居间报酬2%，现已支付10万元整，剩余6.32万元未支付，本次房屋买卖合同内第十二条已经写明，非因我公司原因致使本房屋买卖合同失效，居间费用不予退还。事实与理由：杨某霞没有在2020年l0月30日之前支付710万元，已违约在先。现杨某霞以本次购房合同第七条为由向法院提起诉讼。我们认为首先杨某霞其明知该房屋是定向安置住房，并已充分了解该房屋的房产证或者契税票必须满五年才能上市交易。其明知该房屋过户时间是2021年3月份的情况下而自愿签订本次买卖合同。我们怀疑是杨某霞的资金不到位才故意提出理由。
杨某霞辩称，不同意反诉请求。中介未履行应尽的责任，刘某坤将房屋二卖并过户，中介负有责任，且其未为原被告的合同办理网签。
法院查明
一号房屋于2016年3月1日被核准减免全部契税。2016年6月24日，刘某坤取得一号房屋的不动产权证书，其上记载“权利性质”为定向安置住房。
2020年9月19日，刘某坤（出卖人）、杨某霞（买受人）与A公司（经纪机构）签订《房屋买卖合同》，约定杨某霞购买刘某坤所有的一号房屋，房屋总价为816万。该合同第二条约定房屋性质为定项安置住房。第七条约定该房屋取得房产证之日起30日内，双方办理房屋权属转移登记手续，逾期超过30日，守约方有权解除合同，违约方支付总房款15%违约金。第十条约定购房款分三次付清，于2020年9月19日支付定金50万元，于2020年10月30日支付房款700万元，于2021年3月15日支付房屋尾款66万元。第十二条约定买受人于签订合同之日向A公司支付居间报酬2%。后三方签订《补充协议合同》，约定杨某霞于2020年9月21日支付房屋定金40万元，于2020年10月30日支付房款710万。
2020年9月21日，杨某霞向刘某坤支付定金40万元，向A公司支付中介费10.5万元。后A公司向杨某霞退回中介费0.5万元。2020年10月，杨某霞因过户时间与A公司产生争议。后杨某霞诉至本院形成本案。
原审过程中，杨某霞主张其签约付定金及中介费后才知晓涉案房屋属于定向安置房且取得房产证未满五年，不能上市交易，也不能实现合同约定的在本房屋取得房产证30日内变更权属登记的合同目的，故诉请解除《房屋买卖合同》。刘某坤称杨某霞亦是本区的拆迁被安置人，其所安置的房屋在同一小区，且曾出售过该小区房屋，杨某霞应当知道一号房屋需满五年才能上市交易，并提交三方签订合同时的录像视频为证。
杨某霞对视频真实性认可，对证明目的不认可，主张A公司未向其阐述定向安置房的过户限制，也没有明确告知一号房屋只能在满五年后才能过户。A公司称，合同约定在房屋取得房产证之日起30日内办理房屋权属转移登记手续，实际是指在一号房屋交清契税满五年后30日内办理，公司已明确告知杨某霞一号房屋于2021年3月1日之后才能过户，过户需要预留十多天时间，因此约定尾款2021年3月15日支付，是杨某霞对过户时间条款的理解有误。杨某霞对A公司的上述主张不予认可。
2021年3月30日，本院作出原审判决书，判决驳回了杨某霞要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求。杨某霞不服，上诉至北京市第二中级人民法院。该院审理期间查明，刘某坤已于2021年6月4日将涉案房屋另行出售并过户完毕，并因此裁定撤销本院民事判决，发回本院重审。
杨某霞于本案中主张刘某坤在诉讼期间，在《房屋买卖合同》尚未解除的情况下将涉案房屋二卖构成违约。刘某坤对杨某霞上述主张不予认可，提出杨某霞未按《房屋买卖合同》及《补充协议合同》约定于2020年10月30日支付房款710万，已构成违约；在提起诉讼要求解除合同被原一审驳回的情况下仍然提起上诉，坚持要求解除合同，其解除合同、不继续购房意思明确；其在原一审后曾通过中介人员联系杨某霞询问是否继续履行合同，但杨某霞拒接电话；故其在杨某霞确定不买房情况将涉案房屋另售他人，以筹钱解决问题，并不构成违约。A公司同意刘某坤意见。
刘某坤曾于原审期间对杨某霞提出反诉，请求判令杨某霞继续履行合同并立即支付710万元购房款及违约金。本院向刘某坤送达交纳诉讼费用通知后，刘某坤未在七日内预交案件受理费。刘某坤于本案中明确表示不再提起反诉。
A公司于原审期间交纳反诉费690元，本院向A公司发送补交诉讼费用通知后，该公司未在七日内预交案件受理费。
裁判结果
一、杨某霞、刘某坤及北京A公司于2020年9月19日签订的《房屋买卖合同》于2021年6月14日解除；
刘某坤于本判决生效后15日内退还杨某霞购房款40万元；
三、北京A公司于本判决生效后15日内退还杨某霞居间费2万元；
四、驳回杨某霞的其他诉讼请求；
房产律师靳双权点评
依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。杨某霞与刘某坤、A公司签订的《房屋买卖合同》和《补充协议合同》系各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。
当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，涉案合同载明了房屋性质为定向安置房，杨某霞作为购房人，对房屋交易政策应尽谨慎注意义务；
其次，A公司在协助双方签订合同的过程中，提到一号房屋于2021年3月1日过户，过户的同时杨某霞向刘某坤支付尾款，杨某霞未提出异议，并约定于2021年3月15日支付尾款；再次，该房屋已于2016年6月24日取得房产证，双方于2020年9月19日签订合同时约定过户时间为房屋取得房产证之日起30日内亦不合常理。综上，法院认定双方实际确定的过户时间为房屋解除交易限制之日起30日内。因此，杨某霞以刘某坤不能及时办理过户为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
杨某霞未按《房屋买卖合同》和《补充协议合同》约定的期限履行付款义务，已构成违约在先，同时其亦以起诉、上诉的方式一再主张解除合同，刘某坤在此情况下将涉案房屋另行出售应视为以其行为同意了杨某霞解除合同的要求，故法院认定双方所签《房屋买卖合同》和《补充协议合同》于2021年6月4日协商一致解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
在此情况下，对杨某霞要求刘某坤返还购房款40万的诉讼请求，法院予以支持，其超出之诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。刘某坤及A公司主张在杨某霞逾期付款的情况下，刘某坤有权解除合同并不退还定金，但现无证据显示刘某坤在将涉案房屋另售他人前以此为由通知杨某霞解除合同，故刘某坤及A公司该项主张，法院难以采信。
A公司作为房屋买卖经纪机构，在协助当事人签订合同时应秉持严谨细致的职业规范，确保合同条款准确反映买卖双方的合意。涉案合同的过户条款约定确有瑕疵，A公司履行居间义务存在缺陷，应向杨某霞退还部分居间费。根据A公司未合格履行居间义务的程度和影响，法院确定A公司向杨某霞退还居间费2万元。另，A公司未按时交纳反诉受理费，对其反诉按撤诉处理。
