北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某君向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认林某芳将北京市西城区B室的房屋卖给刘某莉的房屋买卖合同无效；2.请求判令被告将北京市西城区B室的所有权恢复登记到原产权人林某芳名下；3.请求法院判决被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：原告刘某君系刘某坤与林某芳夫妻所生的次子。刘某坤与林某芳还育有长子刘某浩、长女刘某芝、次女刘某佳共计兄弟姐妹四人。2000年11月8日，刘某坤与林某芳共同取得房改房的产权，房屋产权证登记在林某芳一人名下。刘某坤于2013年7月21日去世，生前无遗嘱，去世后遗产未分割。林某芳在涉案房屋中一直居住到2021年3月下旬。……2021年6月份，林某芳和次女刘某佳说，在2021年3月份，其和刘某浩和刘某莉去过西城区不动产登记中心，并在几张纸上按了手印。……2021年12月刘某佳前往北京市西城区不动产登记中心调取了涉案房屋的产权资料。该资料显示：涉案房屋在2021年3月9日，林某芳和刘某莉签订了《北京市存量房买卖合同》，成交价格为人民币2元，房屋产权已登记在刘某莉名下。……。
综上，原告认为，涉案房屋原系刘某坤和林某芳的夫妻共同财产，该财产刘某坤和林某芳各占50%的份额。刘某坤死亡后，其第一顺序继承人为林某芳、刘某浩、刘某君、刘某芝、刘某佳，本应依法分割遗产。兄弟姐妹均默认，为了使母亲林某芳度过快乐的晚年，暂不予分割，等母亲去世后一并分割。现被告和其父亲刘某浩采用欺骗的方式，将涉案房屋以人民币2元的价格购买，违反《民法典》的公序良俗原则、公平原则，并采取欺诈的方式取得了房屋的所有权，侵犯了原告和第三人的合法权益。现诉至人民法院，请求人民法院判如所请。
被告辩称
刘某莉辩称，不同意原告诉讼请求及其事实和理由。具体理由如下：一、二被告之间针对关于位于西城区B室（下称案涉房屋）签署的房买卖合同实质为“名为买卖实为赠予”，该合同并不存在原告主张的无效的法定情形，二被告根本不存在原告所述的恶意串通行为。1.案涉房屋虽系被继承人刘某坤老人与被告二林某芳夫妻关系存续期间取得的财产，但刘某坤老人生前曾多次表示自己百年以后把案涉房屋留给长子刘某浩，被告二林某芳也表示将案涉房屋留给大儿子家，而且被告二林某芳不管是在日常交流中还是在通话中都表示她与刘某坤留有遗嘱把房子给刘某浩，现遗嘱由原告或者被告二林某芳掌握。
2.在案涉房屋过户之前所有家庭成员都相互沟通案涉房屋处置事宜，已经取得一致意见，即案涉房屋留给刘某莉之父刘某浩一家，而且在刘某莉一家和林某芳办理过户之前更是反复征求过原告及其他对案涉房屋有继承权的案外人的意见，其他人表示同意后二被告才去办理的过户手续，在办理过户的现场工作人员也曾反复询问被告二林某芳的意见。
3.案外人刘某佳（刘某莉的姑姑）也在家庭微信群里面多次提到案涉房屋给到被告刘某莉一家的事情，原告以及其他对案涉房屋有继承权的案外人都在该微信群内，由此可见林某芳老人和包括原告在内刘某浩的兄弟姐妹对此都是知情并同意把该房屋赠与给刘某浩一家并登记在刘某莉名下的。同时，二被告之间更不存在恶意串通，原告和被告二林某芳也没有提供证据证明。
4.退一步讲，即使刘某坤生前未立遗嘱，涉案房产应由原告、刘某浩、刘某芝、刘某佳及林某芳共同继承，其中林某芳享有60%的份额，原告、刘某浩、刘某佳、刘某芝各享10%，林某芳和刘某浩均同意将其份额给予被告，已经取得十分之七按份共有人的同意，根据原告所引用的《民法典》第301条规定，林某芳的处分行为亦应被认可，林某芳老人将其自己的份额予给刘某莉的行为是合法有效的；
二、对于原告要求法院判决将案涉房屋恢复登记至被告二林某芳名下的诉讼请求：1.案涉房屋名为买卖合同，实为被告二林某芳和包括原告在内的其他继承人对刘某莉的赠与行为，本案赠与标的物系不动产，不动产的赠与以登记为标准。本案中，案涉房屋已经完成了过户登记，赠与行为已经履行完毕，原告请求恢复登记没有任何的法律依据；2.关于将案涉房屋恢复登记至被告二林某芳名下，不属于法院的受理范围之内，不应当在此提出，请求法院予以驳回。
三、刘某莉与林某芳签订涉案合同时均具有相应的民事行为能力，刘某莉未采用欺诈、胁迫等手段，使林某芳在违背其真实意思的情况下签署涉案合同，双方签订涉案合同未违反公序良俗，应确认涉案合同有效。综上所述，原告提出的诉讼请求于法无据，请求法院依法查明引实，驳回原告的所有诉讼请求。
林某芳辩称，当时去房管局时不知道是把涉案房屋过户给刘某莉，所有当时在房管局签字的文件均不清楚，不知道文件内容，事后才知情。
法院查明
2000年11月8日，北京市西城区B室房屋（以下简称涉案房屋）取得京房权证西私字第414**房屋所有权证，登记在林某芳名下，并盖有“成本价出售住宅”的印章。庭审中，双方均认可涉案房屋为林某芳与刘某坤的夫妻共同财产。
2021年3月9日，林某芳（出卖人）与刘某莉（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定林某芳将涉案房屋出卖与刘某莉，房屋权利性质为已购公有住房。合同另约定以下主要内容：“第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币2元……（二）买受人应当于2021年3月9日前向出卖人支付。（三）买卖双方签订的《存量房自有交易资金划转协议》见附件六。”合同尾部的出卖人（签章）处，有一枚指印，指印上有“林某芳右手食指”字样，买受人（签章）处有刘某莉的签字。
同日，林某芳与刘某莉共同前往北京市西城区不动产登记中心办理产权转移登记事宜，在受理询问笔录中，刘某莉与林某芳在回答“申请登记的不动产是否为夫妻共有”这一问题时均表示“否”。当日，涉案房屋产权变更至刘某莉名下，刘某莉领取了房屋所有权证书。
刘某莉称，合同中载明的交易对价2元系在办理房屋转移登记时为了合理避税而约定的，并主张名为买卖，实为赠与。
裁判结果
一、确认林某芳与刘某莉于2021年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、本判决生效之日起七日内，林某芳和刘某莉配合将北京市西城区B室的所有权恢复登记到林某芳名下。
房产律师靳双权点评
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。刘某莉与林某芳于2021年3月9日签署的《北京市存量房屋买卖合同》，交易价格仅为2元，系以虚假买卖的形式达成真实赠与的目的，故双方订立的《北京市存量房屋买卖合同》非双方真实意思表示，应属无效。本案的争议焦点为林某芳将涉案房屋赠与刘某莉的行为是否具有法律效力。
根据法院查明的事实，涉案房屋系在林某芳与刘某坤婚姻存续期间取得，应属夫妻共同财产，由林某芳与刘某坤共同共有。刘某坤去世后，其对涉案房屋享有的份额应作为刘某坤的遗产，由刘某坤的继承人进行继承，刘某莉虽主张刘某坤曾针对涉案房屋留有遗嘱，但未提交相应证据，故刘某坤涉案房屋的份额应由其法定继承人即妻子林某芳、长子刘某浩、次子刘某君、长女刘某芝及次女刘某佳共同继承，在遗产分割前各法定继承人为共同共有状态。根据法律规定，处分共同共有财产应经全体共同共有人同意。
本案中，林某芳将涉案房产通过买卖的形式赠与刘某莉，并未获得其他共同共有人一致同意。刘某莉辩称涉案房屋赠与过户至其名下，经过其他继承人同意，但其提交的证据不足以证实这一主张，故对该项抗辩意见，法院不予采纳。关于刘某莉所述涉案房产赠与至少经过70%份额所有权人同意的意见，鉴于涉案房产仍属于共同共有状态，无证据证明林某芳、刘某浩、刘某君、刘某芝及刘某佳达成按份共有的合意，且林某芳在夫妻共同财产中的份额亦不能直接推定为50%，故对上述抗辩意见，法院亦不予采信。
根据法律规定，恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。林某芳与刘某莉明知涉案房屋为林某芳与刘某坤夫妻共同财产，但在不动产询问笔录中针对“申请登记的不动产是否为夫妻共同财产”这一问题，林某芳和刘某莉均陈述为“否”，明知涉案房屋中刘某坤的份额仍存在其他继承人却未征得其他继承人同意的情况下，通过订立买卖合同将涉案房屋赠与刘某莉，符合恶意串通，损害他人合法权益的情形，故赠与合同应属无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”
林某芳虽已将涉案房产过户登记至刘某莉名下，但刘某莉受让时并非善意且亦未支付合理对价，故刘某莉针对涉案房屋不构成善意取得，所有权人有权行使追回权。刘某君作为共同共有人之一，主张林某芳与刘某莉当将涉诉房屋恢复登记至林某芳名下，系行使物权追回权，故对其诉讼请求，法院予以支持。同时应当指出，涉诉房屋虽恢复登记至林某芳一人名下，仍属林某芳与刘某坤夫妻共同财产。
