北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某峰向一审法院起诉请求：请求法院判令张某强配合吴某峰办理北京市朝阳区一号房屋的过户手续。
张某强二审请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回吴某峰的诉讼请求或发回重审；本案诉讼费由吴某峰承担。
事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.张某强、吴某峰之间不存在借名买房合同关系，双方系民间借贷关系。涉案房屋系为了解决中低收入家庭住房问题而修建的政策性住房，张某强有急切的购房需求，并且通过各种购房审查，完全符合购房条件，故向吴某峰借款购买该房屋。如吴某峰认为双方存在借名买房合同关系应当提供直接的证据来证明，一审法院在没有任何直接证据的前提下，用推理的方式认定借名买房，属于认定事实错误。
2.张某强与北京T公司（以下简称T公司）签订合同的时间为2009年5月15日，并非在2008年4月11日之前签订，不符合一审法院引用的法规规定的要求。张某强与T公司未签订草签合同，仅在2009年5月25日签订了房屋预售合同。3.2008年1月29日吴某峰交款时间先于2009年5月15日签订合同时间，不符合正常的购房流程。
二、一审法院适用法律错误。1.如果一审法院认定双方存在借名买房合同关系，那么应当依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》审理。2.《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》第三条的规定，不能作为双方之间是否存在借名买房合同及借名买房合同是否有效的依据。
吴某峰辩称，同意一审判决，不同意张某强的上诉请求和事实理由。
法院查明
吴某峰与张某强为舅舅与外甥的亲属关系。2008年，吴某峰以张某强名义购买了涉案房屋，房屋预售总价为325759元。2008年1月29日，吴某峰向T公司交纳购房款327540元。2008年1月31日，T公司出具收据一张并加盖T公司发票专用章，票面金额325759元，交款人为吴某峰。2009年5月15日，吴某峰以张某强名义与T公司签署正式的《商品房预售合同》（经济适用房），2009年6月20日，吴某峰与T公司办理了房屋入住手续；
2009年11月，吴某峰出资对涉案房屋进行装修；2010年5月28日，涉案房屋完成不动产登记手续，房屋所有权人为张某强，房屋性质为经济适用房，该房产证原件由吴某峰持有。
审理中，吴某峰提交房款收据原件、《商品房预售合同》（经济适用房）原件、购房发票原件、税票原件、房屋所有权证原件、入住通知书原件、供暖协议书原件、专项维修资金专用收据原件、物业费发票原件，欲证明上述协议均由吴某峰签署办理，费用全部由吴某峰缴纳，原件均由吴某峰保管。张某强认可上述协议均由吴某峰签署，费用由吴某峰缴纳，但其表示那是因为T公司未通知其选房签约，亦未通知其交款，吴某峰在张某强不知情的情况下做出的行为，张某强认为吴某峰是履行代理行为。
2015年10月27日，张某强出具委托书，委托吴某峰出售涉案房屋并做公证。后，经S公司中介，吴某峰以代理人身份与案外人孙某超订立《北京市存量房屋买卖合同》（经济成交版），该笔交易因税费原因解除而发生退单。2016年6月14日，吴某峰代理张某强（甲方）与北京B公司（乙方）订立《北京市房屋出租委托代理合同》，委托北京B公司代为看管涉案房屋并寻找承租人等相关事宜，指定收取房租的账户为吴某峰之银行账户。
2017年2月13日，张某强出具终止委托声明书并做公证，终止张某强对吴某峰的授权委托。2017年9月7日，张某强取得新的不动产权证书，产权证载明权利人为张某强，权利性质为经济适用房。2018年8月27日，张某强与北京B公司订立委托收款账户变更之补充协议，张某强将收取房租的账户由吴某峰变更为案外人周某欣。
经吴某峰申请，证人出庭作证，……张某强不认可杨某的证人证言。
张某强向法院提交《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》，该表显示张某强在2006年2月申请经济适用住房。
法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。借名买房可以是书面协议形式，也可以是口头协议形式，亦可以以事实行为达成借名买房关系。
本案的法律争议焦点可以归纳为：1、吴某峰、张某强之间是否构成借名买房合同关系。2、双方的借名买房合同效力如何？
关于双方是否构成借名买房关系。涉案房屋虽然登记于张某强名下，张某强称吴某峰仅系代理购买房屋，双方不存在借名买房关系。吴某峰提交证据证明其实际支付了购房款、契税、专项维修资金等款项，涉案房屋交付后由吴某峰出资装修并持续占有使用，且购房款发票、契税专用税收缴款书、专项维修资金收据等票据原件亦由吴某峰持有。吴某峰提交的证据符合借名买房合同中借名人的权利义务特征，吴某峰对借名购房的陈述较张某强的否定性陈述更为合理，可以证实双方已达成吴某峰借张某强名义购房、房屋权益由吴某峰享有的一致意思表示。
房屋交付之后，截止2018年8月张某强从未对涉案房屋进行过管理，张某强所述代理购房的理由明显与常理不符，张某强的抗辩不足以达到使本案事实真伪不明的证明标准。故此，法院对吴某峰主张的其与张某强之间存在借名买房合同关系的事实予以认定。
关于借名买房合同效力。为规范经济适用住房的建设、申请及上市销售等，有关部门曾多次出台相关管理办法，对不同时期的经济适用住房做出不同规定。北京市也出台相应政策加强对该类房屋的管理。
2008年4月，北京市建设委员会、北京市发展改革委员会、北京市国土资源局、北京市财政局联合发布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，其中第三条规定，本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。
出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。
为适应行政管理政策规定的变化，北京市相关法律实践也有相应调整。一般而言，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。借名购买经济适用住房的，也适用该项规则。
本案中，《商品房预售合同》虽签订于2009年5月，但购房款项缴纳、草签购房合同等行为均发生于2008年1月31日，由此可以认定吴某峰、张某强达成借名买房的合意的时间应在2008年1月31日之前。涉案房屋于2010年已经取得房屋产权证书，现早已超过5年的上市交易限制，涉案房屋现已具备上市交易条件。因此，双方的借名买房合同，符合北京市对于原购买经济适用住房买卖合同签订于2008年4月11日前应认定借名合同有效的司法实践。
吴某峰借张某强之名购买涉案房屋的借名合同应为有效。双方虽未明确约定过户的时间，但是权利人可以随时要求履行，现吴某峰要求张某强将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。
裁判结果
张某强于判决生效之日起七日内协助吴某峰将位于北京市朝阳区一号房屋转移登记至吴某峰名下。
房产律师靳双权点评
本案主要争议焦点为张某强与吴某峰之间是否形成借名买房合同关系及其效力。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于双方是否构成借名买房关系一项。本案中，吴某峰就双方存在借名买房关系提交了购房发票原件、税票原件、专项维修资金专用收据原件等证据以证明其实际支付了上述款项，结合涉案房屋交付后一直由吴某峰出资装修并持续占有使用、出租管理，且上述票据原件、产权证原件等亦由吴某峰所持有的情形，可以认定双方符合借名买房合同中借名人的权利义务特征。张某强虽主张其系向吴某峰借款购买该房屋，其与吴某峰之间系民间借贷关系，但其并未就此提交相应的证据加以佐证，故其应就此承担举证不利的法律后果，结合房屋交付后至2018年8月前张某强从未对涉案房屋进行管理的相关情况，其所陈述的借款购房的主张与常理不符，综合上述情形，可以认定吴某峰所述双方存在借名买房关系存在高度盖然性，法院据此认定张某强与吴某峰之间形成事实上的借名买房合同关系，并无不当。
关于借名买房合同效力一项。2008年4月，北京市建设委员会、北京市发展改革委员会、北京市国土资源局、北京市财政局联合发布《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，其中第三条规定，本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。
出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。为适应行政管理政策规定的变化，北京市相关法律实践也有相应调整。一般司法实践中，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。借名购买经济适用住房的，也适用该项规则。
本案中，《商品房预售合同》虽签订于2009年5月，但根据T公司出具的票据及其工作人员杨某的证词，可以认定购房款项缴纳、草签购房合同等行为均发生于2008年1月31日。由此可以认定吴某峰、张某强达成借名买房合意的时间应在2008年4月11日之前。涉案房屋于2010年已经取得房屋产权证书，现早已超过5年的上市交易限制，涉案房屋现已具备上市交易条件。因此，双方的借名买房合同，符合北京市对于原购买经济适用住房买卖合同签订于2008年4月11日前应认定借名合同有效的司法实践。
法院认定吴某峰借张某强之名购买涉案房屋的借名合同应为有效并判令张某强协助吴某峰将涉案房屋过户至其名下，亦无不当。
