北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文向一审法院起诉请求：1．秦某君夫妇腾退并返还周某文位于北京市房山区一号房屋。2……诉讼费由秦某君夫妇承担。
周某文二审请求：1．撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；2．一、二审诉讼费由秦某君夫妇承担。事实和理由：1．秦某君夫妇所称借名买房没有依据，房子系其自行购买，其他兄弟姐妹出钱，最终为他们减轻负担。2．因为房屋系经济适用房，即使双方系借名，合同也无效。
被告辩称
秦某君夫妇辩称，同意一审判决，不同意周某文的上诉请求。购房款系秦某兰支付，构成借名关系。因二人与周某文户口在一起、在京无房、周某文系低保户，才用周某文名义申请购房资格。
法院查明
秦某君与周某莉为夫妻关系，案外人秦某杰为二人之子，秦某兰为二人之女，周某文为周某莉之弟。
2015年3月25日，周某文与北京H公司（以下简称H公司）签订《北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房）》，约定H公司将房山区一号房屋出卖给周某文……出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该经济适用住房。购房款302850元为秦某兰交纳。
2015年7月7日，周某文签署委托书，授权秦某杰代为办理位于北京市房山区一号的经济适用住房购买及以后一切的相关手续，委托内容如下：1、结算入住手续的办理，结算、入住文件的签收，2、验收房屋、钥匙的交接，3、与物业公司所有手续的办理，4、（房屋所有权证）的领取，5、房屋的相关协议及各类文件的签署。2015年7月，秦某杰代替周某文办理了涉案房屋的入住手续，自办理入住之日起涉案房屋由秦某君夫妇居住。
2016年12月12日周某文取得涉案房屋的不动产权证书，该证书由秦某杰代为领取并持有。2018年周某文申请挂失，重新补办了涉案房屋的不动产权证书，除此之外，涉案房屋的买卖合同、购房款发票、契税付款凭证原件均在秦某君夫妇处，秦某君夫妇亦向法院提交供暖费、物业费票据、生活垃圾费楼道灯费、燃气费、购水费等票据原件，证明自入住之日起相应费用由秦某君夫妇交纳。
法院认为，本案争议焦点为周某文与秦某君夫妇之间是否存在借名买房关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。综合本案查明的事实，尽管周某文与秦某君夫妇之间并没有书面约定，但诉争房屋的购房款系由秦某兰交纳，并自交付日起由秦某君夫妇占有使用，购买诉争房屋的原始票据及产权证书均由秦某君夫妇持有，二人与周某文之间亦为亲属关系，庭审中对于借名买房亦做出了合理解释，且周某文为享受低保人员，签订现房买卖合同时居住于养老院，养老院的费用亦为兄弟姐妹筹措，周某文无力支付，周某文亦表示秦某兰交纳购房款时双方并未协商归还时间，综合上述分析周某文并无归还借款的能力，其称借用秦某兰钱款交纳购房款的主张亦与常理不符。
再者因周某文签署的为现房买卖合同，合同中约定了房屋交付时间为2015年7月31日，周某文应该知晓房屋在2015年7月已交付，故其称不知道房屋已交付的陈述与常理不符。综上，周某文与秦某君夫妇之间存在借名买房的法律关系，秦某君夫妇占有涉案房屋并非无权或非法占有。鉴于此，双方之间应先解决借名买房的问题，在该问题未解决的情况下，周某文要求秦某君夫妇腾退房屋并支付占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。
二审审理中，对于各自意见的合理性，秦某君夫妇称：二人系在上世纪六十年代响应国家号召从北京到河北工作，退休后户口迁回落户在秦某杰房屋的户口簿上、周某文户口也在，但房屋较小无法居住；因二人在京无房，想以居住困难申请保障房，而周某文的情况比较容易得到审批，故最终确定由秦某杰代周某文申请经济适用住房购房资格，并借名购买；此次诉讼系由秦某杰与周某莉妹妹间诉讼引起。周某文称：因自己身体不便、没有收入和其他继承人，现在靠在世的五位兄弟姐妹扶住在养老院生活，因此想买房，以后留给兄弟姐妹，购房资格虽系秦某杰协助申请，但并无借名约定。
裁判结果
驳回周某文的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
鉴于秦某君夫妇与周某文的亲属关系、周某文的个人情况，在借名买房法律关系的认定标准中，购房款支付、房屋占有使用及证件资料保管，对双方而言均可能存在相对合理的理由，因此借名行为是否合理成为本案最大争议焦点。
本案中，各方对款项支付原因、是否系借名买房均无书面证据，亦无证人证言。因此，双方陈述及各自实际情况即成为判断基础。判断的方法和标准，应依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条、第一百零八条的规定，即需要根据生活经验法则、用逻辑推理的方式，确定秦某君夫妇为佐证借名买房提供的证据有无证明力、是否达到高度可能性的证明标准。
根据双方陈述可以认定，周某文并无经济收入，经济适用住房资格系秦某杰代为申请，购房款系秦某兰交纳，合同系周某文本人签署、对合同约定的交付日期应知晓，但周某文在房屋实际交付后三年多时间内并未提出居住使用或主张权利。而秦某君夫妇在京并无住房，二人在房屋交付后居住使用并保管证件资料的行为，与其在京生活状况和需要更为相符，故二人所提交证据的证明力高于周某文所提交证据的证明力，并已达到高度可能性的证明标准，可以认定双方间借名买房法律关系成立。
