北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某强向一审法院起诉请求：1.请求确认位于北京市大兴区H号院内北正房五间、南房二十四间（一层十二间、二层十二间）归周某强所有；2.诉讼费用由周某贵承担。
周某强二审请求：撤销一审判决，改判支持周某强一审诉讼请求；一、二审诉讼费由周某贵承担。
主要事实和理由：1.一审认为涉诉宅基地院落未登记使用权人，房屋无合法准建手续，认定错误；2.周某强在涉诉院落内进行了翻建和新建；3.周某强提交的法院调解书及视频证据，可以认定借名买房的事实。
周某贵辩称，同意一审判决。
法院查明
周某贵与周某强系父子关系。1996年周某贵与本村村民刘某辉订立卖房协议，协议约定：“本村村民刘某辉现有北正房六间、东厢房三间、西厢房三间、南房一间，院落及房前房后院内的数目一起卖给本村村民周某贵，价格9500元。”同年6月10日，刘某辉收到周某贵交给的买房钱9500元。后周某强一家在上述房屋内居住，并进行了翻建、改建。
庭审过程中，周某强出示如下证据支持其主张：证据1、卖房协议复印件1张，证明周某强以周某贵名义从本村村民刘某辉处以9500元的价格购买涉诉院落及原有房屋；证据2、大兴区人民法院调解书复印件1份，证明购买涉诉院落及原有房屋的购房款是来源于民事调解书当中的赔偿款；证据3、户口本复印件1份，证明周某强及其妻子、儿子几人的户口登记在涉诉房屋内；
证据4、周某强与周某贵二人两段视频对话光盘1张，证明：1、购买涉诉院落及原有房屋的购房款是来源于民事调解书当中的赔偿款；2、证明卖房协议、民事调解书等原件在周某贵处；证据5、书证三份，证明：1、周某强于2005年在涉诉院落中重建北正房五间；2、2016年周某强在涉诉院落中新建520平方米的二层楼房，其中一层12间、二层12间共计24间；证据6、涉诉房屋现状照片，证明涉诉院落中有北正房五间，及院中二层楼房24间。
周某贵的质证意见为：对证据1的真实性合法性予以认可，关联性予以认可，证明目的不予认可，依据卖房协议双方签订的主体是刘某辉和周某贵；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不认可，在本案调解书中仅证明周某强和周某鹏因事故得到了相应的补偿，不能证明周某强购房款是来源于赔偿款，金钱具有流动性，购房是发生在1996年，两者时间相隔较远，不能证明周某强购房款的支付情况；当时周某鹏是高位截瘫，周某强只是有轻微伤，十二万主要是赔偿周某鹏，周某强的赔偿款已经被周某强预支走了；对证据3真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，虽然该户口本所记载的周某强都登记在涉诉房屋处，但不能证明该房屋为周某强所有；
对证据4不予认可，证明目的也不予认可，视频中无法核实主体，周某强所想证明的目的是来源于民事调解书中的赔偿款，周某贵用周某鹏的赔偿款用于支付房款，与周某强所述相互违背，因为录像的时间较短，所以无法从整体上来核实该视频的合法性和客观性；对证据5三性及证明目的均不认可，周某强所提交的三份证明应为证人证言，根据民事诉讼法的规定周某强没有提交有关证人出庭困难的相关情况，证人也没有出庭作证，周某强也没有提交证人出庭的申请，根据周某强提交证明所记载的内容，无法证实建房的相关人员建房人员的相关资质，以及建房的相关时间和房屋的结构情况，因此对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据6三性不予认可，所拍摄房屋不能整体显示房屋的间数及结构情况，更无法显示所拍摄房屋的地理位置及时间，因此周某贵对于其证明内容不予认可。
周某贵提交了如下证据：证据1、卖房协议原件1张、卖房人刘某辉手书证明原件1张、卖房中间人杨福荣手书证明原件1张，证明：1、位于北京市大兴区H号院内北正房六间、东厢房三间、西厢房三间及南房一间归周某贵所有；2、周某强之所以能够居住在案涉房屋，系周某贵安排周某强与周某鹏换房居住所致；3、周某贵向刘某辉购房时，村大队负责人等均在场，并签字予以证明，案涉房屋与周某强无关；4、卖房人、购房中间人均认可案涉房屋系周某贵购买、所有，并且支付了相关购房款，故案涉房屋与周某强无关；证据2、壹万元借条原件1张、肆仟元借条原件1张，证明：1、周某贵婚后经济困难，周某鹏（实为周某贵）给予周某强在生活上多方资助，且至今未还；2、1996年周某强根本无力出资9500元购买案涉房屋。
周某强的质证意见为：对证据1的卖房协议真实性、合法性、关联性均认可，但卖房协议最后一行字周某强认为是周某贵后添加的，与周某强提交的从周某贵复印的没有最后一行字；对于刘某辉的手书的真实性周某强认可，但是这个也是证人证言证人应当出庭作证，对于卖房中间人杨福荣的手书的真实性周某强无法核实，对于三份证据的第二项证明目的周某强认为周某贵的证据证明不了这个事项，第三项、第四项证明目的涉诉房屋与周某强的说法不予成立；
对证据2中1万元的借条的真实性认可，关联性和证明目的不认可，借条发生在2003年涉诉房屋的购买是1996年，是从周某鹏处借款并非是周某贵，与周某贵所述不一致；对于4000元的借条的真实性认可，关联性和证明目的不予认可，此借条不能证明1996年时周某强无力出资案涉房屋的购房款。
经审查，本案所争议院落及房屋无宅基地使用证及建房许可证。
法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周某强主张本案争议房屋系其与周某贵协商以周某贵名义进行购房，购得房产归周某强所有，但周某贵对此予以否认，且卖房协议系周某贵与刘某辉签订，房款亦由周某贵交付给刘某辉，周某强所提供的调解书等证据不能充分证明其主张，应承担举证不能的不利后果。且根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。
本案中所争议的宅基地院落并未登记使用权人，房屋亦无合法准建手续，故周某强要求确认争议院落内的房屋归其所有的请求，证据不足且缺乏依据，法院不予支持。
本院二审期间，周某强提交刘某辉为当事人的民事判决书一份、视频光盘一张，民事判决书拟证明原刘某辉的院落及房屋有合法登记及准建证明；视频光盘拟证明周某贵亲口承认涉诉房屋及院落是为周某强买的。周某贵认可判决书和视频光盘的真实性，但不认可视频光盘的完整性，认为周某强没有完整录下周某贵的意思表示。视频光盘经过当庭播放，仅有周某贵一句完整的话，没有前后陈述或铺垫，不能证明周某强所主张的借名买房的事实。
裁判结果
驳回周某强的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为：1.周某强要求确认涉诉房屋归其所有是否应予支持；2.周某强主张的借名买房关系是否存在。
关于焦点一所有权确认问题。根据查明的事实，涉诉院落系周某贵于1996年自本村村民刘某辉处购买。虽然周某强一家在上述房屋内居住，并进行了翻建、改建。但居住和翻建、改建的事实并不能成为要求确认房屋所有权的依据，因此周某强要求确认涉诉房屋归其所有，法院不予支持。
关于焦点二借名买房是否成立问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周某强主张借名买房，没有提交借名买房协议，或家庭内部协商的证据。从出资来看，在周某强提交的法院调解书中，并没有明确周某强应获得的赔偿款份额。即使用调解书中的赔偿款购买涉诉房屋，也不能证明是用周某强份额中的款项支付了购房费用，也不能证明借名买房的事实。
从房屋使用情况看，虽然周某强一直使用涉诉房屋及院落，并进行翻建、改建，但并不能作为认定借名买房关系存在的直接证据。因此，周某强主张借名买房的证据不足，法院对其主张不予采信。
