北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
三原告向本院提出诉讼请求：确认三原告为北京市朝阳区S号房屋（以下简称S号房屋）的共有权人并进行份额分割。
事实和理由：三原告系同胞兄弟姐妹，父亲赵父与母亲赵母育有四个子女：长子赵某辉，次子赵某杰，三子赵某刚，长女赵某霞，被告为赵某杰与妻子闫女士所生。赵父与赵母均为北京市某单位员工， S号房屋（房改时，因赵父与赵母当时工资仅够支付生活开支，无钱缴纳购房款，当时考虑到赵某刚身存残疾且已成年并随父母一同生活，遂由赵某刚出资约2万元购买），属家庭共有财产。
当时考虑到另三子女均已成家且另有居所，赵父和赵母口头表示该房产由赵某刚出资购买并归赵某刚所有，但没有书面证据。由于当时政策所限，故将房屋登记在赵父名下2003年赵母去世后未对遗产进行分割。2018年4月赵某杰因病去世。2018年赵父去世。2019年4月，赵某刚在为妻子办理进京户口时才得知S号房屋在赵父去世前已过户至赵某杰名下。至于如何从赵父名下过户至赵某杰名下，后又过户至被告名下，三原告均不知晓。
无论S号房屋是赠予还是卖给赵某杰均是赵父的真实意思表示，但其也无权处置。因此，该赠与行为或买卖行为均无效。退一步讲，S号房屋为赵某刚出资而登记在赵父名下，即使不属于赵某刚的个人财产，也应属赵父、赵母、赵某刚三人共有，均享有一定份额。赵母去世之后，S号房屋为三原告及其他子女共同共有。赵父处分共同共有的房屋违反了强制性规定，该赠与或买卖应属无效。现诉至法院，请求依法判决。
被告辩称
不同意三原告诉讼请求，S号房屋是被告个人合法财产，合法有据，三原告无权主张分割。被告自赵某杰处受赠S号房屋，意思表示真实，不存在合同无效情形。S号房屋自2007年即由赵某杰以买卖形式取得，是赵某杰和闫女士的个人财产，二人2012年3月20日离婚，离婚时未分割S号房屋，截至三原告起诉之时，长达10余年时间里，无论被继承人赵父还是三原告均未提出过任何异议。
2018年4月3日，赵某杰病情恶化，为妥善处理自己生前财产，避免死后财产处置麻烦，将S号房屋赠与被告，此番操作符合情理且赠与行为经闫女士同意，不存在与被告恶意串通损害他人合法权益的情形，更不存在其他合同无效的情形。综上，三原告无权主张分割。
法院查明
赵父与赵母系夫妻，育有四个子女，即三原告与赵某杰。被告为赵某杰与闫女士之女，赵某杰与闫女士2012年3月20日离婚，赵某杰2018年4月26日去世。三原告称赵母2003年10月3日去世，赵父2018年9月26日去世，被告对该事实未提出异议，均认可赵父夫妇父母先于其子女去世。
1993年12月20日，赵父与北京某单位签订《公有房屋买卖合同》，赵父购买了S号房屋。2007年7月11日，赵父与赵某杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵父以388 000元价格将S号房屋出售给赵某杰并办理了过户登记。关于购房款支付情况，被告称以买卖形式将S号房屋过户给赵某杰是经过其他子女同意的，所以赵父就让赵某杰拿出8万元补偿其他子女，这8万元一开始给了赵某辉，后赵某刚出事后，实际给了赵某刚。
三原告不认可被告所述，称赵某刚出事向赵某杰借款6万元，后归还赵某杰，后因赵某辉之子买房，赵某辉又向赵某杰借款6万，三原告根本不知道房屋买卖的事情。被告未提交证据证明三原告同意S号房屋过户给赵某杰。2018年4月3日，赵某杰与被告签署《赠与协议》，将S号房屋赠与被告个人所有，当日办理了过户登记手续。
裁判结果
一、北京市朝阳区S号房屋十分之一的份额由原告赵某刚继承；
二、北京市朝阳区S号房屋十分之一的份额由原告赵某霞继承；
三、北京市朝阳区S号房屋十分之一的份额由原告赵某辉继承。
房产律师靳双权点评
公民的合法民事权益受法律保护。根据查明事实，现有证据不足以证明S号房屋属于赵某刚所有或与其父母共有，赵父夫妇去世前，应属于二人共有。继承开始后，继承人在遗产处理前没有做出放弃遗产表示的，视为接受继承。赵母去世后并未对S号房屋进行分割，三原告未明确表示放弃继承遗产，此时应视为接受了继承。遗产继承开始至遗产分割之前，遗产作为统一整体存在，没有分割为各继承人所有，即S号房屋属于各个继承人共同共有。
处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意。赵父及赵某杰未经全体共有权人一致同意，签订房屋买卖合同，将S号房屋直接处分给赵某杰，属于无权处分。赵某杰将S号房屋赠与被告，同理，亦属于无权处分。赵某杰及其女儿，对S号房屋未分割前处于共同共有状态应该是明知的，故非善意受让人，三原告有权追回其份额。夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。按法定继承，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等，按照三原告所述，赵某刚经济条件较好，故均等分割。赵父、赵某杰生前对于S号房屋中属于自己份额的处分，二人的真实意思表示，法院予以尊重。据此，三原告可以取回各十分之一的所有权。
